Ы оцінки ринкової вартості земельних ділянок
Невід'ємним елементом будь-якого об'єкта бізнесу, його природним базисом є земельна ділянка. Земельна ділянка - частина поверхні, яка має фіксовану
кордон, площа, місцезнаходження, правовий режим та інші характеристики, що відображаються у державному земельному кадастрі та в документах державної реєстрації прав на землю.
Існує шість основних методів оцінки землі:
1. Метод співвіднесення (алокації) (прим.рівно методу угод порівняє. підхід).
2. Метод вилучення (екстракції) (ЗП).
3. Метод забудови чи розвитку (освоєння).
4. Метод залишку землі.
5. Метод капіталізації земельної ренти.
6. Метод порівнянних продажів.
1. Метод співвіднесення (алокації) (abstraction or allocation technique). Метод алокації заснований на тому, що вартість ділянки можна оцінити рознесенням загальної ціни продажу сумісної нерухомості між двома основними частинами – землею та поліпшеннями. Оцінювач визначає, у якому співвідношенні вартість продажу розподіляється між ними, оцінивши спочатку ринкову вартість поліпшень.
Метод є модифікацією методу порівняння продажів порівняльного (ринкового) підходу і передбачає наявність даних по недавніх продажах вже забудованих об'єктів. В основу методу аллокації покладено вартісний принцип збалансованості – припущення, що співвідношення між землею та будинками та спорудами у вартості конкуруючих між собою об'єктів однаково.
У міру старіння будівель та споруд питома вага ділянки у загальній ціні продажу зростає. Метод алокації слід використовувати тільки в тих випадках, коли при оцінці ділянки не можна використовувати інші методи.
2. Метод вилучення. Такожпередбачає аналіз покращеної нерухомості. Вклад поліпшень оцінюється та віднімається від загальної ціни продажу нерухомості. Таким чином, виходить ціна продажу земельної ділянки. Метод дає хороший результат, коли частка поліпшень і загальної вартості об'єкта нерухомості, що оцінюється, невелика.
3. Метод забудови чи розвитку (освоєння). Може бути рекомендований при розбивці площі на індивідуальні ділянки, що освоюються. Крім витрат за придбання неосвоєної землі новий власник (первинний забудовник) несе низку інших витрат. Витрати, понесені ще на початок фізичного освоєння, отримали назву «попередні витрати».
4. Метод залишку. Передбачається, що ділянка покращена до НЕІ і чистий операційний дохід (NOI), що належить до ділянки, капіталізується використанням коефіцієнта капіталізації землі на показник вартості.
5. Метод капіталізації земельної ренти. Доходи від здачі землі у найм капіталізуються щоб одержати вартості землі. Метод ґрунтується на аналізі продажів земельних ділянок, що здаються в оренду за ринковими ставками.
6. Метод порівнянних продажів. Цей метод заснований на зіставленні даних по аналогічних ділянках, проданих незадовго до дати оцінки ділянки, що розглядається. Особливу увагу слід приділяти операціям, вчиненим у типових ринкових умовах та максимально наближеним до дати оцінки.
Розглянемо докладніше застосування цього.
1. Організація інформації. Інформація може бути організована таким чином:
а) характеристики порівнянної ділянки землі: місце розташування, розміри, зонування, форма, топографія, доступ, огляд, корисність, сервітути;
б) ринкова зона (район охоплення);
в) ступінь ліквідності - чи підходить нерухомість для продажу та якийперіод часу знадобиться для реалізації ділянки.
2. Одиниці порівняння. Оцінювані та порівняні об'єкти часто відрізняються за розмірами та іншими параметрами. При порівнянні необхідно привести їх до «спільного знаменника».
Як одиниці порівняння при оцінці землі використовуються:
- ціна за 1 м2; ціна за 1 га; ціна за лінійний чи фронтальний метр; ціна за лот чи ділянку.
3. Внесення коригувань щодо елементів порівняння. Щоб порівняна нерухомість була повністю схожа на оцінювану, необхідно внести коригування за елементами порівняння. Ці коригування слід вносити до певної послідовності:
1. Передані права на нерухомість.
2. Умови фінансування.
3. Умови продажу.
4. Ринкові умови, дата продажу.
5. Фізичні характеристики: місце розташування, розмір, форма, топографія, доступ, зонування, огляд - корисність.
Коригування 1-4 вводяться послідовно.
Коригування на фізичні характеристики ділянки робляться одночасно, підсумовуванням.
Усі коригування проводяться від об'єкта порівняння до об'єкта, що оцінюється.