7.3. ІНВЕСТИЦІЙНА ВЛАСНІСТЬ
Інвестиційна власність - це інвестиції в нерухомість, яку не передбачається використовувати в господарській діяльності організації або для продажу в ході звичайної діяльності.
На відміну від інвестиційної власності, МСБО-40 розглядає власність, яку займає власник. До неї відноситься майно, що знаходиться в розпорядженні власника або орендаря за договором фінансової оренди, призначене для виробництва та реалізації товарів, робіт, послуг, для звичайного продажу або управління організацією.
Грошові потоки, що генеруються інвестиційною власністю, здебільшого немає зв'язку з іншим майном організації. У той час як грошові потоки, що генеруються основними засобами у процесах виробництва та реалізації, відносяться також і до іншого майна, що використовується з цією метою. Те саме стосується будь-якого майна, що застосовується як власність, яку займає власник.
Окремі об'єкти, наприклад будівлі, можуть частково використовуватися для здачі в оренду або для отримання доходу від приросту вартості капіталу, а частково для отримання доходу від виробництва та реалізації товарів або надання послуг. У такому разі об'єкт відноситься до інвестиційної власності, якщо вартість послуг або інша виручка становить відносно незначну частину у загальній сумі доходу. Найкращий варіант — коли будівлю можна оцінити частинами і, відповідно, враховувати окремо вартість будівлі, що відноситься до інвестиційної вартості або власності, яку займає власник.
приклад. Організація володіє готелем, здає номери та отримує орендну плату. Такий об'єкт цілком можна вважати інвестиційною власністю. Але готель - це комплекс, що надає всілякі послуги постояльцям: харчування, обслуговування,розваги. Їхня вартість настільки вагома, що будівлю готелю слід визнати власністю, яку займає власник, і відповідно відобразити її в балансі організації.
Власник готелю може передати в оренду іншим організаціям або особам ресторан, спортивний комплекс, служби обслуговування гостей. Готель як комплекс приноситиме дохід в основному від орендної плати. Її будівлю потрібно буде зарахувати до інвестиційної власності.
Перекласифікація об'єктів інвестиційної вартості,
Переведення об'єкта з інвестиційної власності в об'єкт для продажу провадиться з початком його реконструкції для підготовки до продажу. Але якщо ухвалено рішення про продаж об'єкта інвестиційної власності без реконструкції, його продовжують числити у складі інвестиційної власності аж до вибуття внаслідок продажу.
Об'єкт входить до інвестиційної власності: •
після завершення будівництва чи реконструкції; •
після закінчення його застосування у виробництві, управлінні, комерційних операціях; •
після передачі в операційну оренду третій стороні. Об'єкт виключається з інвестиційної власності: •
з початком застосування їх у виробництві, управлінні чи комерційних операціях; •
із початком реконструкції як підготовчої передпродажної операції.
Визнання та початкова оцінка. У складі активів організації визнається інвестиційна власність як самостійний об'єкт обліку, коли є достатня ймовірність надходження орендних платежів чи приросту вартості капіталу відповідно до вимог інвестиційної власності, а вартість останньої може бути достовірно визначена.
Початкова оцінка інвестиційної власності здійснюється засобівартості її придбання чи будівництва, крім будівництва господарським способом.
Собівартість придбання інвестиційної вартості включає ціну об'єкта та прямі витрати на угоду (юридичні, консультаційні послуги, реєстрація тощо). Відсотки за відстрочку платежу в собівартість не включаються, вони входять у періодичні витрати протягом терміну цього кредиту. Об'єкти, побудовані підрядниками, оцінюються відповідно до ціни підрядного договору.
Собівартість інвестиційної власності, побудованої господарським способом, визначається за сумою всіх витрат на дату завершення будівництва об'єкта. Витрати на незавершених об'єктах обліковуються, як і будь-які інші витрати на капітальне будівництво.
Вартість наднормативної витрати матеріалів та інших ресурсів, спожитих при будівництві або реконструкції об'єктів, не включається до їх первісної вартості. Витрати, пов'язані із введенням в експлуатацію об'єкта інвестиційної власності, не включаються до його собівартості, за винятком тих витрат, які необхідні для приведення об'єкта в робочий стан. Але початкові збитки, пов'язані з тимчасовими труднощами щодо залучення орендарів, інші аналогічні втрати списуються у витрати звітних періодів, у яких виникли.
