Закордон на здачу
Купівля нерухомості за кордоном для здачі в оренду залишається однією з найвигідніших стратегій для отримання валютної прибутковості — особливо в умовах, коли депозитні ставки по доларах та євро у великих банках прагнуть нуля, вважає міжнародний фінансовий консультант FCP Ісаак Беккер. Здача купленої квартири, за його оцінками, може принести інвестору часом до 4–5% на рік проти менш ніж 2% річних за валютними депозитами у великих українських банках.
За словами керуючого партнера міжнародного брокера нерухомості Tranio Георгія Качмазова, українські інвестори сприймають іноземну нерухомість як довгостроковий захисний актив. «Оскільки в Україні в економічному плані не все стабільно, наші клієнти інвестують за кордон, сподіваючись, що там все буде добре. Але треба усвідомлювати, що ціна спокою – низька прибутковість», – пояснює експерт.
Качмазов зазначає, що прибутковість орендної квартири обчислюється як відсоткове співвідношення річного орендного виторгу до вартості об'єкта. Таким чином, якщо інвестор купив квартиру за €100 тис. і здає її в оренду за €5 тис. на рік, він отримує річну прибутковість 5%. Втім, це умовний приклад. У середньому власник нерухомості заробляє на оренді квартири менше, за словами Качмазова, приблизно 2-3% на рік.
Це більше, ніж за депозитами, але менше, ніж, наприклад, із низки випусків єврооблігацій, які дозволяють інвестору отримати 5–6% річних. Однак боргові папери рано чи пізно будуть погашені, а квартира може залишатися у володінні інвестора скільки завгодно довго, продовжуючи приносити дохід.
Директор департаменту нерухомості UFG Wealth Management Андрій Розов додає, що купівля квартири за кордоном – це гарний варіант інвестицій для заможних.клієнтів, готових витратити на інвестиції в квадратні метри не більше $3 млн. А ось інвестори, які мають більші суми, частіше купують комерційну нерухомість, дохідність якої в 1,5 рази вища, ніж у житлової, підсумовує фінансист.
Вибір локації
Найвигідніше купувати закордонну нерухомість у популярних місцях для відпочинку та міжнародних ділових центрах, кажуть експерти. Перші включають Францію, Іспанію, США та інші країни з розвиненою туристичною інфраструктурою на березі моря або океану. У таких регіонах високий попит на оренду і дорогих вілл та скромних апартаментів; до ділових центрів з найбільш ліквідною нерухомістю відносяться насамперед Нью-Йорк, Лондон, Франкфурт та Женева, зазначає Беккер.
Качмазов з Tranio рекомендує при виборі квартири орієнтуватися на такі критерії, як розмір міста (чим більше, тим краще), рівень його економічного розвитку, логістична доступність нерухомості, а також район (або історичний, або відноситься до респектабельних). Як приклад експерт наводить Будапешт та Барселону. "У Будапешті хороші апартаменти можна купити за €100 тис., у Барселоні, де розташована приморська курортна зона, - мінімум за €300 тис.", - розповідає він. А ось від покупки нерухомості в провінції експерт радить утриматися через її низьку ліквідність.
Що за що
Однією з найкращих інвестиційних ідей на ринку закордонної нерухомості вважається купівля мікроапартаментів, додає Качмазов. Йдеться про маленькі квартири-студії площею до 30 кв. м з ліжком, санвузлом, душовою, столом та міні-кухнею. Їхня вартість становить близько €100–120 тис. За даними Tranio, доходність від здачі такого житла в оренду вища, ніж від квартир з великим метражем, — у середньому 4–5%,хоча ціна орендної плати досить низька (€400–600 на місяць). Крім того, з орендарем зазвичай не укладається довгостроковий контракт, і власник квартири будь-якої миті може змінити мешканця або проіндексувати йому орендну плату. Головною перевагою мікроапартаментів є їхня локація: зазвичай вони знаходяться у популярних серед молоді районах. «Кількість людей, готових жертвувати метражем задля правильного місця та хорошої компанії, тільки зростатиме», — прогнозує Качмазов.
За даними Tranio, у Берліні представлений найбільш широкий спектр пропозицій у сегменті мікронерухомості: невеликі студії коштують відносно мало (від 100 тис. євро), при цьому оренда за квадратний метр досить висока - 25 євро. Порівняно з мікроапартаментами дво- та трикімнатні квартири дають значно меншу прибутковість, оскільки там вартість оренди набагато нижча — €9 за 1 кв. м. У Будапешті, одному з найпопулярніших туристичних міст, вартість оренди сягає 40 євро за 1 кв. м оренди, а доходність може становити 11% на рік.
Як купувати
Здійснення угоди щодо купівлі квартири відбувається через банк країни, в якій ця нерухомість знаходиться. Щоб помістити гроші до закордонного банку, інвестору необхідно буде пояснити, як ці кошти були зароблені. Від покупця можуть вимагати довідки 2-ПДФО, 3-ПДФО, документальне підтвердження того, що гроші виручені від продажу якогось іншого об'єкта. Крім того, у більшості країн є як податкові, так і міграційні обмеження щодо придбання нерухомості. У деяких випадках особа без місцевого громадянства або посвідка на проживання взагалі не зможе придбати квартиру. За словами партнера та спеціаліста в галузі міжнародного податкового планування PwC Михайла Філінова, з такими обмеженнями зіткнутьсяУкраїнці, які бажають вкластися в нерухомість у Швейцарії, Греції, Данії та Канаді.
Наприклад, у Швейцарії, згідно із законом «Лекс Коллер» (Lex Koller), а також кантональним та комунальним законодавчим актам, громадянам країн, які не входять до Євросоюзу та ЄАВТ (Європейської асоціації вільної торгівлі), не володіють швейцарським ВНЖ типу C («постійний ВНЖ»), заборонено купувати житло для інвестицій. Втім, інвестори мають обхідний шлях — оформити купівлю квартири на компанію, в якій контрольний пакет акцій і часток належить швейцарським юридичним і фізичним особам. При цьому нерезиденту має належати трохи більше 33% акціонерного капіталу.
Також Філінов з PwC зазначає, що в умовах загального "тренду на прозорість" низка держав почали вимагати від компаній, які купують житлову нерухомість, розкриття кінцевого бенефіціара угоди. Так, наприклад, надходить Великобританія. Загалом це не скасовує зручності такого способу придбання нерухомості. "Наприклад, велика кількість французької нерухомості оформлена через SCI, спеціальний тип юридичної особи, який призначений для купівлі та утримання нерухомості", - підкреслює експерт.
Основні ризики
При цьому, якщо в іноземній юрисдикції податкова ставка вища, ніж в Україні, то доведеться платити по ній, вказує партнер Paragon Advice Group Олександр Захаров. У будь-якому випадку нюанси оподаткування (вони окремі при купівлі нерухомості через юрособу) треба уточнювати в кожній конкретній країні та кожному конкретному випадку, зазначають експерти.
Фінансовий консультант Ісаак Беккер зазначає, що згодом прибутковість інвестиційної нерухомості знижується: житлова інфраструктура зношується та починає вимагати додаткових вкладень. Інвесторам нерідко доводиться вирішуватипроблеми з керуючою компанією, оплачуючи при цьому послуги посередників — довірених осіб за кордоном — для зниження накладних витрат на поїздки за кордон. Однак якщо квартиру куплено в ліквідному районі, її можна продати через деякий час і отримати дохід від зростання вартості нерухомості, щоправда, сплативши податки з виручки від продажу, резюмує Беккер.