Житлово-будівельні кооперативи (ЖБК) визначення, статут, договір

В даний час на ринку досить багато компаній, які пропонують придбати у них нерухомий об'єкт, вступивши в житлово-будівельний кооператив (ЖБК). Безумовно, у громадян виникає питання щодо безпеки та надійності такої схеми.

Ситуація у радянські роки

Перші житлово-будівельні кооперативи почали з'являтися у 1920-х роках. Проте вже 1937-го їх почали ліквідувати. Влада пояснювала це тим, що такі об'єднання були виявом приватної власності. Після війни різко зросла чисельність населення містах, у зв'язку з чим було розпочато великомасштабне житлове будівництво. На 1958 р. Радмін і ЦК КПРС знову дозволили створювати раніше скасовані об'єднання. Житлове будівництво велося коштом пайовиків. Проте об'єднання отримували державну позику завбільшки до 70% на 20 років та інші пільги. Для прискорення роботи та покращення її якості деякі майбутні власники самі брали участь у зведенні будівель. Бригади, які були сформовані з них, виходили у другу та третю зміну після завершення нульового циклу підрядником.

Ціни на кооперативні квартири в Москві до середини 1980 року. становили близько 3 тис. н. (однокімнатні), 5 тис. нар. (Двокімнатні). Середній заробіток радянського громадянина був у межах 200 р./міс. Навіть маючи накопичення, багато людей не купували кооперативне житло. Це було зумовлено наявністю багаторічних черг на вступ до об'єднань для мешканців міста. Крім того, існували міста, фактично закриті для ухвалення іногородніх. Понад те, вони автоматично виключалися з черг на відомче чи державне житло. Об'єднання становили близько 7-8% від загального обсягу житлофонду. У першій половині80-х. було розпочато будівництво близько 80 тис. багатоквартирних будинків. Більшість їх було здано лише до кінця 90-х. Багатьом громадянам таким чином довелося чекати по 15 і більше років.

Ситуація сьогодні

Житловий кодекс України містить кілька норм, що визначають форми самоорганізації громадян, які прагнуть покращити свої умови. Розглянуті об'єднання характеризуються у ст. 110. Однак варто сказати, що, за загальними правилами, громадянам слід вступати не до ЖБК, а до житлово-накопичувальних кооперативів. Це зумовлюється тим, що щодо останніх законодавством передбачається жорсткіший порядок контролю переміщення коштів. Але існує низка процедурних правил, що стосуються формування та функціонування об'єднань.

Організація житлово-будівельних кооперативів у РФ

У країні збереглася чимала кількість таких об'єднань ще з радянських часів. Законодавці, однак, вводячи в дію Житловий кодекс України, спробували зобов'язати їх зробити перетворення на ТСЖ. Але відповідну поправку було вирішено скасувати. У більшості випадків житлово-будівельні кооперативи сьогодні виступають як експлуатуючі компанії. Формування цих об'єднань для безпосереднього будівництва споруд було зумовлено численними аферами на ринках нерухомості. Житлово-будівельні кооперативи використовуються ошуканими пайовиками. Ці громадяни об'єднуються для завершення зведення будівель після того, як компанії, які залучили їх на це, припинили свою діяльність.

Житлово-будівельні кооперативи є формою взаємодії покупця та компанії, що здійснює зведення нерухомого об'єкта. Суть таких об'єднань у тому, що є товариствамивзаємне кредитування. Кошти на придбання нерухомості надходять виключно від внесків громадян, які беруть у них участь. Схему діяльності цих об'єднань можна наступним чином. Насамперед громадянин, який вирішує брати участь у ЖБК, вносить початковий пайовий та вступний внески. Зазвичай вони становлять 10% та 5% відповідно від передбачуваної вартості нерухомості. Після цього члени житлово-будівельного кооперативу накопичують частину паю, необхідну отримання від об'єднання позички. Як правило, вона становить 50% вартості. Після цього громадяни включаються в чергу на купівлю. Місце в ній залежатиме не тільки від порядку накопичення необхідної частини паю, а й від співвідношення його терміну та розстрочення. Простіше кажучи, чим довше людина копить, тобто чим довше дозволяє іншим використовувати свої кошти, і що швидше згодом віддає, то швидше вона може в'їхати до квартири.

Специфіка оформлення

Громадяни, які в'їхали в багатоквартирний будинок, отримують свої площі в пайову власність. Частки визначаються відповідно до виплаченої частини паю. Вона збільшуватиметься прямо пропорційно засобам, що повертаються. Необхідно також сказати, що ціна на нерухомий об'єкт фіксується на момент його придбання. Це означає, що ймовірне підвищення вартості житла на ринку жодним чином не вплине на порядок погашення позики. Щойно громадянин в'їжджає та прописується, він починає повертати отримані кошти на покупку. Зазвичай позичка надається на період удвічі більший, ніж термін нагромадження. Погасити заборгованість можна і достроково. Це досить вигідно, оскільки крім основних громадянин сплачує і членські внески. Останні в середньому дорівнюють 0.5% від ціни квартири. Виплати здійснюються щомісяця.Після повного погашення заборгованості квартира оформляється у індивідуальну власність.

