Загальні положення про зміну та розірвання договору управління багатоквартирним будинком

В Алмати можна зателефонувати до компанії JET LINE

Загальні положення про зміну та розірвання договору управління багатоквартирним будинком

Відповідно до ч. 8 ст. 162 ЖК Україна зміна та розірвання договору управління багатоквартирним будинком здійснюється у порядку, передбаченому цивільним законодавством. Очевидно, що до цього договору можуть застосовуватися загальні правила про зміну та розірвання договору (гл. 29 ЦК України). Дотримуючись думки про самостійність договору управління багатоквартирним будинком та його послугову природу, вважаємо, що до відносин, що виникають на його основі, в субсидіарному порядку можуть застосовуватися норми про припинення договору відплатного надання послуг.

Підстави розірвання (зміни) договору різняться залежно від застосовуваного способу розірвання (зміни) договору. Відповідно до ЦК України зміна та розірвання договору можлива як за згодою сторін (п. 1 ст. 450), так і на вимогу однієї зі сторін (п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 451). Слід погодитися з думкою, що найбільш оптимальним способом зміни та розірвання договору з погляду охорони інтересів сторін є угода про його зміну чи розірвання. Сторони договору мають можливість узгодити всі умови, на яких їм прийнятне припинення або зміна договірних відносин. У цьому підстави застосування цього способу розірвання чи зміни договору мають правове значення лише визначення правових наслідків розірвання чи зміни договору, але з оцінки законності угоди сторін.

Другий спосіб розірвання (зміни) договору полягає в тому, що договір розривається (змінюється) судом на вимогу однієї із сторін. При застосуванні даногоспособу розірвання чи зміни договору «вирішальне значення як з оцінки законності розірвання (зміни) договору, так визначення наслідків набуває відповіді питанням, були передбачені законом чи договором підстави розірвання чи зміни договора». Відповідно до п. 2 ст. 450 ЦК України на вимогу однієї зі сторін договір може бути змінено або розірвано лише:

при суттєвому порушенні договору іншою стороною;
в інших випадках, передбачених ЦК України, іншими законами або договором.

Поняття суттєвості порушення є оцінним і засноване насамперед на застосуванні економічного критерію, коли порушення договору однієї зі сторін тягне за собою для іншої сторони особливої шкоди. Він виявляється у цьому, що потерпіла сторона значною мірою позбавляється те, що мала право розраховувати під час укладання договору. Сторона, яка заявила вимогу про зміну або припинення договору, повинна довести, що при продовженні дії договору вона може завдати шкоди у формі втраченої вигоди та тих витрат, що виникли у процесі виконання договору.

Для деяких типів (видів) поіменованих договорів суттєвість порушення визначається законодавцем шляхом зазначення змісту порушення. ЖК Україна не уточнює загальні критерії суттєвості порушення зобов'язань стосовно договору управління багатоквартирним будинком, залишаючи це питання на розсуд.

У юридичній літературі як істотні порушення договору управління багатоквартирним будинком розглядаються такі:

несплата винагороди керуючої організації;
систематичні затримки у наданні послуг та виконанні робіт при управлінні багатоквартирнимбудинком, пов'язані з незадовільним виконанням керуючої організацією своїх зобов'язань;
неподання керуючою організацією звіту про виконання договору управління;
заподіяння шкоди внаслідок дій (бездіяльності) керуючої організації спільного майна багатоквартирного будинку.

Остаточну оцінку суттєвості порушення договору провадить суд. Щодо договору управління багатоквартирним будинком така практика на даний момент не сформувалася. До суттєвих порушень інших цивільно-правових договорів суди відносять: порушення термінів здачі результату виконаних робіт, ухилення від сплати витрат та комісійної винагороди, порушення підрядником при виготовленні та монтажі електрообладнання обов'язкових технічних вимог, неподання замовником документації, необхідної для надання аудиторських послуг та ін. Здається, що такі порушення можуть стати підставами зміни або розірвання договору управління багатоквартирним будинком на вимогу однієї із сторін за їх відповідності критерію, встановленому п. 2 ст. 450 ЦК України.

