Відповіді про ТСЖ - Цікаве та корисне
Коли сусід тобі товариш
- Що таке ТСЖ? Чим воно відрізняється від ЖБК та кондомініуму?
— ТСЖ — це об'єднання власників житла, яке створюється у будинку для спільного управління його спільним майном, а також забезпечення нормального надання комунальних послуг. Від ЖБК воно відрізняється тим, що до ТСЖ входять власники житла, до ЖБК — люди, які, перш ніж стати власниками, виплачують пай у кооперативі. Тим часом кондомініум - це сукупність нерухомого майна, яким управляють ТСЖ і ЖБК.
— Чому ТСЖ з'являється у будинках-новобудовах раніше за самих жителів?
— Створити ТСЖ можуть не будь-які мешканці будинку, а лише власники квартир у цьому будинку. При цьому для створення ТСЖ не обов'язково, щоб усі квартири були заселені, достатньо, якщо буде заселена лише їхня частина. Важливо, щоб люди, які створюють ТСЖ, мали більше 50% площ у будинку. В іншому випадку рішення про створення ТСЖ буде нелегітимним.
Існує думка, що у всіх будинках-новобудовах ТСЖ вже створено. Але це не так. Періодично ТСЖ плутають з керуючими компаніями, оскільки ті й інші займаються управлінням будинком. Однак це дві різні структури. ТСЖ може найняти керуючу компанію для обслуговування будинку, а може безпосередньо укладати договори з організаціями, що надають ресурси і надають послуги. Також мешканці будинку можуть найняти керуючу компанію без створення ТСЖ на загальних зборах власників житла. Як правило, у новобудовах керуюча компанія вже існує, оскільки вона пов'язана із забудовником.
Подивіться статут, і ви одразу зрозумієте, що працює у вашому будинку: ТСЖ або керуюча компанія.
Тонкощі домового братства
— Купили квартиру, приїхали, щоби робити ремонт, а намкажуть: "У будинку є ТСЖ, не вступати до нього не маєте права". Хіба це законно — насильно заганяти людей у ТСЖ? Що буде, якщо не вступати в товариство разом із усіма?
— ТСЖ як вид управління будинком привабливе лише через свою юридичну форму. Товариство є юрособою, отже, має право укладати договори з підрядними організаціями, брати кредити на реконструкцію будинку. Проте вступати чи вступати в ТСЖ — вирішувати вам (ст. 143 ЖК РФ). Змусити вас до цього ніхто не може. Проте ряд рішень ТСЖ є обов'язковим для виконання всіма власниками в будинку, незалежно від того, чи перебувають вони в товаристві чи ні.
Поясню. Якщо ви відмовляєтеся вступати в ТСЖ, воду і світло вам не відключать, санкцій ніхто не застосовуватиме, але вносити плату за комунальні послуги ви все одно будете в ТСЖ, за тарифами, встановленими товариством. ТСЖ для всіх мешканців будинку, у тому числі і для вас, виконуватиме роль своєрідного розрахункового центру. Тож заощадити тут не вийде.
Прикріпити до ДЕЗ одну чи кілька квартир, чиї власники не захотіли влитися в ТСЖ, теж не вдасться, оскільки за законом керувати будинком може тільки одна керуюча організація.
До ДЕЗу вдасться прикріпитися лише всім будинком у тому випадку, якщо таке рішення ухвалить загальні збори власників.
— Чи можна створити ТСЖ у будинку, де більшість мешканців не мають квартир у власності? Як?
— Можна, якщо ви домовитеся із власником, який володіє більшістю квартир. Якщо квартири, наприклад, муніципальні, то з державою.
— Де і як можна дізнатися, чи справді створено ТСЖ у вашому будинку? Хто його створив?
— Оскільки ТСЖ — юридична особа, то така інформація міститься у єдиному державному реєстріюридичних (наприклад, на сайті Федеральної податкової служби).
— Чи достатньо для створення ТСЖ двох людей?
— Теоретично так, проте на практиці майже неможливо. Судіть самі. Для створення ТСЖ необхідно більше половини голосів усіх власників. Голоси розподіляються відповідно до розміром власності, тобто. чим більше метраж вашої квартири, тим більше голосів на зборах. Тому складно припустити ситуацію, коли двоє людей у багатоквартирному будинку мали більше площі, ніж у всіх інших. Інша річ, що площа може бути ще й муніципальною, неприватизованою. У разі, незалежно від цього, хто живе у квартирі, у зборах замість нього братиме участь реальний власник, тобто. муніципалітет.
— Як дізнатися, чи законно обрано голову ТСЖ? Чи багато він може?
— Голова ТСЖ обирається правлінням. Щоб переконатися, чи законно його обрано, достатньо перевірити відповідний протокол засідання правління. Доступ до таких документів повинен бути відкритим для кожного члена ТСЖ.
Повноваження голови правління визначаються в основному статутом ТСЖ, тож якщо вас щось не влаштовує — змінюйте статут, це ваше право.
