Будівництво, ремонт, утеплення фасадів у Полтаві.

Оскільки ми говоритимемо про будівництво житлового будинку, необхідно перш за все визначити, а що таке «житло», «житловий будинок» з юридичної точки зору. В Україні визначення поняття «житла» дають два основні нормативні акти — Житловий кодекс України (ЖКУ) (прийнятий ще за радянських часів, він залишається чинним досі) та Цивільний кодекс України (ДКУ). ЖКП дає визначення житла через поняття житлового фонду. ст. 4 ЖКП містить перелік об'єктів, що належать до житлового фонду. А саме: житлові будинки та житлові приміщення в інших будівлях, що належать державі чи іншим структурам (громадським організаціям чи житлово-будівельним кооперативам), а також житлові будинки (частини будинків), квартири, що належать громадянам на праві приватної власності (приватний житловий фонд) . Стаття 6 ЖКП встановлює головний критерій віднесення тієї чи іншої будівлі чи приміщення до житла – призначення будівлі та споруди. Так, житлові будинки та житлові приміщення призначені для постійного проживання громадян, а також для використання як службові житлові приміщення та гуртожитки. Надання житлових приміщень у житлових будинках потреб промислового характеру заборонено.

Увага! Слід пам'ятати, що призначення житла «для постійного проживання» визначається не суб'єктивним наміром власника цього житла жити там тимчасово чи постійно, а об'єктивними правовими підставами, які знаходять своє вираження у відповідному призначенні (призначенні) земельної ділянки, а надалі відображаються у проектній документації та правовстановлюючих документів на готовий будинок.

Де можна зводити будинок?

Житловий будинок (який є юридично) можна будувати тільки на земельній ділянці, цільове призначення якого позначено вправовстановлюючому документі на цю ділянку наступним чином: «для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибну ділянку)» (пп. г) п. 1 ст.121 Земельного Кодексу України). Будинки, цілком придатні для проживання, можна будувати також на земельних ділянках, що мають інші цільові призначення (пп. в), Г) п. 1 ст. 121 ЗКУ):

«для ведення садівництва» — на такій ділянці можна будувати будинок, який юридично є садовим будиночком;
"Для індивідуального дачного будівництва" - на такій ділянці можна будувати будинок, який юридично буде "дачним будиночком".

Суб'єктивний намір власника постійно жити в побудованому ним будинку часто йде врозріз із юридичним призначенням об'єкта. Тому в Україні часто будують будинки, які за своїми архітектурно-будівельними та технічними характеристиками є житловими, але юридично залишаються садовими чи дачними будиночками. Таке будівництво – поширена практика. Тому в подальшому викладі ми умовно включимо поняття «садовий будинок (будиночок)» або «дачний будинок (будиночок)» до поняття житла. При цьому там, де це необхідно, розглядатимемо питання особливостей правового регулювання зведення таких об'єктів окремо.

Про що потрібно знати на початок будівництва?

На перший погляд може здатися, що якщо земельна ділянка виділена для будівництва та експлуатації житлового будинку, господарських будівель та споруд, індивідуального чи колективного садівництва, індивідуального дачного будівництва на правах приватної власності, то господар може робити на своїй ділянці будь-що (у межах цільового призначення) землі). Будувати будинок будь-якої поверховості та площі, вибирати архітектурний стиль, довільно розміщувати на земельномуділянці будинок та господарські будівлі. Насправді, закон накладає численні обмеження на «будівельну фантазію» забудовника.

