Використання терміна «комерційний» щодо договору найму житлового приміщення
СУЧАСНЕ ПРАВО №8 2011 Сторінки в журналі: 96-99
О.В. КИРИЧЕНКО,
кандидат юридичних наук, старший викладач кафедри цивільного права та процесу юридичного факультету Ульянівського державного педагогічного університету ім. І.М. Ульянова
Ключові слова: житлове право, договір комерційного найму.
Use of the term “commercial” in respect of tenancy agreement
Analyzed using the term “commercial” у відношенні до договору про зайнятість premises. Given to the author's argument про те, що потрібно для захисту визнання комерційної тенденції на легальному рівні.
Keywords: housing law, комерційного контракту з employment.
Відсутність законодавчого закріплення зазначеного в главі 35 «Наймання житлового приміщення» ЦК України договору найму житлового приміщення як комерційного не заважає розглядати цей договір таким у теорії, судовій практиці та законодавстві суб'єктів Федерації. У той самий час деякі правознавці, зокрема Є.В. Трушин, вважають, що застосовувати термін «комерційний» щодо договору найму житлового приміщення неприпустимо, тому що з глави 35 ЦК Україна не випливає, що власник обов'язково повинен одержувати прибуток від здачі житла в оренду, тобто закон не вважає це комерційною діяльністю та не зобов'язує до неї власника жилого приміщення. Крім того, таке найменування договору найму призведе до суперечності зі ст. 682 ДК РФ, згідно з якою плата, передбачена в договорі, не повинна перевищувати максимальний розмір плати за житлове приміщення, встановлений законом, і при прийнятті такого закону не може бути й мови про прибуток, навіть якщо договір називатиметься комерційним [1].
Існування такої позиції (на наш погляд, абсолютно необґрунтованої) викликаєнеобхідність розглянути питання щодо доцільності застосування терміна «комерційний» до договору найму житлового приміщення.
"Комерційний" означає "торговельний" [2]. Термін «комерційний» стосовно договору найму житлового приміщення вказує на вид житлового фонду за цільовим призначенням (з якого надаються житлові приміщення) та спрямованість угоди на отримання власником доходу від використання свого майна. Справді, оплатний характер договору найму дозволяє наймодавцеві отримувати дохід від надання жилого приміщення для проживання наймачеві. Під доходом у своїй слід розуміти гроші чи інші матеріальні цінності, одержувані від будь-якого роду деятельности[3]. У свою чергу, діяльність з надання житла на умовах договору найму не підпадає під визначення підприємницької діяльності, що міститься в ст. 2 ДК РФ, оскільки передбачає як основну мету систематичне отримання прибутку та її вправі здійснювати будь-які особи, а чи не лише зареєстровані як підприємців у встановленому законом порядке. Сутність аналізованого договору полягає у відплатному наданні житла для проживання на певний термін з метою задоволення житлової потреби громадянина-наймача, що зовсім не передбачає систематичності здачі житла в оренду і переслідування як основну мету отримання прибутку. Так, відповідно до ст. 684 «Переважне право наймача на укладення договору на новий строк» ЦК України наймодавець має право відмовитися від продовження договору найму з наймачем у зв'язку з рішенням не здавати протягом не менше року житлове приміщення в оренду, у тому числі через необхідність для власного проживання. Крім того, одержуваний наймодавцем від здачі житла в оренду дохід нерозглядається як прибуток податковим законодавством, передусім НК РФ. Так, об'єктом оподаткування фізичних осіб та організацій є одержувані ними доходи, зокрема, фізичні особи сплачують податок на доходи, отримані від здачі в оренду або іншого використання майна, що перебуває в Україні (п. 1 ст. 208 НК РФ), організації - податок на майно, зокрема передане у тимчасове володіння, користування (п. 1 ст. 374 НК РФ), податку прибуток з доходів, отриманих від здачі майна у найм чи іншого його використання (ст. 274, год. 4 ст. 250 НК РФ).
З урахуванням викладеного необхідно розуміти комерційну природу договору найму житлового приміщення в такий спосіб: основна його мета полягає у задоволенні житлових потреб громадян, що у той самий час дозволяє власнику житла отримувати прибуток з відплати цього договору. Отже, за умов ринкової економіки комерційна спрямованість аналізованого договору (задоволення потреби у житло на возмездной основі, що передбачає отримання доходу) повною мірою відбиває інтереси його сторін.
На наш погляд, український законодавець має продумати конкретні механізми захисту наймача від необґрунтованого завищення плати за оренду житла. У такому разі, навіть якщо законодавець і користується правом, зазначеним у п. 1 ст. 682 ГК РФ, і ухвалить відповідний закон, це не лише не призведе до зниження пропозиції на ринку комерційного найму житла, а й стане ефективним інструментом захисту прав наймачів.
Резюмуючи викладене, можна дійти невтішного висновку, що договір найму житлового приміщення, позначений главі 35 ДК РФ, за своєю природою є комерційним: сутність його полягає у задоволенні потреби громадян, у житло на возмездных засадах, що, на своючерга передбачає отримання власником житла доходу від здачі його в оренду. Виходячи з цього, вважаємо за доцільне включити найменування «комерційний» до статей глави 35 ЦК України стосовно договору найму житлового приміщення.
2 Сучасний словник іншомовних слів: Близько 20 000 слів. - М., 1993. С. 293.
3 Словник української мови: 70 000 слів / За ред. Н.Ю. Шведовий. 22-ге вид., стереотип. - М., 1990. С. 181.
4 Див: Цивільне право: Навч. для студентів вузів: У 4 т. Т. 3: Обов'язкове право/За ред. Є.А. Суханова. - М., 2008. С. 596.
6 Див: Сосіпатрова Н.Є. Соціальний та комерційний найм у житловій сфері // Держава право. 1997. № 4. С. 14; Мокроусова Л.М. Договір комерційного найму житлового приміщення // Нотаріус. 2003. № 2. С. 22-23.
7 Див: Салтанова С.А. Захист прав наймача житлового приміщення за законодавством Німеччини // Правознавство. 1994. № 3. С. 118-122.