Наступні додаткові витрати стосуються збільшення балансової вартості інвестиційної власності, якщо вони підвищують дохідність інвестиційної власності. У всіх випадках, коли в початковій ціні об'єкта відображено втрати прибутковості, їх відновлення шляхом модернізації або інших подальших витрат має відбиватися на збільшенні балансової вартості об'єкта. Інші наступні витрати не капіталізуються. Вони повинні списуватись у витратитого періоду, коли вони виникли.
Моделі подальшої оцінки вартості об'єктів інвестиційної власності. МСБО-40 дозволяє застосовувати для обліку об'єктів інвестиційної власності: справедливу вартість, а її зміни відображати у складі прибутків та збитків; первісну вартість придбання, за якої інвестиційна власність відображається в балансі за залишковою вартістю, тобто за вирахуванням накопиченої амортизації та збитків від знецінення. Застосування для обліку первісної вартості придбання не виключає потреби розкривати у примітках до фінансової звітності справедливу вартість інвестиційної власності.
Моделі оцінки інвестиційної власності
За справедливою вартістю
За первісною вартістю придбання
Ця модель відрізняється від обліку за переоціненою вартістю, яка повсюдно застосовується для обліку матеріальних активів, тим, що перевищення переоціненої вартості над первісною балансовою вартістю визнається на рахунках капіталу як приріст вартості майна. Застосування моделі обліку за справедливою вартістю передбачає, що це зміни вартості відбиваються лише з рахунках прибутків і збитків.
Очевидні й проблеми визначення справедливої вартості багатьом об'єктів інвестиційної вартості. Справедлива вартість інвестиційної власності має відображати кон'юнктуру та фактичні ринкові та інші умови саме на звітну дату, а не на будь-яку іншу. Ринки, що змінюються, ведуть до змін і неточностей в оцінці справедливої вартості. За багатьма об'єктами інвестиційної власності не можна спиратися ціни активного ринку, впливають і тарифні чинники орендної плати.
Кожна організація зобов'язується застосовувати обраний порядок оцінкивсіх об'єктів інвестиційної власності. Часто з об'єктивних причин неможливо забезпечити оцінку справедливої вартості всіх наявних об'єктів.
Оцінка під час перекласифікації здійснюється за однією з двох моделей: за первісною вартістю або за справедливою вартістю. При оцінці за первісною вартістю будь-яка перекласифікація об'єктів інвестиційної власності не викликає будь-яких змін у її балансовій вартості і тому не вимагає будь-якого обліку відхилень. Навпаки, при оцінці об'єктів інвестиційної власності за справедливою вартістю виникають відхилення, які потребують обліку та відображення у фінансовій звітності.
Вибуття об'єктів інвестиційної власності відбувається шляхом їхнього продажу або здачі у фінансову оренду за договором лізингу. Продажна ціна об'єкта визначається за його справедливою вартістю на дату відчуження. При наданні комерційного кредиту або розстрочки платежу різниця між фактичним відшкодуванням та справедливою вартістю (ціною) відображається в обліку окремо як отриманий процентний дохід. Виникаючі прибутки (збитки) відбиваються на рахунку прибутків та збитків. 1. Основні кошти та земля перекласифікуються в інвестиційну власність 1.1. Амортизаційні відрахування продовжуються аж до дати перекласифікації
1.2. Зменшення балансової вартості при оцінці об'єкта за справедливою вартістю у частині раніше накопиченого приросту від переоцінки відноситься на його зменшення, в решті - на рахунок прибутків
1.3. Збільшення балансової вартості об'єкта в частині раніше врахованого збитку від знецінення відноситься на рахунок прибутків та збитків,
в решті - на рахунок капіталу за статтею «Приріст від переоцінки майна» 2. Введення в дію об'єкта інвестиційної власностіпісля реконструкції або будівництва господарським способом 2. Відхилення між справедливою та балансовою вартістю об'єкта відносяться на рахунок прибутків та збитків цього звітного періоду. об'єкт.