Збитки від оренди об’єкта нерухомості, А-експерт
Експертиза при спорах щодо оренди житла – процес поширений. Вдаються до нього як орендодавці, так і орендарі.
Якщо Ви орендодавець або ТОП-5 проблем збитків, з якими стикаються орендодавці
1.Ушкодження стін та підлог
Орендарі залишили по собі купу поломок в основних конструкціях квартири: без погодження свердлили стіни для встановлення дитячої спортивної стінки або турніка, вбивали цвяхи для розвішування картин. Покриття для підлоги (лінолеум, паркет, ламінат, ковролін) пошкоджено, подряпано, пропалено. Плінтус відірваний, на плитці з'явилися помітні сколи та тріщини.
2.Вікна, двері
Двері подряпані домашніми тваринами, вибиті шибки у міжкімнатних дверях. Віконні конструкції тріснуті внаслідок фізичної дії, підвіконня пропалені. При цьому пошкодження фурнітури частіше пов'язане з фізичним зношуванням, ніж із псуванням наймачем.
3.Сантехніка
Дефекти та пошкодження кранів та змішувачів, душових кабін, ванн, унітазів.
Спостерігаються ушкодження, потертості, зірвані шматки. Шпалери списані фломастером, ручкою, фарбами (діти залишили свої «мистецтва»).
Меблі подряпані домашніми тваринами, пропалені. Поламані дивани, ліжка, шафи, столи.
Запитання: Що робити?
Відповідь: Замовляти експертизу, що включає кошторис на ремонт. Стягувати з орендаря суму збитків.
Власники приміщення, що здається в оренду, замовляють експертизу для того, щоб викрити орендарів у псуванні своєї нерухомості в процесі експлуатації і змусити їх зробити або оплатити ремонт. Доведені пошкодження приміщення є підставами та для невиплати внесеного депозиту. Це рішення є правомірним, т.к. у договорах орендизавжди прописується умова здати приміщення після закінчення терміну оренди в тому ж стані, в якому воно було на момент укладання угоди.
Якщо Ви орендар або з якими проблемами стикаються орендарі
Орендарі можуть замовляти технічну експертизу приміщення. Якщо експерти виявлять дефекти, про які власник квартири або офісу промовчав, орендна плата неминуче знизиться, а депозит орендодавець зобов'язаний буде виплатити. Тим більше, що згідно з п.1 ст. 611 ЦК України орендодавець зобов'язаний надати орендарю майно у тому стані, який відповідає умовам договору оренди та призначенню майна.
1. Вартість заявленого господарем збитку вища за фактичний
Буває так, що орендодавець вимагає компенсації збитків після оренди приміщення, що становить чи не вартість самої квартири. Безумовно, при пошкодженнях однієї смуги шпалер доведеться переклеювати шпалери у всьому приміщенні, але бувають і такі випадки, коли достатньо поміняти обшивку на дивані, а не купувати новий.
2.Приміщення вже здавалося з дефектами, але наймодавець (орендодавець) вимагає відшкодування збитків.
Приміщення може здаватися в неналежному стані, при цьому основні дефекти при першому огляді не видно, і починають виявлятися тільки в процесі експлуатації квартири. шпалери клеїлися не за технологією, тому відпали і т.п. При цьому в кошторисі шкоди орендодавець наполегливо прописує додаткові види робіт, які для усунення дефектів виконувати не обов'язково.
Випадок із практики: Інженер-експерт «Лабораторії будівельної експертизи» Андрій Михайлович Мерзляков отримавлист подяки від замовника. Написаний ним технічний висновок допомігзменшити підсумкову суму шкоди з 2 500 000 рублів до 200 000 рублів. Експерт у своїй роботі довів, що приміщення, що здається в оренду, мало безліч дефектів, що з'явилися не з вини орендаря, а через неякісний ремонт, проведений орендодавцем кілька років тому. Докази виявилися незаперечними, тому суд зайняв позицію відповідача. Вартість судової експертизи щодо визначення розміру шкоди: 25 000 рублей.
3.Умови у приміщенні не відповідають заявленим у договорі (погана вентиляція, вогкість, холодно) або як знизити орендну вартість приміщення (квартири/офісу)
Погано працююча вентиляція, опалення та загальні порушення параметрів мікроклімату в приміщенні є підставою для зупинення дії договору оренди. У цьому випадку ви можете обґрунтовано вимагати усунення дефектів. Якщо ж ви готові терпіти проблеми опалення, водопостачання та кондиціювання, проведення експертизи допоможе знизити ставку орендної плати від 10 до 40%.
Що враховують експерти, становлячи висновок, який може вплинути як на вартість оренди, так і на суму відшкодування збитків?
1. Цільове використання приміщення.
У договорі має бути чітко прописано - винаймає, наприклад, орендар квартиру для житла або збирається влаштувати в ній офіс. Якщо експерт визначить, що житлове приміщення використовувалося як службове, виникає привід для судового позову, внаслідок якого наймач буде змушений заплатити неустойку, навіть якщо нерухомість утримується в хорошому стані.
2.Відповідність стану приміщення після закінчення терміну оренди первісного.
Експерти визначають наявність дефектів стосовно первинного стану об'єкта та підраховують вартість необхідних ремонтних робіт за рахунок орендаря. З іншого боку, орендодавець має забезпечити наявність у квартирі комунальних послуг – гарячого та холодного водопостачання, каналізації та опалення. Якщо з цими комунікаціями виникають якісь неполадки, експерт визначає їхню причину та відносить вартість ремонту, як правило, на рахунок орендодавця.
3.Причини виникнення непомічених раніше дефектів.
Зрозуміло, що якщо експертиза встановить провину орендаря, він і повинен буде сплатити усунення дефектів. Але якщо фахівці визначать, що неполадки відбуваються через помилки, допущені на етапі будівництва, наприклад, використовувалися матеріали та конструкції, що не відповідають ДержСТам і БНіПам, усуненням таких проблем знімач займатися не повинен. Наприклад, якщо в санблоці були використані невологостійкі матеріали або вентиляція не відповідала вимогам правил і в результаті у ванній виникла вогкість, експерти винесуть вердикт на користь орендаря. Те ж саме стосується можливого затоплення квартири на верхньому поверсі внаслідок даху будівлі, що схуднело. У цих випадках збитки після оренди наймач оплачувати не повинен, мало того, він має право наполягати на зниженні орендної плати за завдану незручність. вплинути на вартість орендної плати, найчастіше у бік її зниження. Тому за будь-якого сумніву найкраще покладатися на допомогу фахівців.
Будьте обережні під час замовлення будівельної експертизи!
Що таке технічний висновок? Склад технічного висновку
Нові сусідивирішили, що у Москві віддавати під гіпсокартон квадратні сантиметри – це недозволена розкіш. Вони зняли весь гіпсокартон, порушивши тим самим і так слабку шумоізоляцію.
Починати доглядати вікна необхідно з моменту встановлення. Не зайвим буде проконтролювати установників, щоб потім не замовляти будівельну експертизу та не складати позов до суду.