Витратний підхід до оцінки нерухомості
Витратний підхід - сукупність методів, заснованих на визначенні витрат на відновлення або заміщення об'єкта оцінки з урахуванням зносу.Вартість об'єкта недв= витрати на повне відтворення (ПВС) - сукупний (накопичений) знос на дату оцінки + ринкова вартість земельної ділянки. Методи визначення ПВС: за кошторисною документацією; за укрупненими показниками; за собівартістю; за аналогами.
Зазвичай щодо ринкової вартості об'єкта нерухомості застосовується метод порівняння продажів чи метод капіталізації доходу. Витратний відступає другого план. Витратний підхід придатний для достовірної оцінки – на малоактивних ринках
-техніко-економічний аналіз для нового будівництва,
-Визначенні варіанта найкращого і найбільш ефективного використання землі,
-підсумкового узгодження вартості (конкурентоспроможність об'єкта)
- оцінки будівель спец. призначення (школи, вокзали, церкви) від кіт. немає доходу та за якими немає продажів,
Основним принципом, на якому ґрунтується витратний підхід до оцінки, єпринцип заміщення, який свідчить, що типовий покупець не заплатить за об'єкт більше, ніж потрібно буде витратити для придбання земельної ділянки та будівництва на ній будівлі, аналогічної за своїми споживчим характеристикам об'єкту, що оцінюється. Сума витрат за будівництво об'єкта зазвичай не збігається з його вартістю.Обмеження у застосуванні: пов'язані з різницею між величиною інвестиції. витрат та ринковою вартістю нерухомості; не враховує будівельного лага. Найкраще цей метод підходить для обґрунтування нового будівництва та при реноваційному аналізі.
Неможливість спорудження нового, вже зношеного об'єкта; малаймовірність відтворення застарілої споруди; Найчастіше цей метод дає неправильну оцінку вартості об'єктів, термін експлуатації яких перевищує 10 років, що зумовлено складністю вимірювання зносу будівлі, недостатнім обліком найкращого та найбільш інтенсивного використання.
Витратний підхід.включає:
1) метод укрупнених узагальнених показників (порівняльної одиниці): порівняння вартості одиниці споживчих властивостей (стоянкове місце, м2, м3) об'єкта, що оцінюється, з вартістю аналогічної одиниці вимірювання подібної типової споруди. Точність методу 15–20%.
2) метод поелементного розрахунку (розбивають будинок на отд. осн. елементи: фундаменти, дахи, розраховують та підсумовують); вартості визначаються за довідковими даними про кошторисні кошти. 2 способи: підсумовування за видами робіт; підсумовування частинами будівлі. Похибка 10%
3) спосіб одиничних цін. Похибка 5%. Розробка повного кошторису на будівництво об'єкта, що оцінюється. Основою для застосування цього методу є докладні зведення обсягів будівельно-монтажних робіт. індексний метод (розраховують і потім оцінюють знос: такі види, як сукупний знос, фізичний знос, функціональний знос, зовнішній знос)
Розрахунок накопиченого зносу -це зменшення відновної вартості або вартості заміщення поліпшень, яке може відбуватися в результаті їхньої фіз. руйнування, функці. та зовнішнього старіння.
3 типу зносу: фізичний - пов'язаний з фіз. старіння об'єкта. Функціональний (моральний) – втрата вартості через невідповідність характеристик будівель чи споруд совр. ринковим стандартам. Знос зовнішнього впливу (економ.) – Викликається зміною зовнішніх щодо об'єкта оцінки факторів – зміноюситуації над ринком, зміною фин. та законодавчих умов. Як правило непереборний, але в ряді випадків може самоусунутись через позитивну зміну навколишнього ринкового середовища. Фізичний і функціональний знос поділяють на усунутий і непереборний Усунутий знос - це знос, усунення якого фізично можливе і економічно доцільно, тобто. Вироблені витрати на усунення зносу сприяє підвищенню вартості об'єкта в цілому. Ознакою непереборного зносу є економічна недоцільність здійснення витрат усунення недоліків.
