Борги з комунальних платежів чи переходять на нового власника, чи має новий власник

Придбання житла потребує правильного оформлення паперів, що підтверджують правочин. Пам'ятайте, борг за квартиру від попереднього власника затьмарює життя новому власнику – адже комунальні служби наполягають на повному погашенні цієї суми.

Дізнаємося, наскільки правомірним стає подібне «успадкування» і чи доведеться покупцеві виплачувати старі прострочені зобов'язання.

Дорогі читачі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок має унікальний характер.

Про що говорить закон

Щоб дати вичерпну відповідь, чи борги за комунальними платежами переходять на нового власника, потрібно звернутися до чинного законодавства.Такі угоди регулює Житловий кодекс України. Тут у статті 153 сказано, що при операціях з нерухомістю, прострочення платежів, допущені попереднім господарем, не переходять до нового власника.

Однак тут знайдуться певні нюанси.Стаття 391 говорить про ймовірність нарахування недоїмки на рахунки покупця за добровільною згодою цієї людини погасити таку заборгованість. Звісно ж, пункт про подібні намірифіксується у договорі купівлі-продажу і доповнюється нотаріально завіреною угодою. В інших випадках новий власник має право оскаржити в майбутньому цей момент.

Крім того, 2013 року виникло поняття послуги «капітальний ремонт». Тут борги за комунальними платежами попереднього власника за замовчуванням переходять до покупця житлоплощі. Цьому нюансу присвячено третину статті 158.

Проте нинішній стан справ відрізняється від умов, встановлених законодавчо. Сьогодні комунальнігосподарства вимагають повного погашення недоїмки за простроченими виплатами ЖКГ, які дісталися «у спадок» людині, яка придбала таке житло. Дізнаємося, чи зобов'язаний новий власник оплачувати борги за комунальні послуги, наскільки правомірними є вимоги представників ТСЖ і що робити покупцям у подібних випадках.

Права власника нерухомості

Почнемо з вивчення питання, чи має новий власник платити борги з квартплати. Адже якщо дотримуватися закону, необхідність виплат настає лише в ситуаціях з купівлею житлоплощі, де накопичена певна сума прострочення за капітальний ремонт будівлі або коли мешканець добровільно зголосився сплатити недоїмку комунальникам. Хоча керуючі компанії вільно трактують положення чинного законодавства і «тиснуть» нових господарів, погрожуючи судом.

Зазначимо, що у подібних ситуаціях недоречно піддаватися на шантаж комунальної контори – закон цілком на боці нового власника житла.Борги по квартплаті від попереднього власника квартири залишаються проблемою продавця - адже сума значиться на особовому рахунку цієї людини. Тут покупець має право сповістити комунальні служби про небажання сплачувати чужі платежі, додавши до листа копію договору про дату набуття права власності.

Враховуйте, що в подібних ситуаціях поширені погрози співробітників ТСЖ відмовити у підписанні нового договору з власником доти, доки не пройдуть належні виплати за старою угодою. Ця вимога є незаконною, оскільки порушує громадянські права нового господаря.

Звичайно, представники ТСЖ максимально перекладають відповідальність за погашення недоїмки на нового власника – адже у подібних ситуаціях боржником перед прямим постачальником ресурсів чи послуг стає вже комунальна організація.Зазначимо, що людям, які не мають наміру витрачати час на судовий позов, доцільно самостійно проінформувати минулого власника житлоплощі про вимоги співробітників ТСЖ, хоча і це не входить до кола обов'язків таких мешканців.

Патові ситуації, коли керівництво житлової контори навідріз відмовляється підписувати договір про постачання послуги новому мешканцю, доречно вирішувати у суді. Однак тут доречно ще на етапі підготовки угоди перевірити коректність наданих колишнім господарем паперів і переконатися, що заборгованість по комунальних платежах при зміні власника сплатить старий господар. Такі дії убережуть покупців від проблем у майбутньому.

Як вчинити

Тепер поговоримо про правильні дії нового власника житлоплощі. Розглянемо поведінку покупця, яка дозволить уникнути неприємних наслідків під час укладання договору про продаж квартири, і уточнимо, як вдасться поправити ситуацію, якщо новий господар – жертва недобросовісного продавця та ріелтора. Адже у першому випадку правильні дії покупця попереджають ймовірні проблеми, а у другому – позбавлять претензій комунальників.

Домовляємося із продавцем

Спочатку розглянемо приклади, які убережуть читачів від попадання в подібну ситуацію – дії покупця під час укладання договору купівлі-продажу. Адже самедо моменту вчинення угоди важливо дізнатися про фактичний стан рахунків продавця, зажадавши довідки про відсутність заборгованості за комунальні послуги.