Чому щастя для народу?
— Щоправда, що вступ до ТСЖ неминуче призведе до підвищення квартплати? Чи завжди мешканці ТСЖ платять більше за житлово-комунальні послуги, ніж мешканці тих будинків, де немає ТСЖ?
— Як дізнатися, чи не переплачуєте ви за житлово-комунальні послуги, чи обґрунтовані платежі, що стягуються ТСЖ?
— Плата за послуги та роботи з управління багатоквартирним будинком, утримання та ремонту спільного майна затверджується загальними зборами ТСЖ на основі кошторису витрат та доходів. Ознайомтеся з цим кошторисом і знатимете, заякі роботи та послуги з вас беруть гроші, скільки мають брати. Між іншим, раз на рік за таким кошторисом має робитися висновок ревізійної комісії ТСЖ, причому до складу комісії не можуть входити члени правління ТСЖ.
— Як дізнатися мешканцям, чи є в їхньому будинку приміщення для оренди? Голова каже, що таких приміщень немає. А у будинку вже знаходиться салон краси.
— Коли ми говоримо про спільні приміщення, які не використовуються, маються на увазі горища, підвали. У помешкань на перших поверхах, як правило, власник вже є. Щоб знати точно, необхідно ознайомитись з відповідною документацією додому, яка, до речі, має бути й у голови ТСЖ. Зокрема, у нього можна запитати копію свідоцтва про право власності на салон краси, що цікавить вас, а також інші приміщення.
Безхазяйних приміщень у будинку зазвичай не буває. Приміщення салону краси може бути власністю салону. У такому разі власники салону краси – такі ж власники, як і ви. Крім того, це приміщення може належати місту, і воно як власник може розпоряджатися ним на свій розсуд.
Точніше дізнатися про те, кому належить салон краси, можна як у самому салоні, де мають бути папери із зазначенням, на підставі чого він займає цю площу, так і в Головному управлінні Федеральної реєстраційної служби Москви або у столичному Департаменті житлової політики та житлового фонду.
— Існують постанови уряду Москви про те, що обслуговування будинків ТСЖ здійснюється за тими самими тарифами та ставками, що й у муніципальних будинках. Чи можна у разі незгоди з платежами за техобслуговування письмово сповістити правління і платити за ставками міста?
— Тут все залежить від того, що саме у вас входить дотехобслуговування. Місто не включає до цієї статті додаткові витрати, такі, як євроремонт під'їзду та інше. Якщо ви не погоджуєтесь з платежами, просто взяти і не платити не можна. Спочатку необхідно порушити питання про обґрунтованість та необхідність таких платежів на загальних зборах, залучити до вирішення проблеми ревізійну комісію ТСЖ.
— Чи по кишені ТСЖ пенсіонерам? Чи мають вони платити разом із усіма? Чи можуть розраховувати на пільги?
— Пільги для пенсіонерів зберігаються з тими самими умовами, що й зараз. Крім того, можна порадити ввести до статуту ТСЖ відповідні пункти, які страхують незаможних мешканців від повного руйнування. Наприклад, якщо забезпечені власники хочуть якісь додаткові дорогі послуги, то нехай вони й платять за це, не вимагаючи при цьому грошей із незаможної пенсіонерки, яка отримала дорогу квартиру ще за радянських часів.
Критерії дорожнечі можна виробити, виходячи з постанови Уряду України від 23 травня 2006 року N307 "Про порядок надання комунальних послуг громадянам", де зазначено обов'язковий перелік послуг для всіх мешканців, все, що вище, може бути сплачено за рахунок забезпечених мешканців.
— Чи може ТСЖ виселити власника з квартири, якщо він сплачує за комунальні послуги, але не сплачує додаткових зборів на огорожі, дитячі майданчики, ремонт холів та ін.?
— Ні, право власності на квартиру надано мешканцю, а не ТСЖ. Відповідно, і над компетенції товариства позбавляти власника законного права власності. У таких випадках ТСЖ може лише звернутися до суду, але, гадаю, суд буде на боці власника.
Гей, товаришу, роби, як я!
— Чи можуть жителі будинків ТСЖ бути впевненими в тому, що при перевиборі голови правління та керуючої компанії(керуючого) гроші з рахунку ТСЖ, наприклад, призначені для капітального ремонту, чи не зникнуть?
— У ТСЖ існують свої контрольні органи, які забезпечують таку впевненість, наприклад, та сама ревізійна комісія.
При перевиборі компанії, що управляє, стара повинна передати справи нової. Природно, що нова компанія, що управляє, зацікавлена в тому, щоб справи були в порядку, а значить, вона і контролюватиме передачу справ старими управлінцями.
Якщо голова ТСЖ все ж таки піде на такий серйозний злочин, як розкрадання коштів з розрахункового рахунку, то їм мають зайнятися компетентні правоохоронні органи.
- Які документи ТСЖ може не показувати власникам квартир?
