Заперечення угоди купівлі-продажу квартири з практики житлового адвоката

Валентина Володимирівна РУБАН

Прийом попопереднього запису!

Офіс: вул. Народного Ополчення, буд.43, корп.2, дві хвилини пішки від метро Жовтневе поле

У практиці житлового адвоката нерідкі звернення невдалих покупців житла - як правило в основі проблем, з якими йдуть до адвоката, лежить ситуація, коли угода купівлі-продажу квартири, що відбулася раніше, піддається оспорюванню з протилежного боку, тобто. з боку продавця.

Причина перша: угода купівлі-продажу квартири може бути визнана недійсною (нікчемною) через стан психічного здоров'я продавця. Тут є кілька варіантів. Найнеприємніший для покупця – коли продавця житла було визнано судом недієздатним. І тут він - продавець - взагалі немає права здійснювати угоди. Від його обличчя це має робити його опікун. І якщо комусь "пощастило" придбати житло у такої людини, угоду однозначно буде скасовано (точніше визнано нікчемною, адже людина, яка виступила продавцем, просто не мала такого права - продавати; робити це повинен був опікун і тому виходить, що покупець купив квартиру не в того, у кого треба було). Схожа ситуація виникає і у випадку, якщо продавця визнано судом обмежено дієздатним. Тоді він має правовчиняти угоди, але лише з дозволу опікуна. І якщо на етапі купівлі-продажу квартири всіх формальностей не буде дотримано, то така угода буде також оскаржена в суді. Інший варіант: щодо дієздатності продавця судових рішень не виносилося, проте психічний стан продавця такий, що дає можливість спробувати оскаржити угоду. Наприклад, буде встановлено, що за день до вчинення правочину продавець звертався до лікаря-психіатра і говорив йому, припустимо, про те, що таємничі голоси, які він чує у своїй голові, наполегливо радять йому продати свою квартиру. Ця обставина буде вагомим аргументом у судовій суперечці на користь того, щоб скасувати угоду. Варіанти можна було б перераховувати і далі, але ми обмежимося лише зауваженням щодо їх спільності: всі вони зводяться до того, що продавець не розумів сенсу дій, що чинилися, або діяв під тиском хворобливих симптомів своєї психіки або психофізіології (в "зону ризику" крім душевнохворих потрапляють алкоголіки, наркомани і навіть, хоч як це сумно, просто дуже старі люди). У всіх таких випадках це буде причиною, через яку суд може скасувати досконалу угоду купівлі-подажу квартири.

Причина друга: про угоду не знав чоловік (або чоловік) продавця. Ситуація проста: куплена в шлюбі квартира оформляється на ім'я одного з подружжя. У майбутньому чоловік може захотіти продати квартиру, і тоді йому знадобиться нотаріально завірений дозвіл іншого чоловіка. Насправді ж дозвіл оформляється не завжди (причини можуть бути різні; найбанальніша - у новому паспорті чоловіка забули поставити штамп про шлюб). Виходить, що один чоловік продав куплену в шлюбі квартиру без відома іншого. А все, що куплено в шлюбі, зазвичай (якщо не підписано шлюбний договір і немає іншихспецифічних обставин) є спільною власністю обох подружжя, і без дозволу один чоловік самостійно продати квартиру не може. І тому угода купівлі-продажу може бути оскаржена у суді.

Як покупцю захистити свої інтереси? Відповідь не складна. На етапі купівлі квартири необхідно дотриматися всіх формальностей і зробити все в точній відповідності до закону. Наприклад, на ринку нерухомості існує практика, коли квартира продається за заниженою вартістю. Робити так наполегливо не рекомендую. Крім того, що це незаконно, це може спрацювати проти покупця ще одним чином: здійснену за заниженою вартістю угоду купівлі-продажу продавцю вигідно заперечувати, адже в такому разі він буде зобов'язаний повернути покупцеві не реальну вартість квартири, а занижену - ту, що зазначена у договорі. Тому порада: все робити строго згідно із законом, а щоб не помилитися – вдатися до допомоги досвідченого юриста чи житлового адвоката. Ну, а якщо неприємна ситуація вже сталася і перед вами замаячила перспектива вести житлову суперечку – знайдіть хорошого адвоката, який зробить максимум можливого для того, щоб захистити ваші інтереси.