Чи потрібно ставити на облік садовий будиночок на трубчастих стовпчиках (палях)
Обговорюємо критерії віднесення споруд до капітальних
Для того, щоб зрозуміти, чи потрібно ставити на облік садовий будиночок на трубчастих стовпчиках (палях), потрібно зрозуміти, які існують загальні правила та конкретні критерії віднесення того чи іншого об'єкта нерухомості до об'єктів, постановка на кадастровий облік яких є обов'язковою.
За загальним правилом об'єкти, які пов'язані із землею так, що їхнє переміщення без невідповідної шкоди їх призначенню неможливе, є об'єктами нерухомості, щодо яких здійснюється державний кадастровий облік та права на які підлягають державній реєстрації (пункт 1 статті 130 Цивільного кодексу, частина 7 ст. 1 Федерального Закону № ФЗ-218 «Про державну реєстрацію нерухомості»).
Крім того, відповідно до пункту 10 статті 1 Містобудівного кодексу України (далі - Містобудівний кодекс) будівлі, будівлі, споруди, об'єкти, будівництво яких не завершено (об'єкти незавершеного будівництва), за винятком тимчасових будівель, кіосків, навісів та інших подібних споруд, належать до об'єктів капітального будівництва. Тут є сумніви щодо віднесення садових будиночків на палях до об'єктів капітального будівництва. Швидше, це тимчасова споруда.
Більш чітких кількісних та якісних характеристик об'єктів нерухомості та об'єктів капітального будівництва, а також інших критеріїв, що дозволяють віднести об'єкт до об'єктів нерухомого майна або об'єктів капітального будівництва, або до об'єктів, що не є об'єктами нерухомого майна або об'єктами капітального будівництва, чинне законодавство не містить.
За загальним правилом будівництво об'єктівкапітального будівництва здійснюється на підставі дозволу на будівництво, порядок видачі якого передбачає подання серед іншого правовстановлюючого документа на земельну ділянку (частини 2, 7 статті 51 Містобудівного кодексу).
Одночасно слід зазначити, що положеннями частини 17 статті 51 Містобудівного кодексу передбачено низку випадків, за яких видача дозволу на будівництво не потрібна.
Наприклад, відповідно до п.п. 2 та п. 3 частини 17 ст. 51 Містобудівного кодексу – видача дозволу на будівництво не потрібна у випадку, якщо це об'єкти некапітального будівництва або будівництва будівель та споруд допоміжного використання.
Водночас, об'єкти, для будівництва яких відповідно до законодавства України не потрібна видача дозволу на будівництво, можуть бути об'єктами нерухомості з подальшою можливістю державної реєстрації прав на них, якщо такі об'єкти відповідають ознакам, встановленим пунктом 1 ст. 130 Цивільного кодексу, наприклад дачні та садові будинки.
Дачні будиночки, садові будиночки, створені з підручних матеріалів, будинки на палях можуть розглядатися як тимчасова споруда.
В одному випадку переміщення таких об'єктів завдасть їм невідповідних збитків, а в іншому - ні (наприклад, залежно від розміру, конструкції, матеріалу).
З практики випливає, що до нерухомого майна належать не лише об'єкти, що мають фундамент, а й такі будівлі, як дерев'яні садові будиночки на палях, які з погляду Містобудівного кодексу України об'єктами капітального будівництва не є.
Тому, на наш погляд, садовий будиночок на трубчастих стовпчиках (палях) ставити на кадастровий облік рекомендується (алене обов'язково). Такий висновок походить з відсутності чітких законодавчих критеріїв і, одночасно, з наявною практикою у сфері постановки на облік різних споруд.