Зниження доходів не дає українцям життя
Громадянам все складніше вирішувати квартирне питання
В Україні падає попит на нове житло, і це посилює кризу будівельної галузі. Так, за підсумками 2016 року введення житла, якщо рахувати у квадратних метрах, знизилося на 6,5%, повідомляє Росстат. Будівництва гальмуються з однієї простої причини: темпи падіння доходів, що прискорилися за два останні роки, майже вдвічі не дають громадянам накопичити на новий дах над головою. Щоправда, деякі галузеві експерти, опитані «НГ», все ж таки вказують на позитивні тенденції, які можуть проявитися на ринку житла у 2017 році.
Попит на житло в Україні в 2016 році знизився, зазначають представники ринку. Зокрема, фінансовий директор групи компаній "Кортрос" Владислав Яблонських повідомив агентству "РІА Нерухомість", що на первинному ринку скорочення попиту склало в середньому 2%. «Останнім часом покупці стали більш вибірковими. Якщо раніше можна було збудувати будинок у чистому полі і він продавався, то зараз люди готові платити лише за комфортне середовище», – пояснює Яблонських.
Росстат також фіксує, що активність на ринку нерухомості знижується: порівняно з 2015 роком у 2016-му було побудовано на 1,1% менше нових квартир (1156,5 тис.). Причому введення житла у квадратних метрах знизилося за 2016 рік одразу на 6,5%.
«Ринок економ нерухомості практично встав. Середнє за ціною житло значно впало за кількістю угод, що здійснюються. Заміська нерухомість майже повністю встала, - малює апокаліптичну картину президент Гільдії юристів ринку нерухомості Олег Сухов. – 2015 рік означив себе початком серйозного скорочення кількості угод, 2016 цю тенденцію підхопив і посилив». На його думку, криза найменшевідбився на дорогій нерухомості, вартість якої перевищує 50 млн руб.
Основною причиною негативної динаміки на ринку нерухомості опитані «НГ» аналітики називають кризу в економіці, що продовжується, падіння доходів населення, застій на ринку праці.
"За підсумками 2016 року падіння реальних доходів населення склало майже 6% проти падіння на 3,2% у 2015 році, тобто негативна динаміка прискорилася майже вдвічі", - нагадав головний аналітик компанії GLOBAL FX Сергій Мельников. «Чим нижчі реальні доходи населення, тим людям важче накопичувати на великі покупки, до яких належить і житло. Виплачувати іпотеку також стає складніше. Ознаки стабілізації ринку праці не видно, і, як наслідок, немає передумов для зростання доходів населення», – зауважує в бесіді з «НГ» експерт.
За його словами, високі (від 11,4% річних) ставки за іпотечними кредитами є відлунням боротьби Центробанку (ЦП) з різким ослабленням курсу рубля наприкінці 2014 року, коли регулятор підвищив ключову ставку одразу до 17%. Після цього влада поступово знижувала її значення, і зараз ставка тримається на позначці 10%.
«У 2016 році спостерігалося зниження платоспроможного попиту на житло, і багато в чому через це зменшилося його будівництво, – сказав аналітик компанії TeleTrade Марк Гойхман. – За три квартали 2016 року скорочення введення в експлуатацію житла становило 5,5% до того ж періоду 2015 року». Аналітик зазначає, що ще у 2015 році, також за 9 місяців, показник зростав за докризовою «інерцією» на 7,9% порівняно з тим самим періодом 2014 року. «Негативна динаміка 2016 пояснюється багатьма причинами. Зменшення платоспроможного попиту населення пов'язане з падінням реальних доходів, яке триває безперервно понад два роки та у 2016 роцістановило понад 5%. Попит не може підтримати і іпотека, як було в докризові роки, оскільки з 2014 року різко зросли ставки з іпотеки, які зараз становлять у середньому 12-13%».
Також Літинецька вказує на позитивну динаміку на первинному ринку. «За перші три квартали 2016 року було зареєстровано 440 тис. договорів пайової участі (ДДУ), а роком раніше за той же період – 429 тис». «Порівняно з попередніми роками у 2016-му намітилася позитивна тенденція на ринку іпотеки, у тій же Москві видача іпотечних позик зросла більш ніж на 16%, – сказав керівник аналітичного відділу eToro в Україні та СНД Михайло Мащенко. – Основними причинами стали зміцнення курсу рубля та зниження ключової ставки ЦП, яка має першорядне значення для формування кредитного відсотка».
«Обсяг пропозиції новобудов у Москві постійно зростає з 2012 року, – продовжує директор департаменту проектів Est-a-Tet Володимир Богданюк. – У 2016 році він становив 40,5 тис. квартир та апартаментів у 576 корпусах із сумарною площею пропозиції 2,84 млн кв. м, протягом року збільшення на 6,7%». Щоправда, зазначає експерт, темпи приросту пропозиції порівняно з попередніми трьома роками помітно скоротилися: «За 2013 рік обсяг пропозиції новобудов зріс на 49,7%, за 2014-й – на 25,8%, за 2015-й – на 32, 4%. Знизилися і темпи появи нових пропозицій: у 2015-му на ринок вийшло 63 нових проекти, а за 2016-й – 52. Сумарна площа нових пропозицій за підсумками 2016 року становила 999,1 тис. кв. м, що на 16,4% менше, ніж у 2015 році (1,2 млн. кв. м)».
Деякі експерти пов'язують із 2017 роком надії на покращення ситуації з житлом. Літинецька вважає, що цього року відновлювальні тенденції на ринку житла в Україні отримають розвиток. Як вона каже, «перш за всезростатиме купівельна активність на первинному ринку: не виключено, що до кінця наступного року середня вартість «квадрату» в новобудовах вийде у плюс».
Аналітики прогнозують у цьому році зростання ВВП на 0,2–1,5% і чекають, що тренд на зниження доходів населення припиниться. Саме ці фактори, а також відносно невисокі ставки за іпотечними кредитами, як очікується, можуть відіграти позитивну роль у 2017 році та, можливо, підштовхнуть ринок до подальшого відновлення.
«У 2017 році на нас чекає продовження позитивної динаміки, – упевнений Михайло Мащенко. – Курс стабілізувався, Мінфін планує регулювати його покупками валюти на ринку, прогноз щодо інфляції в 4% до кінця року виглядає досить правдоподібно, економіка почала відновлюватись і, можливо, покаже невелике зростання. У таких умовах ЦБ може виконати свою обіцянку і знизити ключову ставку ще раз, що вкрай позитивно вплине на всі сфери економіки, у тому числі на іпотечне кредитування».
«У 2017 році дія негативних факторів ослабне, а ціни на нерухомість, які знижувалися кілька років, зараз стають доступнішими для новоселів, - каже Гойхман. - Навряд чи у 2017 році вони збільшаться суттєво, оскільки накопичено великий обсяг нерозпроданого житла. Можна припустити, що зміна обсягу продажу та цін становитиме мінімальну, але позитивну величину – приблизно 1-1,5%».
Але Олег Сухов закликає не розслаблятися: «Думаю, 2017 рік не стане переломним, кількість угод не перевищить рівні 2016 року і приблизно залишатиметься на такому ж низькому рівні».