Аналіз методів прогнозування та моделювання нейронних мереж для прогнозування вартості
Розвиток прогностики як науки останні десятиліття призвело до створення безлічі методів, процедур, прийомів прогнозування, нерівноцінних за своїм значенням. За оцінками зарубіжних та вітчизняних систематиків прогностики вже налічується понад сто методів прогнозування, у зв'язку з чим перед фахівцями постає завдання вибору методів, які б давали адекватні прогнози для досліджуваних процесів чи систем. Жорсткі статистичні припущення про властивості часових рядів обмежують можливості класичних методів прогнозування.
З розвитком теоретичних підходів для створення адекватних моделей поведінки ринку нерухомості в західних країнах та США одночасно відбувалося активне впровадження нових інтелектуальних комп'ютерних технологій у практику ухвалення фінансових та інвестиційних рішень. Спочатку у вигляді експертних систем та баз знань, а потім з кінця 80-х – нейромережевих технологій, які є адекватним апаратом для вирішення завдань прогнозування.
Початок дослідження методів обробки інформації, які сьогодні називають нейромережевими, було покладено кілька десятиліть тому. З часом інтерес до нейромережевих технологій то слабшав, то знову відроджувався. Така мінливість безпосередньо пов'язана з практичними результатами досліджень, що проводяться.
На українському фінансовому ринку нейромережні комп'ютерні технології з'явилися лише кілька років тому. Вивчення літератури за цей період показало, що в жодному з джерел немає докладного опису (із зазначенням досягнутих результатів) ефективного застосування нейромережевих комп'ютерних технологій для прогнозування ринку нерухомостіу середньостроковій перспективі. Більшість публікацій зводиться до опису можливостей нейронних мереж та їх потенційних переваг перед іншими комп'ютерними технологіями. Причому більшість висновків у цих роботах зроблено з урахуванням результатів застосування нейромереж на західних ринках.
Основний внесок у розвиток теорії нейрокомп'ютінгу та його застосування у фінансовій сфері зробили вчені країн Заходу та США. Це насамперед: Д.-Е. Бестенс, П. Вербос, Л. Вілентурф, Д. Вуд, В. МакКаллох, В. Піте, М. Редміллер, Ф. Розенблат, Дж. Хопфілд та ін. Необхідно відзначити також роботи вітчизняних учених, які займаються розробкою та впровадженням нейромережевих технологій галузі економіки, таких як: А. Єжов, Б. Одинцов, А. Романов, С. Шумський та ін.
На сьогоднішній день можливості нейромережевих технологій використовуються в багатьох галузях науки, починаючи від медицини та астрономії, закінчуючи інформатикою та економікою. Тим часом далеко не всі потенційні можливості нейромережевих методів вивчені, але одними з їх властивостей є можливості розпізнавання та класифікації образів, роботи з великими масивами зашумлених даних, оцінка вартості нерухомості, апроксимація та виявлення неочевидних залежностей даних фінансових часових рядів. На основі цих властивостей нейромережевих архітектур можна зробити висновок про значну перевагу їх використання для аналізу та прогнозування динаміків фінансових рядів, зокрема ринку нерухомості.
Метою дослідження є аналіз існуючих методів прогнозування та моделювання нейронних мереж для прогнозування вартості нерухомості.
1.ПОСТАНОВКА ЗАВДАННЯ ДОСЛІДЖЕННЯ
У різних галузях людської діяльності часто виникають ситуації, коли за наявною інформацією (даним), позначимоїї X, потрібно передбачити (спрогнозувати, оцінити) деяку величину Y, стохастично пов'язану з X (тобто X і Y мають деякий розподіл L(X,Y)), але яку безпосередньо виміряти неможливо (наприклад, Y може ставитись до майбутнього, а X - до теперішнього).
У загальному випадку X означає деяку сукупність випадкових величин, що спостерігаються, які в аналізованому контексті називаються передбачуваними (або прогнозними) змінними, і завдання полягає в побудові такої функції Ф(Х), яку можна було б використовувати в якості оцінки для прогнозованої величини Y: Ф( Х)=Y (тобто щоб вона була в якомусь сенсі близька до Y); такі функції Ф(Х) називають предикторами величини Y по X. Розробка методів побудови оптимальних (у тому чи іншому сенсі) предикторов і становить головне завдання прогнозування.
Якщо сукупність величин 1, X2,:, Xn & gt; є значення якого-небудь параметра, що змінюється в часі, то таку сукупність називають тимчасовим рядом, при цьому кожне значення відповідає значенню параметра в конкретний час t1, t2,:, tn. Завдання прогнозування у разі полягає у визначенні значення вимірюваної величини X в останній момент часу tn+1 , tn+2 , tn+3 . тобто. до виконання прогнозування необхідно виявити закономірність цього часового ряду.