Основні оціночні поняття зносу.Фізичне життя будівлі (ФЗ) період експлуатації будівлі, протягом якого стан несучих конструкцій відповідає певним критеріям. Термін ФЗ закладається під час будівництва і залежить від групи капітальності.Економічне життя - період часу, протягом якого об'єкт приносить дохід. У цей період поліпшення дають внесок у вартість власності. ЕЖ закінчується, коли експлуатація об'єкта неспроможна принести дохід, приносимий порівнянними об'єктами цьому сегменті ринку.Ефективний вік - вік, що показується станом та корисністю споруди. Ефективний вік будівлі може бути меншим, ніж хронологічний вік у результаті реконструкції, модернізації або підвищеного ринкового попиту, та м.б. більше.Хронологічний вік - період часу, що минув з дня введення об'єкта в експлуатацію до дати оцінки.
Методи визначення зносу. 1.Нормативний метод розрахунку фізичного зносу. Припускає використання різних нормативних інструкцій, наприклад, «Правила оцінки фізичного зносу житлових будівель», що застосовуються БТІ для оцінки зносу будівель. Недоліки:не враховуєнетипові умови експлуатації об'єкта; трудомісткість застосування; неможливість вимірювання функціонального та зовнішнього зносу; суб'єктивність питомого зважування конструктивних елементів.2. Вартісний метод. Фізичний знос виражається співвідношенням вартості об'єктивно необхідних ремонтних заходів, що усувають пошкодження конструкцій, елементів або будівлі в цілому, та їх відновлювальну вартість. Таким чином, цей метод зводиться до визначення витрат на відтворення елементів будівлі.3. Метод терміну жизни. Недоліки: величини ОЭЖ і ЭВ визначаються досить суб'єктивно; Не робиться різницю між видами зносу; Не враховуються відмінності у величинах ОЕЖ та фізичного життя окремих короткоживучих елементів споруди.4. Розрахунок усуненого функціонального зносу.
Методи оцінки землі.
Прибутковий підхід :Метод капіталізації земельної ренти.для оцінки забудованих та незабудованих ділянок. Умова застосування – можливість отримання земельної ренти.Метод залишку для землі.для оцінки забудованих та незабудованих ділянок. Умова застосування - можливість забудови ділянки поліпшеннями, що приносять дохід.
Порівняльний підхідМетод порівняння продажівЗаснований на принципі заміщення. Для використання методу необхідна інформація про ціни продажу земельних ділянок, що є аналогами земельної ділянки, що оцінюється.Метод перенесенняЗастосовується для оцінки забудованих земельних ділянок. Заснований на використанні типових співвідношень між вартістю землі та вартістю будівель.
Фінансове планування.
Необхідність складання планів визначається багатьма причинами: невизначеність майбутнього; координуюча роль плану; оптимізація економічнихнаслідків; обмеженість ресурсів. У будь-якій компанії розробляється безліч планів, проте основними з них є стратегічний, виробничий та фінансовий
Залежно від виду та масштабів діяльності підприємства фінансовий план може структуруватись по-різному. Разом з тим нескладно виділити три блоки, які, по суті, є інваріантними для будь-якої системи планування. Вони визначаються очевидними посиланнями на те, що фінансовий план повинен давати прогнозну оцінку: (а) майбутнього фінансового стану; (б) балансу доходів та витрат; (В) руху коштів. Ці оцінки формуються як про бюджетів. Кожен із бюджетів не лише дає уявлення про майбутнє фінансове становище, а й у певному сенсі задає орієнтири (планові завдання) за основними показниками.
Зокрема, для будь-якої статті розділу «Дебітори» оборот по дебету є прогнозною оцінкою продажу товарів за безготівковим розрахунком з відстрочкою платежу; оборот за кредитом - прогноз надходжень від погашення дебіторську заборгованість.
Бюджет доходів і витрат (прогнозний звіт про прибутки та збитки). до сплати та інших. Більшість вихідних даних формується під час побудови операційних бюджетів, т. е. бюджетів, визначальних виробничу діяльність (бюджет продажу, бюджет запасів сировини, бюджет прямих витрат та інших.). Величину податкових та інших обов'язкових платежів можна розрахувати за середнім відсотком.
Бюджет коштів (прогнозний звіт про рух коштів). під час складанняфінансового плану у необхідної тимчасової градації будуть наведені систематизовані дані про притоки та відтоку коштів у запланованому періоді. Необхідність таких оцінок є досить очевидною. Наприклад, відповідно до бізнес-плану підприємство передбачає наприкінці третього кварталу n-го року придбати дорогу технологічну лінію. Прогнозна форма якраз і повинна засвідчити, що підприємство до цього часу матиме необхідну суму коштів.