Звіт (стор

З-за великого обсягу цей матеріал розміщено на декількох сторінках: 1 2 3 4 5 6 7

Коефіцієнт детермінації R2 для лінійної залежності становить 0,999, що говорить про високу точність розрахунку.

Залежність базової скоригованої ціни об'єктів порівняння від величини сумарного коригування

Ставка оренди за 1 кв. м загальної площі об'єкта оцінки становить:

- 47,34 х 0 + 323,2 = 323,2 руб.

На другому етапібуло розраховано величину дійсного валового доходу (ДВД) шляхом внесення до значення ПВД поправки на завантаження. Необхідність внесення цієї поправки обумовлена нерівномірністю завантаження об'єктів на початку життєвого циклу (закінчення ремонтних робіт, пошук орендарів, оздоблення під орендарів тощо).

Прогнозування меншою мірою завантаженості (заповнюваності) об'єкта оцінки у перший прогнозний рік, порівняно з наступними роками, спричинене необхідністю пошуку орендарів та проведенням косметичного ремонту. Прогноз завантаження та темпи зростання орендної плати за роками проведено з урахуванням стану об'єкта оцінки та аналізу ринку попиту та пропозиції на подібні об'єкти.

Розрахунок заповнюваності проведено за формулою:

де Кз – коефіцієнт завантаження приміщень;

Dn - середня оборотність приміщень (частка незайнятих приміщень протягом року);

Tc – середній період, протягом якого приміщення вільні;

Na – число орендних періодів на рік.

З урахуванням розташування Об'єкта оцінки та її фізичних параметрів заповнюваність його прийнято у типовий рік - лише на рівні 95%, а ризик несплати передбачається рівним нулю (оплата вперед).

На третьому етапізотриманої величини дійсного валового доходу (ДВД) виключено операційні витрати власника.

Операційні витрати- це періодичні витрати для забезпечення нормального функціонування Об'єкта та відтворення ефективного валового доходу.

Постійні.У рамках цього Звіту постійні витрати складаються із земельних виплат з податку на майно, страхових виплат та фонду накопичення на ремонт.

Страхові платежі.Згідно з дослідженням у форматі професійної думки Інтернешнл», витрати на страхування об'єктів комерційної нерухомості є умовно постійними і коливаються в діапазоні від 1 до 3% від ДВД. З урахуванням викладеного, величину витрат на страхування прийнято на середньому рівні із зазначеного діапазону, що становить 2% від ДВД.

Розрахунок податку на майно наведено нижче.

Розрахунок податку на майно

Вартість об'єкта, розрахована порівняльним підходом

Залишкова вартість майна початку періоду (без ПДВ), крб.

Нормативний термін служби, міс

Термін експлуатації на дату оцінки, міс

Норма амортизації, % / рік

Річна величина амортизаційних виплат

Залишкова вартість майна наприкінці періоду, крб.

Середньорічна вартість майна, руб.

Податок на майно (2,2%), руб.

Фонд накопичення на ремонт.Відрахування до фонду накопичення на ремонт становлять 2,5% від дійсного валового доходу: 2% на капітальний ремонт, 0,5% на поточний ремонт.

Змінні.У рамках цього звіту до змінних витрат можуть бути віднесені комунальні витрати, витрати на охорону та безпеку та інші операційні витрати.

Значення комунальних витратпри розрахункуексплуатаційних витрат не враховувалося, оскільки величина орендної ставки об'єктів-аналогів не включає даних платежів.

Витрати на охорону та безпеку.Згідно з даними Інтернешнл» витрати на забезпечення безпеки у сфері торгівлі можуть становити до 3-5% від ДВД. Для Об'єкта оцінки величина витрат на охорону та безпеку прийнята на середньому рівні із зазначеного діапазону, що становить 4% від ДВД.

Інші операційні витрати.Інші витрати враховують всі раніше не враховані витрати. Величина інших операційних витрат за даними «Інтернешнл» складає до 1-2% про ДВД. Для об'єкта, що оцінюється, величина інших операційних витрат приймається рівною 1,5% від дійсного валового доходу.

12.2.4. Визначення чистого операційного доходу

На четвертому етапірозраховується чистий операційний дохід (ЧОД) шляхом виділення суми витрат із ДВД. Дисконтуючи отримані за роками грошові потоки (чистий грошовий потік) отримуємо поточну вартість грошових потоків прогнозного періоду.

Розрахунок поточної вартості грошових потоків провадиться шляхом дисконтування очікуваних грошових потоків прогнозного періоду за формулою:

де: PV - поточна вартість;

ЧОД – відома у майбутньому сума;

Re – ставка дисконтування;

n – кількість періодів.

Величина реверсії визначається за такою формулою:

де: ДПпост - грошовий потік постпрогнозного періоду;

Ro - Ставка капіталізації.

Вартість майна у постпрогнозному періоді визначалася шляхом капіталізації значення грошового потоку останнього року прогнозного періоду.

Розрахунок грошового потоку в постпрогнозний період розраховувався за такою формулою:

де:ЧОДпост – чистий операційний дохід у постпрогнозний період;

nпост-1 – порядковий номер року, що передує постпрогнозному періоду.

Сума продисконтованих грошових потоків прогнозного періоду та поточної вартості майна у постпрогнозному періоді становить ринкову вартість, розраховану прибутковим підходом.

12.2.5. Визначення ставки капіталізації

Ставку капіталізації в цьому Звіті визначено за моделлю Гордона.

Модель Гордона - формула оцінки вартості об'єкта в післяпрогнозний період, побудована на капіталізації річного доходу післяпрогнозного періоду за допомогою коефіцієнта, розрахованого як різниця між ставкою дисконтування та довгостроковими темпами зростання доходів.

