Збереження нежитлових приміщень у перевлаштованому вигляді Огляд судової практики, Економіка та Життя
Можливість узаконити самовільне перепланування житлового приміщення прямо передбачено у законодавстві. Однак аналогічних норм для приміщень нежитлових на сьогоднішній день немає, що на практиці призводить до проблем, а часом і неможливості легалізації проведених змін. Ситуація ускладнюється тим, що судова практика щодо цих суперечок дуже різноманітна.
Перепланування чи переобладнання приміщень, у тому числі нежитлових, потребують дотримання певних процедур узгодження. Однак на практиці власники нежитлових приміщень часто проводять перепланування без будь-яких дозволів, і тільки після його завершення у разі необхідності (наприклад, продажу майна) звертаються за погодженням змін. Порушення порядку отримання дозволу на переобладнання приміщення часто тягне за собою відмову органу місцевого самоврядування у видачі такого документа, і тоді власник перебудованого об'єкта нерухомості для легалізації самовільної перебудови звертається до суду.
Не всі суди вважають допустимою аналогію закону
Власнику належать права володіння, користування, розпорядження майном. Він має право на власний розсуд здійснювати щодо належного йому майна будь-які дії, не суперечать закону та іншим правовим актам і які порушують правничий та охоронювані законом інтереси інших (ст. 209 ДК РФ).
Житлове приміщення, в якому було проведено несанкціоноване перебудову чи перепланування, може бути збережене у перевлаштованому та (або) перепланованому стані, якщо цим не порушуються права та законні інтереси громадян або це не створює загрози їхньому життю та здоров'ю. Таку можливість прямо передбачено ч. 4 ст. 29 Житловогокодексу РФ. У той же час чинне цивільне законодавство не регламентує відносини, пов'язані з наслідком самовільного перебудови нежитлових приміщень як вбудованих, вбудовано-прибудованих або прибудованих до житлових будинків, так і приміщень в окремій нежитловій будівлі.
Судова практика у справах про збереження нежитлових приміщень у перепланованому (перевлаштованому) стані є дуже неоднорідною. Суди загальної юрисдикції та арбітражні, а також суди різних інстанцій та регіонів по-різному підходять до вирішення спорів, пов'язаних із легалізацією незаконного перепланування нежитлових приміщень.
Безпечне перепланування має більше шансів на легалізацію
Звертаючись до суду з вимогою щодо збереження нежитлового приміщення у перепланованому стані з посиланням на ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, позивач може підвищити свої шанси на успіх у спорі, якщо надасть докази того, що перепланування (перебудова) відповідає вимогам санітарно-гігієнічних, протипожежних та будівельних норм, не створює перешкоди іншим особам у користуванні житловими та нежитловими приміщеннями та не становить загрози їх життю та здоров'ю.
Посилання на ці обставини як на підставу задоволення позовів зустрічаються як у практиці судів загальної юрисдикції, так і арбітражних.
Позов про узаконення перепланування підміняє адміністративний порядок
Реконструкція нежитлового приміщення зменшує шанси на перемогу у суперечці
При розгляді питання про збереження нежитлового приміщення у перепланованому вигляді суди досліджують питання про характер робіт під час розбудови нежитлових приміщень. Справа в тому, що документом, що засвідчує виконання реконструкції об'єкта капітального будівництва у повному обсязі відповідно до дозволу на будівництво,відповідність реконструйованого об'єкта капітального будівництва містобудівному плану земельної ділянки, і навіть проектної документації, є введення об'єкта в експлуатацію (ст. 55 ГрК РФ). І якщо буде встановлено, що в результаті проведених робіт було виконано саме реконструкцію, то в задоволенні позову буде відмовлено.