Все про методи оцінки нерухомості

Оцінка євигідною для всіх сторін укладання угоди, тому що всі будутьмаксимально впевнені в правильній ціні продажу або купівлі житла, орендарстві або здачі в оренду квартири і т.д.

Що таке оцінка нерухомості? Визначення ринкової ціни нерухомості називається її оцінкою.

Оцінити нерухомість можна не тільки повну вартість об'єкта, але ще й ціну оренди, користування тощо. Сьогодні вартість нерухомості поділяється на краєвиди.Види існуючої вартості :

ліквідаційна;
ринкова;
кадастрова;
інвентаризаційна.

Дорогі читачі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок має унікальний характер.

Коли відбувається оцінка?

Договір купівлі-продажу

Ринкова оцінка нерухомості найчастіше здійснюється під час укладаннядоговору купівлі-продажу.

Зацікавлений в оцінці тапокупець. Іноді продавці занадто завищують ціну, хоча очевидно, що об'єкт не коштує таких великих грошей. Встановлена ціна допомагаєвигідно продати та купити будь-який об'єкт.

Страхування

Оцінка нерухомостіобов'язкова при страхуванні об'єкта.

Така процедура робиться для того, щоб у разі відшкодування компенсації страховик чітко знав, яку суму потрібно виплатити.

В оцінці зацікавлені обидві сторони. Власник квартири хоче отримати максимальне відшкодування, а страховик потребує вказівкиадекватної вартості.

Оренда об'єкту

Якщо при оренді об'єкта буде проведено оцінку нерухомості, то обидві сторони можуть прийняти орендну вартість.

Навіщо це потрібно?

Оцінюючи об'єкта різними методамиз'являється шанс дізнатися безліч прихованих і цікавих фактів. Наприклад:

різні ушкодження, які вимагали оцінки або були приховані продавцем;
перевірка екології, оскільки багато об'єктів перебувають у районах із забрудненим повітрям, оточені заводами, фабриками та інших місцях із нерозвиненою інфраструктурою;
юридичні «дивацтва», під час яких виникають невідомі раніше обставини (наприклад, у квартирі прописана людина, яка зникла безвісти) і яких можна легко уникнути.

прибутковий;
витратний;
порівняльний (ринковий).

Прибутковий метод полягає в тому, що він враховує як повну вартість нерухомості, а й майбутню прибути від угоди, а також ризики та інші нюанси. Цей метод є найпоширенішим.

Прибутковий метод передбачає отримання доходу від угоди. Це може бути оренда квартири. Цей метод при підрахунку вартості використовує такі методики:

капіталізація доходів (розподіл доходу та капіталізації);
дисконтовані фінансові доходи.

Витратний метод передбачає підрахунок вартості об'єкта, враховуючи всі витрати та покращення в ньому в майбутньому, а також вираховуєвідсоток вартості за знос.

При витратному методі порівнюється новий будинок і існуючий об'єкт. Враховуються витрати на всі матеріали будівництва, ремонтні роботи, а також ціни, що існують на ринку.

Такий метод передбачаєдва результати :

нерухомість можна продати за ціною новою чи покращеною;
нерухомість знецінюється, оскільки при будівництві нового житла застосовуються вже сучасні технології.

Витратний методєєдино можливим у таких випадках:

страхування нерухомості;
об'єкти, які обов'язково потрібно реконструювати;
оподаткування будівлі податком;
оцінка вартості нового об'єкта;
основа поліпшення будівництва.

Порівняльний

Порівняльний метод передбачає порівняння вартості даного об'єкта з аналогічними будовами, ціна на які вже відома. Аналогічним об'єктом вважається нерухомість, яка збігається за всіма характеристиками з тим, що оцінюють. Цими характеристиками можуть бути:

площа нерухомості;
площу земельного учасника;
технічні характеристики об'єкта;
місце розташування;
інфраструктура;
транспортна та екологічна ситуація.

Оцінювання ліквідаційної вартості

Ліквідаційна оцінка – визначення вартості об'єкта, який має бутипроданий у стислий термін.

Ліквідаційна вартість - сума, яку отримують в результаті ліквідації нерухомості в стислі терміни при врахуванні поведінки всіх маркетингових компаній.

Прямий метод - порівняння всіх угод купівлі-продажу на сучасному ринку, з урахуванням об'єктів з аналогічними характеристиками. Ліквідаційна вартість безпосередньо залежить від усіх факторів, що впливають на ціну.

Непрямий метод визначає реальну вартість об'єкта на сучасному ринку нерухомості. Вартість також залежить від факторів, що змусили виставити об'єкт на продаж чи торги.

Оцінити іпотечну нерухомість

Якщо людина вирішила взяти нерухомість в іпотеку, спочатку незалежний експерт повинен провести оцінку приміщення. Оцінка нерухомості для іпотеки передбачає розрахунок суми кредиту,яку банк видає клієнту, а той зобов'язується його сплачувати.

Клієнт може звернутися до будь-якої компанії, яка спеціалізується на оцінці нерухомості. Банк може надати свого оцінювача, але наразі таке рідко практикується. Компанія складає документ, де вказується ринкова вартість об'єкта. Це є основою позитивного чи негативного рішення банку.

Кадастрова оцінка об'єктів

За підсумками кадастрової оцінки нараховуєтьсяподаток.

Саме тому вонанеобхідна кожному приміщенню та їх власникам.

Кадастрова оцінка нерухомості також допоможе при покупці квартири або її поділу.

Кадастрова вартістьможе змінюватися через кілька років. При піднятті вартості на об'єкти нерухомості в одному районі ціна на всі споруди також зростає. Саме тому кадастрову вартість потрібно іноді оновлювати.

Оцінювати нерухомість необхідно для того, щоб бути впевненим у правильності укладання угоди. Для оцінки нерухомості існуютьрізні методи, які підходять під ситуацію, що склалася з об'єктом.

Також при оцінюванні будівлі можна дізнатися про нього набагато більше, ніж пропонує продавець. Наприклад, виявити дефекти або дізнатися, що за ринковою вартістю об'єкт коштує майже вдвічі дешевше.

Чи не знайшли відповіді на своє запитання? Дізнайтеся, як вирішити саме Вашу проблему - зателефонуйте прямо зараз:

+7 (499) 703-45-84 (Москва) +7 (812) 309-58-40 (Санкт-Петербург)