До інших випадків зміни та розірвання договору на вимогу однієї зі сторін належить насамперед істотне зміна обставин, у тому числі сторони виходили під час укладання договору (ст. 451 ДК РФ). Під обставинами в юридичній літературі пропонується розуміти «економічні, що знаходяться поза контролем сторін (наприклад, наявність товару на ринку, способи його поставки) та інші фактори, що існували на момент укладання договору» 6 Кабалкін А. Зміна та розірвання договору // українська юстиція. - 1996. - № 10.-С.22. , стихійні лиха чи інші об'єктивно існуючі причини (військові операції, акти компетентних органів державної влади)і т.п.) 7 Див: Розенберг М.Г. Коментар до статті 451 // Коментар до Цивільного кодексу України, частини першої (постатейний) / рук. авт. кільк. та відп. ред. О.М. Садиків. - М., 2005. - С. 1012. . Суди за обставинами, передбаченими ст. 451 ДК РФ, розуміють «конкретні події, явища, факти, настання яких боку було неможливо передбачити під час укладання договору, тобто. що не залежать від їхньої волі та розсуду».

Відповідно до п. 1 ст. 451 ЦК Україна зміна обставин визнається суттєвою, коли вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це розумно передбачати, договір взагалі не був би ними укладений або був би укладений на умовах, що значно відрізняються. У подібній ситуації йдеться не про неможливість виконання договірних зобов'язань, а про крайню скрутність (надмірну обтяжливість). Виконати договір за таких умов у принципі можливо, але це призведе до настільки руйнівних наслідків для сторони, що втрачається сенс вступу в договірні відносини, які мають бути, за загальним правилом, взаємовигідними.

Судова практика щодо зміни та розірвання договорів управління багатоквартирним будинком у зв'язку з істотною зміною обставин поки що не склалася. При розгляді спорів, пов'язаних із зміною та розірванням інших цивільно-правових договорів, суди суттєвою зміною обставин визнавали: проведення у країні реформи електроенергетики; обставини, пов'язані із змінами у сфері державного регулювання ціноутворення; аварійний стан об'єкта договору оренди; непередбачувані темпи інфляції, зміна номінальної вартості грошових знаків та методики обчислення орендної плати; суттєве зростання вартості матеріалів та обладнання, що надаютьсяпідрядником, а також наданих йому третіми особами послуг.

Порядок розірвання (зміни) договору залежить від застосовуваного способу розірвання чи зміни договору. Оскільки угоду про зміну чи розірвання договору виступає як «узгодженого вольового дії (узгодженого волевиявлення), тобто. як угода», вона повинна відповідати всім вимогам, що пред'являються до вчинення правочинів та їх дійсності, у тому числі вимогам про форму. Відповідно до ч. 1 ст. 452 ЦК України угода про зміну або про розірвання договору здійснюється у тій самій формі, що й договір, якщо із закону, інших правових актів, договору чи звичаїв ділового обороту не випливає інше. Оскільки законом для договору управління багатоквартирним будинком передбачена проста письмова форма, то угода про зміну або розірвання договору має бути наділена письмовою формою.

Як зазначалося, ЖК Україна встановлено особливий порядок погодження умов договору управління багатоквартирним будинком під час його укладання: на загальних зборах більшістю голосів від загальної кількості голосів, які беруть участь у цих зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку (ч. 1 ст. 162, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Здається, що цей порядок повинен застосовуватися і при прийнятті рішень про зміну та розірвання договору управління багатоквартирного будинку, укладеного як за самостійного здійснення власниками вибору відповідного способу управління, так і за результатами відкритого конкурсу, що проводиться органами місцевого самоврядування. Підтвердженням цьому може бути підп. 10 п. 41 Правил проведення органом місцевого самоврядування відкритого конкурсу щодо відбору керуючої організації для управління багатоквартирним будинком. Відповідно до нього до складуДо конкурсної документації включаються вимоги до порядку зміни зобов'язань сторін за договором управління багатоквартирним будинком, які передбачають, що зазначені зобов'язання можуть бути змінені лише у разі настання обставин непереборної сили або на підставі рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Особливо нормами житлового законодавства врегульовано порядок зміни переліку послуг та робіт із утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку, який відповідно до п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК Україна визнається суттєвою умовою договору управління багатоквартирним будинком. Отже, умова про порядок зміни зазначеного переліку має бути обов'язково узгоджена під час укладання договору під страхом визнання його неукладеним. Зазвичай до текстів договорів управління багатоквартирним будинком включаються такі формулювання цієї умови: «перелік робіт, зазначений у додатках № 1,2 цього договору [за змістом та поточним ремонтом спільного майна багатоквартирного будинку], є вичерпним і може бути переглянутий лише за погодженням сторін» керуюча організація зобов'язується «виконувати додаткові доручення щодо управління житловим будинком за умови рішення загальних зборів власників за додаткову плату»; «у разі виникнення необхідності проведення не встановлених договором робіт та послуг власники на загальних зборах визначають необхідний обсяг робіт (послуг), строки розпочато проведення робіт, вартість робіт (послуг) та оплачують додатково»; «даний перелік [послуг та робіт із утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку] може бути змінений рішенням власників, прийнятим на загальних зборах».