Система житлово-будівельних кооперативів має низку недоліків. Вони часто виявляються дуже на руку шахраям. Перший мінус прихований у самій схемі роботи об'єднання. Той факт, що учасники повертають кошти повільніше, ніж накопичують, призводить до створення черг на купівлю. Припустимо, щомісяця до кооперативу вступає 10 осіб. Кожен із них накопичує потрібну суму протягом 2 років, а розплачується – протягом чотирьох. Перші два роки капітал у кооперативі акумулюється. Накопичена сума після цього приблизно протягом року витрачається на придбання квартир. Протягом цього періоду грошовий фонд поповнюється повільніше, ніж витрачається, оскільки щомісяця необхідно купувати нерухомість для нових 10 учасників. Ці громадяни, вступаючи під час розстрочки, віддають щомісяця вдвічі менші суми, ніж у період нагромадження.

Таким чином, ще приблизно через рік усі кошти витрачаються на купівлю нерухомості нових учасників. В результаті грошей у об'єднання не залишається взагалі. Усі надходження одразу ж направляються на придбання квартир. Так починається формування черги. За постійного потоку нових громадян коштів надходить менше, ніж це потрібно. Через три роки черга лише збільшиться. І лише після 6 років роботи кооператив досягне стабільної фази, оскільки учасники почнуть виходити з нього у плановому порядку, оскільки повністю розрахуються із позиками. Сума, яка надходить від громадян під час накопичення, дорівнюватиме капіталу людей, які перебувають у періоді розстрочки. Таким чином, учасники не лише платять безпосередньо свої гроші, а й втрачають чимало часу. Якщо кількість вступників дооб'єднання громадян почне зменшуватися, то черга тих, хто вже вступив, зростатиме. У цьому випадку найкраще, на що можуть розраховувати люди, які не нагромадили 50% вартості, - повернути свої кошти, а в гіршому - попрощатися з ними назавжди.

Інтерес до об'єднань

Посилення уваги забудовників до кооперативів обумовлюється кількома причинами. Держава, посилюючи санкції, змушує їх обирати одну із існуючих схем продажу нерухомості. Це може бути житловий сертифікат, договір про пайову участь або пайового накопичення у житловому кооперативі. При цьому ФЗ №214 передбачає для компаній досить жорсткі рамки. У цьому плані житловий кооператив має, безперечно, низку переваг.

Переваги

Як зазначають експерти, у межах таких об'єднань діє менш регламентована процедура підписання угоди з покупцем. Крім цього, самі об'єкти нерухомості можна формувати більш конкурентоспроможну вартість. Пайовий внесок, який громадянин сплачує за квартиру в кооперативі, не оподатковується. Закон № 214 не розглядає угоду про пайову участь як інвестиційну. У зв'язку з цим компанія, що зводить багатоквартирний будинок, закладає у вартість ПДВ, розмір якого 18%. Це, таким чином, суттєво збільшує ціну об'єкта за згодою пайової участі. Ще один плюс кооперативів, на думку фахівців, полягає в тому, що продаж об'єктів за такою схемою є зручним для компаній. Вона меншою мірою захищає права покупців, ніж ФЗ № 214. У схемі, що розглядається, юридичні можливості пайовиків визначає Статут ЖБК. Його компанія готує ще до вступу до об'єднання громадян. Відповідно, документ більшою мірою відповідає інтересам фірми, ніж людей.

Вибір компанії

Більшістьгромадян, які вирішили вкласти свої кошти у будівництво, проводять порівняльний аналіз існуючих схем продажу. Зазвичай нерухомість вибирається за іншими критеріями:

Розташування.
Передбачувана тривалість будівництва.
Ціна.
Планування.

І тільки після того, як об'єкт обраний, громадянин може дізнатися, що він будується житловим кооперативом. Деякі експерти вважають, що нічого страшного в такій схемі немає, якщо компанія надає покупцеві всю необхідну документацію. Увага, насамперед, слід звертати на папери, які є підставою для ведення будівництва:

Постанова уряду міста.
Орендне угоду чи св-во про право власності землю.
Дозволяючі документи.

Особливості взаємин

Існує два варіанти житлових кооперативів. Перший припускає, що об'єднання виступає і як інвестор, і як підрядник. Цей варіант вважається кращим, оскільки посилює відповідальність компанії. У другому випадку кооператив, виступаючи як інвестор, перебуває у договірних відносинах із забудовником. Останній, своєю чергою, є самостійною юридичною особою. Договір житлово-будівельного кооперативу може приховувати певний ризик. У разі невиконання об'єднанням зобов'язань підрядник не повинен передавати йому обсяг об'єктів нерухомості, який був запланований. У зв'язку з цим при вивченні угоди можна виявити пункт, що передбачає умову розірвання з ініціативи забудовника.

Голова ЖБК

У законодавстві встановлено обов'язки цієї особи. Вони передбачаються у ст. 148 ЖК. До обов'язків особи входить:

Дотримання об'єднанням законодавства та положень Статуту.
Контролює своєчасне внесення учасниками товариства встановлених внесків та обов'язкових платежів.
Формування доходно-видаткових кошторисів на відповідний рік, складання звітності про фінансову діяльність, а також надання цих документів на загальних зборах учасників об'єднання для затвердження.
Управління будинком чи укладання угод з фірмами, здійснюють цю діяльність.
Наймання працівників для обслуговування будівлі та їх звільнення.
Укладання договорів з експлуатації, обслуговування та ремонту спільного майна.
Ведення списку учасників об'єднання, бухгалтерської звітності, діловодства.
Організація та проведення загальних зборів.

Відповідальна особа може виконувати інші обов'язки. Вони фіксуються у статуті ЖБК.