— У принципі, ТСЖ зобов'язане допускати членів товариства до таких документів, як статут, протоколи та рішення загальних зборів, і не зобов'язане знайомити їх із деякими господарськими документами, які можуть містити комерційну таємницю як ТСЖ, так і організацій, з якими товариство уклало договори. Знайомитись з такими документами може ревізійна комісія.
Щоб уникнути конфліктних ситуацій краще, якщо ТСЖ показуватиме своїм членам усі документи. Однак якщо вам не показують комерційні договори між ТСЖ та обслуговуючими організаціями (посилаючись на комерційну таємницю), не засмучуйтесь. Інформація про вартість цих робіт все одно має бути відображена у кошторисі ТСЖ.
Найрозумніше вирішення проблеми — передбачити у статуті перелік документів, які надаються для ознайомлення членам ТСЖ, а також порядок їх надання.
— У нашому ТСЖ більшість рішень приймається заочним голосуванням, після якого зазвичай починають знову збирати гроші на ремонт холу або будівництво дитячого майданчика, проект якого ніхтоі в очі не бачив. Як бути, якщо є сумніви щодо справжності документів (наприклад, протоколів)?
— Перевірити протоколи заочних зборів можна. Для цього вимагайте листи голосування, які носять у кожну квартиру за заочного голосування. Якщо вам відповідають, що листи голосування знищені (довго їх не зберігають), то слід додати до статуту ТСЖ відповідну норму про зберігання цих листів.
Щодо ситуації, про яку йдеться у питанні, то тут насамперед необхідно ознайомитися з проектом, на який збираються гроші. Інакше виходить, що люди голосували невідомо, за що.
- Хто перевіряє діяльність ТСЖ? Чи можна поскаржитися на нього місту, наприклад, до Мосжилинспекції?
— Можна, оскільки Мосжилинспекція також контролює забезпечення надання громадянам комунальних послуг. Крім неї, у самому ТСЖ діє ревізійна комісія, поза ТСЖ — податкові органи.
— У нашому ТСЖ хочуть взяти у власність землю. Чим це загрожує? Якщо землю обкладуть податком, чи його мешканці потягнуть?
— По-хорошому землю у власність треба брати не за бажанням, а за законом. Згідно з Житловим кодексом, прибудинкова територія відноситься до загальнобудинкової власності, загвоздка лише в тому, що на даний момент не скрізь проведено межування землі. Тобто. не скрізь визначені межі ділянок, які стосуються безпосередньо кожного конкретного будинку.
Оформивши землю у власність, ви зможете розпоряджатися нею на власний розсуд. Розмір податку визначатиметься тим самим порядком, що й зараз. Тобто в залежності від розташування ділянки та кадастрової вартості землі. Я думаю, що виплатити його буде цілком під силу, оскільки, по-перше, сума розподілятиметься між усіма мешканцями, а по-друге, нинішня політика владиміста не дає підстав думати про якусь непідйомну суму.
— Згуртованість мешканців — запорука успіху ТСЖ. Як її досягти?
— Згуртованість має прийти із усвідомленням відповідальності за житло, за свою власність. Поки що більшість вважає, що достатньо приватизувати квартиру, і при цьому зовсім не думає про те, що під'їзд, ліфт, сходи, прибудинкова територія це теж наша власність, про яку необхідно дбати. Як показує досвід, із розумінням цього й приходить згуртованість.
Поради мешканцям, які хочуть навчитися ефективно керувати своїм будинком, але не знають як
1. Для початку необхідно спробувати зібратися разом, хоча б із сусідами, та обговорити можливість створення в будинку ТСЖ або найму керуючої організації. Цілком можлива така ситуація, що всіх влаштовує нинішній ДЕЗ і ніхто не хоче нічого міняти.
2. Якщо є бажання створити ТСЖ — насамперед вивчіть відповідну літературу, проконсультуйтеся з юристом. Останнє актуально на всіх етапах переходу до самостійного управління будинком (особливо під час продумування проекту статуту та проекту договору управління з організацією, що управляє). Витрати на юриста, якщо розподілити їх між мешканцями, будуть не такі великі, зате користь величезна. Також можна проконсультуватися в управі, деякі з них проводять навчання старших під'їздів.
3. Якщо ТСЖ вже створено, але вас не влаштовує його робота, з'ясуйте у сусідів їхню думку щодо роботи ТСЖ. Якщо незадоволених буде багато — на загальних зборах змінюйте статут ТСЖ, правління та його голову. Новий варіант статуту перед тим краще показати юристам.
4. Якщо у вас виникають питання щодо кошторису, скористайтесь допомогою спеціальних консалтингових компаній, які можуть проаналізувати кошторис витратТСЖ та встановити їх обґрунтованість.
5. Пам'ятайте, що правління ТСЖ насамперед має дбати про будинок, про комфорт його мешканців. Не соромтеся ставити запитання голові правління. Він повинен виразно пояснювати, куди і як витрачаються гроші, зібрані з мешканців.