Тому, плануючи будувати будинок, необхідно знати, які є основні групи нормативних документів, вимоги яких слід враховувати при проектуванні та будівництві житлового будинку. Першою групою нормативних документів, що регулюють будівництво, є містобудівна документація. Поняття та перелік містобудівної документації встановлено Законом України «Про забудову та планування територій». Відповідно до ч. 4 ст. 1 зазначеного Закону містобудівна документація – це затверджені текстові та графічні матеріали, якими регулюється планування, забудова та інше використання територій. Містобудівна документація включає (ст. 1 Закону України «Про забудову і планування територій»):

схеми планування територій - містобудівну документацію, яка визначає принципові рішення планування, забудови та іншого використання територій адміністративно-територіальних одиниць та їх окремих частин;
генеральний план населеного пункту - містобудівну документацію, в якій вказано принципові рішення розвитку, планування, забудови та використання території населеного пункту.
детальний план території — містобудівну документацію, що розробляється для окремих районів, мікрорайонів, кварталів та районів реконструкції забудови населених пунктів.

Містобудівне обґрунтування - це вид містобудівної документації, яка розробляється для індивідуального випадку будівництва. Містобудівне обґрунтування (після розробки та затвердження) стає частиною містобудівної документації.

Увага ! На кожному територіальному рівні розробляється та затверджується документація, яка після її прийняття є обов'язковою для виконання при розробці документації нижчого територіального рівня та здійснення будь-якого будівництва, у тому числі приватного житлового будинку.

Державні будівельні норми;
Регіональні правила забудови;
Місцеві правила забудови.

ДБН та БНіП

Державні лад норми. Загальновживає позначення цього нормативного документа українською мовою: ДБН — Державні будівельні норми. Щоб уникнути плутанини, ми також вживатимемо цю назву. ДБН розробляє та затверджує спеціально уповноважений орган центральної виконавчої влади з питань містобудування та архітектури. На сьогодні це Міністерство регіонального розвитку та будівництва України (Мінрегіонбуд).

Раніше (у різні періоди історії України) функції центрального органу виконавчої влади з питань містобудування та архітектури виконували: Державний комітет Української РСР у справах будівництва; Державний Комітет УРСР у справах архітектури, будівництва та охорони історичного середовища; Міністерство інвестицій та будівництва; Міністерство у справах будівництва та архітектури; Державний комітет України у справах містобудування та архітектури; Державний комітет з будівництва, архітектури та житлової політики України; Державний комітет України з будівництва та архітектури; Міністерство будівництва, архітектури та житлово-комунальної політики України. Чинними нормативними документами в галузі будівництва є також Будівельні Норми та Правила (СНіП). СНиПи були прийняті за часів існуванняРадянського Союзу, але вони діють на території України, якщо відповідних ДБН немає. Будівництво в Україні також має враховувати вимоги таких нормативних документів, як:

Державні стандарти України Українською мовою ці нормативні документи мають назву Державні Стандарти України (ДСТУ). Різновидом ДСТУ є Державні галузеві стандарти (Галузеві Стандарти України — ДСТУ). Вони розробляються у випадках, коли необхідні державні стандарти відсутні, або коли необхідно встановити вимоги, які перевищують чи доповнюють державні стандарти. Підстави, порядок розроблення та затвердження державних стандартів регулюються Декретом України «Про стандартизацію та сертифікацію»;
Державні Санітарні Норми та Правила, які розробляються та затверджуються Міністерством охорони здоров'я України згідно із Законом України «Про забезпечення санітарного та епідеміологічного благополуччя населення».

Регіональні правила забудови

Регіональні правила забудови (ст. 21 Закону України «Про забудову та планування територій») розробляються на підставі типових регіональних правил забудови, затверджених спеціально уповноваженим органом виконавчої влади з питань архітектури та містобудування.

Місцеві правила забудови

Місцеві правила забудови обов'язково розробляються для міст Києва та Севастополя, міст обласного значення, міст республіканського значення, АРК (ст. 22 Закону України «Про забудову та планування територій»). Для інших населених пунктів (сел, селищ міського типу, міст районного значення) місцеві правила можуть розроблятися та затверджуватись відповідними місцевими радами.

Що вимагає від насзакон?