Розрізняють багатокроковий та однокроковий прогноз.
Багатокроковим прогнозом називають довгостроковий прогноз, мета якого полягає у визначенні основного тренду для деякого фіксованого проміжку часу в майбутньому. У цьому прогнозуюча система (у разі - нейронна мережу) використовує отримані прогнозні значення часового низки до виконання подальшого прогнозу, тобто. використовує їх як вхідні дані.
Однокроковим прогнозуванням називаютькороткостроковий прогноз (на один крок), при цьому для отримання прогнозованої величини використовують лише фактичні дані. Зрозуміло, що однокрокове прогнозування точніше, але не дозволяє виконувати довгострокові прогнози.
Об'єктом дослідження у дипломній роботі є ринок продажу житлової нерухомості міста Київ.
Предметом дослідження є нейрокомп'ютерні технології та їх використання для прогнозування ринкової вартості нерухомості.
Метою даної є розробка методів прогнозування моделі оцінки зміни цін реальних угод на ринку продажу житлового фонду нерухомості, заснованої на нейромережевих технологіях і що дозволяє істотно підвищити ефективність роботи організації займається продажем житла.
2. ТЕОРЕТИЧНІ АСПЕКТИ ОЦІНКИ ВАРТІСТЬ НЕРУХОМОСТІ
Процеси переходу до ринкової моделі економіки, що відбуваються в Україні, відродили права приватної власності та свободу підприємництва, що дозволяють суб'єктам ринку володіти, розпоряджатися та користуватися об'єктами нерухомості: будинками, спорудами, а також земельними ділянками певного цільового призначення.
Необхідним елементом ринкової економіки виступає інститут незалежної оцінки власності, без якого неможливе становлення права власності та демократизації економічного життя.
Насамперед це стосується ринку нерухомості, розвиток якого може визначити у перспективі характер змін усієї економіки.
Об'єктивна оцінка різних видів вартості (ринкової, інвестиційної, заставної, страхової, оподатковуваної та інших) нерухомого майна необхідна:
- при операціях купівлі-продажу чи здачі у найм;
- при акціонуванні підприємств та перерозподілі майновихчасткою;
- при кадастровій оцінці з метою оподаткування об'єктів нерухомості: будівель та земельних ділянок;
- для страхування об'єктів нерухомості;
- при кредитуванні під заставу об'єктів нерухомості;
- при ліквідації об'єктів нерухомості;
- у виконанні права успадкування, судового вироку;
- за інших операцій, пов'язаних з реалізацією майнових прав на об'єкти нерухомості.
За будь-якого суспільного устрою особливе місце в системі суспільних відносин займає нерухоме майно, з функціонуванням якого так чи інакше пов'язані життя та діяльність людей у всіх сферах бізнесу, управління та організації.
Розвиток оціночної діяльності в Україні визначається розвитком ринкових відносин. Оцінка власності різних видів дедалі більше стає невід'ємним та дієвим інструментом ринкової економіки.
Оцінка вартості будь-якого об'єкта власності - упорядкований, цілеспрямований процес визначення у грошовому вираженні вартості відповідного виду з урахуванням потенційного та реального доходу, який він приносить у певний момент часу в умовах конкретного сегменту ринку.
Особливістю процесу оцінки вартості об'єкта майна є його ринковий характер. Це означає, що процес оцінки об'єкта не обмежується врахуванням одних лише витрат на створення або придбання об'єкта власності, що оцінюється, - необхідний облік сукупності ринкових факторів, економічних особливостей оцінюваного об'єкта, а також макроекономічного та мікроекономічного оточення. Ринкова вартість об'єкта, що оцінюється, непостійна - змінюється в часі під впливом численних факторів. Тому вона може бути визначена тільки на даний конкретний момент часу.Це означає, що періодична оцінка об'єктів власності є необхідною умовою функціонування ринкової економіки.
Початок формування ринку житла було покладено на початку 90-х рр., коли приватна власність на існуюче і житло, що знову будується, отримала законну підставу. З того часу стали розвиватися паралельно два процеси: швидке становлення вторинного ринку житла на базі його приватизації та поява ринку нового житла. На сьогоднішній день частка приватного житлового фонду, який є об'єктом купівлі - продажу, становить по країні 70% від усього житлового фонду. Це зумовило об'єктивну необхідність оцінки житлової нерухомості, яка має суттєву специфіку порівняно з іншими об'єктами нерухомості та застосування сучасних методів цієї оцінки.