Чи дають хрущовки шанс заробити
На московському ринку нерухомості існує унікальне явище – в інших покупців популярні «убиті» московські п'ятиповерхівки. «Хрущоби» під знос народ набуває з надією на легку поживу. Купивши розвалюху, громадяни чекають, коли ж будинок почнуть зносити, а їм дадуть натомість нову квартиру, а може, навіть і не одну…
Будинки під знесення у Москві завжди були ласим шматком для охочих отримати безкоштовні квартири від держави. Це спосіб вирішити квартирне питання, а заразом і заробити на щедрості влади. Не завжди вони її виявляє!
Байки з життя переселенців Старше покоління досі згадує, як під час підготовки молодіжного фестивалю 1957 року кмітливі жителі дерев'яних бараків із «зручностями» на вулицях закидали у вигрібні ями пачки дріжджів. Море, що розлилося, в центрі столиці змушувало владу зносити бараки, а жителям - давати квартири в пристойних будинках.
Сплеск авантюризму припав на час, коли московська влада оголосила про програму знесення п'ятиповерхових будинків. Люди, які за обов'язком служби займаються переселенням, годинами можуть розповідати, як розмножувалося населення у будинках «під знесення». В одній квартирі виявлялися прописаними циганські табори та гірські аули. До одиноких власників квартир у хрущовці починали посилено свататися. Мешканців будинку охоплювала любовна лихоманка. Наприклад, господиня квартири могла вийти заміж за південного шанувальника, який заради її чарів розлучався зі своєю багатодітною дружиною. Однак через деякий час він згадував про покинуту родину, розлучався з москвичкою і знову з'єднувався узами шлюбу з матір'ю своїх п'ятьох дітей у тій же квартирі. Чоловіки фіктивно розходилися з вагітними дружинами, виписували бабусь із села. І так далі і тому подібне. Все заради того, щоб отримати якякнайбільше державних безкоштовних метрів.
Проте держава, яка відчувала себе явно об'їгореною, почала протистояти хрущобному авантюризму: забороняла прописку в будинку під знесення, судилася зі «зловмисниками», нарешті — прийняла новий Житловий кодекс, який обмежив можливості для вищеописаних весільних марш-кидків. Однак ідея отримати замість хрущовки нову московську квартиру продовжує опановувати маси. Врешті-решт деякі небідні люди навіть спеціально купують квартири в будинках під знесення. Тож давайте розберемося хто на що має право, хто, що може отримати, і чи варто викручуватися, намагаючись обдурити державу.
Права власника: що «забрали», те й «віддадуть» Житловий Кодекс чітко застерігає, що житлові умови як власника, так і наймача житла внаслідок переселення не повинні погіршитися. Стосовно власників Україна ухвалила норми інших країн – компенсацію ринкової вартості.
У столиці питання переселення регулюються законом від «Про забезпечення житлових прав громадян під час переселення та звільнення житлових приміщень (житлових будинків) у місті Москві» (від 31. 05. 2006 р. №21).
Тож які ж права у власника житла? Власнику може бути надано рівнозначне житлове приміщення. Рівнозначне житло може бути за ціною (вартістю) або за кількістю кімнат.
При переселенні власник може вибрати будь-який варіант на власний розсуд. У яких випадках що вигідніше? Якщо москвич живе, у центрі, у комуналці, то йому вигідніше отримати квартиру рівнозначну за ціною. Зрозуміло, що кімната в центрі коштує часом дорожче за однокімнатну квартиру в інших районах Москви. Зауважимо, що за Житловим Кодексом, при переселенні власник кімнати в комуналці може претендувати лише накімнату. У Москві не хочуть плодити нових комуналок. Тож власнику комунальної кімнати вигідніше взяти рівнозначну квартиру за ціною.
А ось власнику «двушки» у хрущовці варто скористатися другим варіантом та придбати квартиру, рівнозначну за кількістю кімнат. Тобто переїхати до двокімнатної квартири у новому будинку. Доплачувати за зайву площу власнику не доведеться, оскільки ці квартири вважаються рівнозначними.
Нарешті, ще один варіант, — відповідно до нового Житлового кодексу РФ, власник житла може замість квартири отримати гроші, — компенсацію за житлове приміщення, що звільняється, якщо нове житло йому не потрібно. У такому разі сума компенсації розраховується виходячи з ринкової вартості «старої» квартири, а гроші перераховуються на банківський рахунок. Але, як правило, народ вважає за краще брати "натурою" - квартирами.
Наймач отримає за нормами Тепер про тих, хто ще не приватизував хрущовку. Наймачі отримають нову квартиру, виходячи з норми 18 кв. Окрім цього, громадяни не втрачають права приватизувати нове житло.