Розрахункова формула визначення має вигляд:

де: R-коефіцієнт капіталізації;

r - ставка дисконтування;

g - очікувані довгострокові середньорічні темпи зростання доходів у постпрогнозний період; плануються з урахуванням зростання грошових потоків за останні два роки прогнозного періоду (у період їхньої стабілізації).

Визначення ставки дисконтування (у реальному вираженні, не включаючи інфляційну складову)

Під ставкою дисконтування розуміється необхідна (очікувана) інвестором норма доходу вкладений капітал.

Передбачувані надходження від орендних платежів та від продажу об'єкта наприкінці прогнозного періоду перераховуються на поточну вартість об'єкта з використанням ставки дисконтування. Величина ставки відображає масштаби можливого ризику, пов'язаного з операціями на ринку нерухомості, враховує дійсну інфляцію та можливість альтернативних вкладень капіталу.

Для визначення ставки дисконту необхідно розуміти, що інвестор, купуючи об'єкт нерухомості,віддає свої гроші в обмін на право повернути їх у майбутньому з відповідним прибутком. Вкладаючи свій капітал у нерухомість, інвестор ризикує не отримати цей прибуток і, в силу цього, він має право вимагати як компенсацію відповідну премію за ризик у вигляді відсоткових надбавок до норми прибутку, яку він міг би отримати, вклавши свій капітал у більш надійну справу, наприклад, поклавши гроші у банк.

Одним із методів визначення ставки дисконтування є метод кумулятивної побудови.

Метод кумулятивного побудови – спосіб розрахунку, у якому початкова (безризикова) ставка збільшується різні види ризиків, які належать до аналізованої нерухомості.

Математично формула кумулятивної побудови виглядає так:

де: Yб - безризикова ставка;

dYi - поправка на перший ризик.

У рамках цієї роботи ставка дисконту визначалася шляхом кумулятивного побудови.

Визначення безризикової ставки

Загальновизнаним видається, що як безризикової ставки слід вибирати норму доходу на капітал за державними цінними паперами, тому що для країн з ринковою економікою надійність цього положення підтверджена багаторічною практикою. Проте історія з провалом «піраміди» ДКО в Україні (криза 1998 р.) обмежує впевненість у можливості використання як такої ставки норми дохідності державних зобов'язань вітчизняного походження.

Найбільш розумними фінансовими інструментами під час використання їх як умовно безризикових активів є валютні облігації РФ. Терміни їх розміщення є більш тривалими, обсяг ринку даних цінних паперів суттєво вищий, ніж відповідного ринку облігацій, виражених у національній валюті, рівень ризику за ниминижче. Відповідні суверенні рейтинги, які присвоюються міжнародними агентствами, дещо вищі, ніж у запозиченнях у національній валюті.

Ринок єврооблігацій є одним із найменш регульованих фінансових ринків у світі, що значно полегшує як випуск цих інструментів, так і вкладення в них коштів.

Виходячи з вищевикладеного, як ставка, що характеризує можливість інвестування на ринку з мінімальним ступенем ризику, обрано ефективну дохідність до погашення єврооблігацій України, виражених у дол. США, з терміном погашення понад 20 років у 2030 році.

Станом на дату проведення оцінки середня прибутковість єврооблігацій Україна зі строком погашення у 2028 р. склала 7,59% (дані сайту http://www. cbonds. info/quotes/index. php).

Таким чином, номінальна безризикова ставка становить 7,64%.

Для розрахунку реальної безризикової ставки (ставки, очищеної від інфляційної складової валюти, де виражені обрані єврооблігації) оцінювачі визначили темп зовнішньої інфляції іноземної валюти (доларів США) за даними сайту http:///inflation/ Inflation_Rate/CurrentInflation. asp), який за рік до дати оцінки становив близько 3,85%.

Для визначення номінальної безризикової ставки для рублів РФ, необхідно виявити інфляційну складову, що має місце в Україні.

При визначенні довгострокових змін темпів інфляції оцінювач виходив із зареєстрованих значень темпи зростання, і навіть з прогнозованих значень.

Виходячи з аналізу Центрального банку України зміни темпів інфляції, а також взявши до уваги ту обставину, що криза, що починається, носить фінансовий, глобальний, а не державний характер, оцінювачі вважають, що наслідки кризи не будуть такими.катастрофічними, як і 1999 року і ліквідацію їх у фінансових ринків піде близько 2 – 3 років.

За даними Capital Professional Services (http:///inflation/Inflation_Rate/HistoricalInflation. aspx? dsInflation_currentPage=1) середньорічний довгостроковий темп інфляції споживчого кошика США за період мм. становив 3,3%. (http:///inflation/Inflation_Rate/HistoricalInflation. aspx? dsInflation_currentPage=0).

Передбачається довгострокова стабілізація темпів інфляції в Україні на рівні світових значень близько 3,5%.

Однак у згадуваний вище прогнозний тренд темпів інфляції в Україні необхідно запровадити коригування з урахуванням змін довгострокових темпів інфляції. У цьому випадку взято інфляцію за період з 2010 по 2037 рік. Передбачається, що до 2025 року темпи інфляції досягнуть середньорічного рівня близько 3,5% на рік, і надалі коливатимуться поблизу цієї величини.

Динамічний тренд темпів інфляції в Україні за даними, що публікуються на інтернет-сайті Центробанку в довгостроковій перспективі, можна прогнозувати наступним чином:

Прогнозний рівень інфляції в Україні

Динамічний тренд темпів інфляції в Україні у довгостроковій перспективі