Чи можна скасувати підписаний договір купівлі-продажу?
Немає такого юридичного поняття, як скасування договору. Договір або розривається, або визнається недійсним. І те, й інше означає припинення договору.
Один із варіантів розірвання договору купівлі-продажу – за взаємною згодою сторін.
Якщо згоди немає, то розірвання договору купівлі-продажу можливе в таких випадках:
1. Ссуттєве порушення умов договору однієї зі сторін.
Наприклад, якщо покупець не розрахувався із продавцем за куплену квартиру у договірні терміни. Тобто. договір підписано, перехід права власності зареєстровано в Росреєстрі, але покупець не передав кошти за придбану квартиру. Це не виконання зобов'язань з боку покупця є безумовною підставою для розірвання договору купівлі-продажу.
Ще однією підставою для розірвання може бути невиконання зобов'язань з боку продавця знятись з реєстраційного обліку та виселитися з житлового приміщення, якщо такі обов'язки були передбачені умовами договору.
2.Договір підлягає розірванню при істотній зміні обставин, з яких сторони виходили під час укладання договору
Зміна обставин визнається істотним, коли вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це розумно передбачати, договір взагалі не був би ними укладений або був укладений на умовах, що значно відрізняються.
Наприклад, з появою нових неврахованих обставин, які суттєво обмежили право користування покупцем квартири. Наприклад, через деякий час з'явилася особа, яка раніше засуджена, звільнилася з місць ув'язнення і претендує на право користування та проживання в даній квартирі. Причому на законній підставі, оскільки до вироку особа тут булазареєстровано. На момент угоди покупець не знав про права третьої особи, а продавець навмисно приховав це суттєве обмеження своїх прав. Нові обставини є підставою для розірвання договору.
Договір купівлі-продажу може бути визнаний таким, що не має юридичної сили (недійсним) у таких випадках:
1.Відсутність волі сторони на вчинення правочину.
Уявимо, що шахрай (виступаючий продавцем квартири) підробив документи, що встановлюють право, або представник продавця підробив довіреність і реалізував нерухомість. Зазначені факти свідчать про те, що власник не знав про угоду, що вчиняється, що однозначно веде до визнання її недійсною при зверненні до суду.
2. Угода вчинена громадянином, визнаним обмежено недієздатним. Якщо після завершення правочину та здійснених взаєморозрахунків до суду пред'явити документи, що підтверджують недієздатність продавця, то суд однозначно визнає договір купівлі-продажу недійсним.
3. Іншою дуже схожою підставою є часткова втрата дієздатності або такий стан продавця, який позбавляє його можливості розуміти значення своїх дій у момент підписання договору, що може бути пов'язане зі станом здоров'я, травмами, віком, зловживанням спиртними напоями чи вживанням наркотичних речовин тощо. п.
4. Квартира продана, документи перебувають у Росреєстрі в процесі реєстрації переходу права власності, але один із учасників угоди помер. Договір автоматично втрачає чинність, стає недійсним, як і всі наступні угоди. Те саме має місце у разі смерті власника, якщо договір підписаний за довіреністю.
Крім того, договір купівлі-продажу буде визнано недійсним,якщо довіреність на продаж нерухомого майна буде скасована на момент підписання договору купівлі-продажу.
З юридичними особами часто договори визнають недійсними, якщо неправильно оформлені установчі документи. Найчастіше це пов'язано із підписами неуповноважених осіб.
Окремо слід розглянути такі підстави для визнання договору недійсним, як обман чи оману однієї із сторін.
Безумовно, й те й інше обов'язково слід доводити, але, якщо, мав місце випадок скоєння злочину, коли шахрай, ошукавши продавця, заволодів його квартирою, і цей злочин підтверджений матеріалами кримінальної справи, то не тільки правочин за участю шахрая вважатиметься недійсним , але й усі наступні договори, зокрема і з сумлінними набувачами, які залишаться без нерухомості та грошей.