Важливість містобудівної документації та інших нормативних будівельних документів для приватного забудовника ось у чому. У процесі планування певних територій під житлову забудову може бути встановлені єдині архітектурні рішення чи вимоги. Вони можуть стосуватися поверховості житлових будинків (містобудівна документація часто встановлює граничну поверховість забудови), їх розташування на ділянці, і навіть стильових рішень. Так, п. 3.19 ДБН 360-92 («Містобудування, планування та забудова міських та сільських поселень») встановлює певні вимоги, які потрібно знати до початку проектування житлового будинку. Ці вимоги полягають у наступному:

максимальна поверховість садибної забудови (а садибна забудова найчастіше є територією, забудованою приватними будинками) не повинна перевищувати чотирьох поверхів;
поверховість забудови, граничні розміри житлових будинків, площа забудови, вимоги до господарських споруд, їх складу, огородження ділянок, благоустрою території встановлюються місцевими правилами забудови залежно від розміру ділянок, умов інженерного обладнання, інсоляції (умов освітленості) будинків та територій, інших нормативних вимог , регіональних традицій;
ширину садиби по фронту вулиці слід приймати залежно від планувальної структури району, рельєфу місцевості, типів житлових будинків, господарських будівель та гаражів з урахуванням забезпечення компактності садибної забудови та дотримання нормативних розривів між будівлями;
житлові будинки на присадибних ділянках слід розміщувати відповідно до проекту забудови району та з встановленим відступом від червоних ліній;
огорожа присадибних ділянок не повинна виступати за червону лініювулиці.

Щодо садових та дачних будиночків ДБН 360-92 (п. 3.48) визначає:

граничні розміри площі забудови та поверховості садового будинку
господарські будівлі на ділянці визначаються статутом садівничого товариства або кооперативу за погодженням з місцевими органами архітектури та містобудування (районними чи обласними). Ці розміри встановлюються так, щоб було дотримано умов нормативних вимог до тривалості інсоляції територій суміжних ділянок, і було достатньо площі для господарювання на ділянці, —
загальна площа та поверховість дачного будинку та господарських будівель на ділянці встановлюються архітектурно-планувальним завданням з урахуванням діючих будівельних та інших нормативів щодо відстаней та інсоляції будинків та територій суміжних ділянок, а також місцевих правил забудови.

Садиба – нове поняття у законодавстві

Стаття 382 ЦКУ запроваджує новий об'єкт нерухомості — садиба. Це земельна ділянка разом із розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними та підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором чи законом. Поняття садиби порівняно нове. Воно поєднує в єдине ціле такі різні об'єкти власності, як житловий будинок та земельну ділянку. За радянських часів, коли вся земля перебувала у державній власності, поняття садиби права на існування не мало.

Необхідної законодавчої бази поки що немає: досі порядок переходу права власності на землю та інші об'єкти нерухомості (житлові будинки, будинки, споруди) регулюється різними галузями законодавства.Вони встановлюють різний порядок переходу, оформлення та реєстрації документів про право власності. Тому землю та будинок, розташований на ній, неможливо продати шляхом здійснення однієї угоди. Необхідно укладати два договори купівлі-продажу: земельної ділянки та житлового будинку. Після укладання угоди ці договори мають пройти різні процедури реєстрації та підтвердження права власності.

Наведіть довідки

ст. 26 Закону України «Про планування та забудову територій» передбачає, що для забезпечення дотримання вимог законодавства, а також регіональних та/або місцевих правил забудови, державних стандартів, норм та правил, містобудівної документації громадянам та юридичним особам за їх письмовим зверненням надаються єдині умови використання та обмеження забудови земельних ділянок. Місцеві органи виконавчої влади чи органи місцевого самоврядування зобов'язані надати ці відомості у місячний строк з дня відповідного звернення.

Крім того, приватному забудовнику слід отримати в місцевому органі архітектури та будівництва інформацію про місцеві правила забудови, про вимоги, які вони містять, та отримати плани червоних ліній забудови. Таким чином, озброївшись знаннями про те, що наказує забудовнику містобудівна документація та місцеві правила забудови, можна розпочинати проектування житлового будинку.