При розірванні (зміні) договору на вимогуоднією зі сторін пред'явлення позову до суду має передувати процедура досудового врегулювання (абз. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ЦК України). Вона полягає в тому, що одна сторона до звернення до суду має направити іншій стороні свою пропозицію розірвати договір. І лише після отримання відмови іншої сторони на пропозицію про розірвання договору або неотримання відповіді у визначений термін (термін для відповіді може бути зазначений у самій пропозиції, встановлено законом або передбачено договором, а за його відсутності — у 30-денний строк) зацікавлена сторона має право звернутися із вимогою про розірвання договору до суду.

Наслідки розірвання чи зміни договору полягають у тому, що;

по-перше, припиняються чи змінюються зобов'язання, що виникли з цього договору;
по-друге, визначається доля виконаного за договором досі його розірвання (зміни);
по-третє, вирішується питання відповідальності сторони, яка допустила істотне порушення договору, яке послужило підставою його розірвання чи зміни.

Наслідком зміни договору є збереження зобов'язань сторін у зміненому вигляді. При розірванні договору зобов'язання сторін припиняються (п. 1 ст. 453 ЦК України). Правові наслідки, що породжуються односторонньою відмовою, залежать від того, що повністю або в частині сторона відмовляється від договору. Часткова відмова тягне за собою зміну договору, а повний — його припинення (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Момент, з якого зобов'язання вважаються зміненим чи припиненим, також залежить від того, яким способом здійснено зміну або розірвання договору. У разі зміни або розірвання договору за згодою сторін зобов'язання вважаються зміненими або припиненими з моменту укладення угодисторін, якщо інше не випливає з угоди (п. 3 ст. 453 ЦК України). Момент укладання угоди сторін визначається за правилами, встановленими для укладання договору (ст. 433 ЦК України).

У разі зміни або розірвання договору управління багатоквартирним будинком у судовому порядку зобов'язання вважаються зміненими або припиненими з моменту набрання законної сили рішенням суду про зміну або розірвання договору (п. 3 ст. 453 ЦК).

Згідно із загальним правилом, закріпленим у п. 4 ст. 453 ДК РФ, договірні зобов'язання змінюються чи припиняються майбутнє час і боку немає права вимагати повернення те, що було виконано ними за зобов'язанням досі зміни чи розірвання договору, якщо інше встановлено законом чи угодою сторін.

При розірванні договору внаслідок істотно змінених обставин суд на вимогу будь-якої із сторін визначає наслідки розірвання договору, виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв'язку з виконанням цього договору.

Якщо підставою зміни чи розірвання договору послужило істотне порушення договору однієї зі сторін, інша сторона вправі вимагати відшкодування збитків, завданих зміною чи розірванням договору (п. 5 ст. 453 ЦК України). Поруч із цими збитками сторона зберігає у себе право вимагати відшкодування їй збитків, які виникли їх самого порушення договорного зобов'язання.

Завершуючи розгляд питання про зміну та розірвання як стадій динаміки правовідносин із договору управління багатоквартирним будинком, зазначимо ще одну важливу особливість їх здійснення. Оскільки договір управління багатоквартирним будинком через ч. 1 ст. 162 ЖК Україна укладається з кожним власником приміщенняу багатоквартирному будинку та його умови повинні бути однаковими для всіх власників (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ), то зміні чи розірванню підлягають усі укладені договори. Такий стан справ є наслідком відсутності можливості індивідуалізувати споживання більшості благ, що надаються за досліджуваним договором, та усунути окремих власників приміщень від багатьох із них. Зазначена особливість узгоджується із положенням, що міститься у ч. 9 ст. 161 ЖК РФ, згідно з яким багатоквартирний будинок може керуватися лише однією керуючою організацією.