Наймач житла в порівнянні з власником найчастіше перебуває у більш вигідному становищі, він, як правило, отримує квартиру більше за колишню. Єдиний випадок його програшу – якщо він займає площу більше за норму, наприклад – самотня людина живе в «троячку». В цьому випадку йому, можливо, і варто подумати про те, щоби приватизувати житло. Але, як правило, такі випадки – рідкість.
Проте всіх переселенців ретельно перевірятимуть
Як хитрунів виводять на чисту воду На практиці намагаються враховувати масу нюансів і для власників та наймачів. Головне питання - що буде з родичами і свіжоспеченим подружжям, яких правдами-неправдамивдалося зареєструвати.
* У приватизовану чи куплену хрущовку навряд чи варто прописувати купу родичів – кількість мешканців жодного значення не має: дадуть рівно стільки, скільки «забрали». Скільки б народу не жило у квартирі власника – він отримує рівнозначне – рівне за кількістю кімнат житло (крім черговиків).
* Намагатися прилаштуватись у чергу тим, хто щойно купив хрущовку, навряд чи варто. Зараз треба доводити, що ви незаможна, а людина, яка купує житло у столиці, явно до таких не належить. Немосквичам слід відразу відмовитися від цієї ідеї – у чергу беруть лише тих, хто прожив у місті щонайменше 10 років.
* Якщо власник за останні п'ять років навмисно погіршив собі житлові умови - наприклад, продав велику квартиру, купив маленьку, то йому виплатять компенсацію, а квартиру не надаватимуть.
* Родичів, які прописалися до наймачів, перевірять - звідки і коли вони переїхали. І якщо новий мешканець у Москві десять років не проживав, і тим паче у нього залишилася на батьківщині квартира, то й зайвих метрів на нього ніхто не надасть.
* Якщо сім'я наймачів мешкає вчотирьох в однокімнатній квартирі, але при цьому сім'я має ще власність у вигляді «троячки», що здається в оренду, то їй при переселенні дається «однушка».
* Якщо громадяни розлучилися, то враховувати цей факт при виділенні нової житлоплощі ніхто не буде.
* Якщо громадяни терміново одружилися, то факт «фікції» теж намагатимуться довести.
На вигадку хитра не тільки голь Проте, як нам розповіли ріелтори, житло нехай навіть з віддаленою перспективою зносу, охоче розкуповується по 4-5 тисяч у. е. за квадратний метр. Так-так, «квартири під знесення» можуть і злетіти в ціні, хоча середня ціна хрущоби поМоскві за даними Аналітичного центру IRN.RU зараз близько 3700 у. е. Ріелтори кажуть, що багато покупців квартир у старих п'ятиповерхівках - дуже забезпечені громадяни. У них зазвичай є житло, часто – не одне. Але, ставши власниками «убитої» квартири, сім'я негайно реєструється в ній, а іншу житлову нерухомість продає, хай фіктивно.
На що вони розраховують? Як ми пам'ятаємо, така «угода» трактується як навмисне погіршення житлових умов. Мораторій на неї – п'ять років. Зрештою, припустимо, що хитрим власникам вдається сховати кінці у воду (приховати, що вони мають іншу власність).
Тоді виходить, що родина переїжджає з п'ятиповерхівки, із двокімнатної квартири загальної площі 41 кв. м, із площею кухні 5,5 кв. м., у двокімнатну квартиру площею 54 кв.м., з великою кухнею, передпокою та лоджією, у сучасному панельному будинку серії П-44Т. Середня вартість сучасної панелі сьогодні близько 4050 у. е. (дані IRN.RU), але люди вигадують на площі, до того ж, багато залежить від району.
Іноді в новобудовах, де неважливо розходяться трикімнатні квартири, переселенцям пропонують викупити за пільговими цінами «троячку» замість, наприклад, однокімнатної чи двокімнатної, стверджують ріелтори. Хоча, зауважимо, сьогодні закон цього не передбачає.
Якщо власник бідний Доля справжніх незаможних при переселенні багато в чому залежить від їхньої юридичної грамотності. Візьмемо поширену ситуацію: сім'я, яка вже мешкає у стиснутих умовах, на хвилі приватизації оформила квартиру у власність, не замислюючись про правові наслідки. І нічого їм, крім «однушки», не світить. Що робити?
Резюме Інтернет-порталу про нерухомість Metrinfo.Ru: Звичайно, завжди знайдуться люди, які постараються законобійти. Ми цих випадків не розглядаємо, і подібних порад давати не збираємося. Щодо закону, то він максимально обмежив можливість шахрайства.
Покупець квартири «під знесення» повинен розуміти, що перетворити одну квартиру на дві у нього не вийде. Тоді чи варто починати таку канитель?