Зазначимо, що критичний розмір заборгованості відбивається вже на сайті ФССП - адже в подібних випадках неминучий судовий процес, що закінчується арештом квартири. Цей момент теж доцільно враховувати та перевіряти.

Тут доречновідобразити реальні показання приладів обліку в акті прийому-передачі житла, щоб отримати реальні докази для аргументування власної позиції при претензіях комунальних служб. Крім того, укладання нової угоди з ТСЖ на постачання послуг – обов'язок покупця. Ігнорування цієї вимоги загрожує подальшими проблемами.

Пам'ятайте, повідомлення доведеться занести в офіс компанії або надіслати рекомендованим листом. Причому у випадках, коли будинок обслуговують кілька прямих постачальників, новий власник житлоплощі розсилає подібні повідомлення кожній організації, яка причетна до надання послуг.

Коли рахується несплата

У випадках, коли потенційний покупець виявив заборгованість, тут доцільно обговорити з колишнім власником схему взаємодії. Тут відомі такі способи вирішення проблеми:

Видача авансу продавцю. Само собою, ці гроші спрямовані на погашення наявного боргу старим власником, але тут потрібно буде скласти договір і нотаріально завірити цей папір.
Домовленість про погашення платежу новим мешканцем. У такій ситуації практикують зниження номінальної ціни житлоплощі продавцем. Враховуйте, що тут теж доречна письмова угода про подібні наміри, яку запевняє нотаріус.
Розірвання угоди. У випадках, коли колишній власник квартири навмисне замовчує великі суми прострочень платежів за житло і відмовляється від розмов про вирішення цього питання, покупцю доцільно задуматися про придбання іншої нерухомості. Адже ймовірні проблеми з представниками компанії, що обслуговує, доставлять проблеми новому власнику, а старий господар зникне з поля зору.

Як бачите, погасити нарахованіплатежі мають право і продавець, і покупець – рішення визначається конкретними умовами угоди та вартістю житлоплощі. Однак тут важливо враховувати, що змусити нового власника до сплати такої недоїмки неможливо. Винятки тут – прострочення внесків на капремонт чи добровільну та завірену нотаріусом згоду виплатити заборгованість.

Виправлення ситуації

Тепер перейдемо до випадків, коли покупець нерухомості виявився жертвою особистої безтурботності та придбав квартиру із «проблемою». Пам'ятайте, формально змусити сплачувати такі борг комунальники не мають права, але систематичний тиск на мешканця і погрози припинити подачу послуг здатні зламати навіть стійких людей. Щоправда, у разі доречно діяти у межах закону.

Почніть із повідомлення співробітників житлової контори про зміну власника ізапросіть відкриття нових особових рахунків. Звісно ж, тут потрібно додати пакет паперів, які доводять слова нового власника: договір купівлі-продажу, акт приймання-передачі зі свідченнями лічильників, інші супутні документи.

У разі відмови представників ТСЖ оформити відносини, доречно звертатися до суду. Пам'ятайте, що у подібних ситуаціях закон виправдовує дії мешканця та зобов'яже працівників житлової компанії йти на поступки.

Звичайно, подібні дії вимагають застосування певних зусиль і нервів, але виправити ситуацію по-іншому не вдасться.Нагадаємо, що при перевірці рахунків попереднього власника особливу увагу доречно приділити саме заборгованості із внесків за капітальний ремонт будинку – адже в такій ситуації закон свідчить про спадкоємність виплат новим господарем.

Підведемо підсумок

Тепер підсумуємо сказане вище. Нові мешканці, які придбали квартиру із «сюрпризом», неповинні погашати платежі старих владельцев. Винятком тут стають ситуації добровільного прийняття таких зобов'язань чи заборгованість за капремонт будівлі. Однак у правовій практиці відомі справи, коли покупці заперечували «добровільну» сплату заборгованості, яку неправильно оформили в угоді.

З цих причин недоречно турбуватися про погашення недоїмок старих господарів житла.З точки зору закону, покупець нерухомості зобов'язаний оплачувати рахунки лише після фактичного вступу до прав власності. Тому тиск та шантаж комунальних служб на таких людей вважається порушенням законодавства.

Пропонуємо дізнатися читачам, за яку суму прострочення працівники житлової організації мають право припинити постачання електроенергії. Ця інформація знайдеться тут.

Як бачите, вивчення базових законів убереже громадян від неприємних життєвих ситуацій. Зважайте на те, що використання комунальниками правової безграмотності людей обертається втратами коштів та нервів. А ось аргументоване обґрунтування власної позиції докорінно змінює справу на користь власника житлоплощі.

Чи не знайшли відповіді на своє запитання? Дізнайтеся,як вирішити саме Вашу проблему - зателефонуйте прямо зараз: