Чи варто купувати пам’ятники архітектури та історії?
Замки і не тільки
Пам'ятка архітектури чи історії — це статус, який держава надає об'єктам, які мають особливу цінність. Пам'ятником може стати окрема споруда або її частина, комплекс будівель, архітектурний ансамбль, сад, цілі квартали, майдани, вулиці, фрагменти стародавніх поселень, природні ландшафти.
Багато історичних пам'яток знаходиться у Франції, Великій Британії, Німеччині та Чехії.
Кожна країна має свої особливості. Наприклад, в Англії багато маєтків епохи Тюдорів - будинків XV-XVI століть, які відрізняються своєрідною архітектурою. Так, маєток Cordwainers, побудований у XVI столітті, є фахверковим двоповерховим будинком зі склепінчастими стелями на верхньому поверсі, з двома кам'яними камінами. Назва маєтку перекладається як «Швеці», тому що за часів Генріха VIII тут мешкали представники цього ремесла, що шили взуття для короля. Шотландія також славиться середньовічними замками, які знаходяться в мальовничих місцях — в оточенні гір та озер.
На чеському ринку представлені як невеликі замки («замітки»), і великі замкові комплекси із земельними наділами. Стан цих об'єктів теж відрізняється - від руїн до відреставрованих будівель.
Серед любителів старовини популярна Франція, де багато старовинних палаців, середньовічних замків та садиб – близько 43 тисяч. Особливо багато історичних об'єктів у Іль-де-Франсі, Землі Луари, Нормандії.
У землях Німеччини інтерес у покупців викликають фахверкові будинки та середньовічні замки. Багато пам'яток історії та архітектури у Саксонії, Баварії, Бранденбурзі, Гессені, Тюрінгії.
Особливий статус
Об'єкти культурної спадщини належать як державі, і приватним особам. Як правило, вониперебувають під охороною спеціальних організацій чи фондів.
У Лондоні, Бірмінгемі, Портсмуті, Саутгемптоні та Ліверпулі English Heritage надає особливий статус будинкам, де жили відомі люди. Такі будівлі відзначаються круглою меморіальною дошкою і коштують дорожче за звичайні. В інших містах особливий статус надають місцеві державні органи. Наприклад, у графстві Саффолк було виставлено на продаж за 1,35 млн фунтів стерлінгів будинок із шести кімнат, у якому жив Норман У. Хітлі — один із учених, які займалися розробкою пеніциліну.
У Франції є два рівні державного захисту історичних об'єктів. Будівля може бути класифікована як історична пам'ятка або занесена до спеціального списку (Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, ISMH).
У Німеччині захистом історичних об'єктів займається Національний комітет з охорони пам'яток культури (Nationalkomitee für Denkmalschutz).
Нерухомість для душі та інвестицій
Замки та старовинні особняки набувають як для особистого користування, так і для ведення бізнесу. Наприклад, можна розмістити в історичній будівлі приватний клуб або використовувати його як резиденцію компанії.
Історичну нерухомість набувають і для отримання прибутку. Зазвичай у замках кілька десятків кімнат, іноді є басейн і садок, тому в них часто влаштовують елітні готелі.
Багато людей купують замки, щоб здавати їх в оренду для урочистих заходів — весіль, днів народження тощо. Якщо об'єкт знаходиться не в сільській глушині, а поблизу великого міста, його прибутковість досить висока — від 4% річних. У Франції та Німеччині садиби та житлові будинки ХIХ–ХХ століть відрізняються гарною архітектурою, високою якістю будівництва та вигідним місцезнаходженням — у центральних районахміст. У цьому випадку інвестори можуть розраховувати на 6–7% річних від оренди.
Скільки коштує відчути себе королем?
Невеликий замок у Європі коштує від 300 000 до 1 млн євро, шикарніший об'єкт обійдеться вдвічі-втричі дорожче. Є і набагато дорожча нерухомість: наприклад, Villa Castiglione площею 10 000 м ² на італійському Капрі була виставлена на продаж за ціною понад 27 млн. євро.
Навіть напівзруйнований французький особняк під реконструкцію коштує щонайменше 1 млн євро. Втім, ціна залежить від регіону, стану об'єкта та транспортного сполучення – аеропортів, залізничних станцій, автомагістралей. Так, у радіусі 100 км від Парижа, у Провансі та на Лазурному березі ціни на історичну нерухомість вражають уяву: до 100 млн євро. Тому у Франції за вигідними пропозиціями варто їхати до північних чи західних регіонів. Наприклад, у Дордоні середньовічний замок площею 900 м², розташований посеред лісу, виставлений на продаж за 4,1 млн євро. А в передмісті Бордо можна купити маєток ХIХ століття з палацом із 20 кімнат та величезним парком за 1,7 млн євро.
Старовинні особняки у Великій Британії коштують 1-2 млн фунтів стерлінгів або вище. Замки в Шотландії рідко коштують дешевше 3 млн фунтів, а деякі коштують кілька десятків мільйонів. Однак ціни на півночі та півдні Великобританії значно різняться. Наприклад, середній замок у Шотландії коштує не дорожче за двокімнатну квартиру в Белгравії — престижному районі Лондона. Шотландські замки високо цінуються, але їхня пропозиція обмежена: більшість із них належать місцевим сім'ям, які бережуть їх як родинне надбання, тому в рік на продаж виставляється в середньому 1–2 замки.
У Чехії багато історичних об'єктів: замків, фортець, старих млинів, заїжджих дворів, алебільшість із них перебуває у напівзруйнованому стані. На старовинні будинки великий розкид цін: від кількох десятків тисяч до кількох мільйонів євро. Найдешевша нерухомість — та, що колись належала церковним парафіям. Її вартість - 10-50 тис. євро. Особняки та замки в хорошому стані коштують набагато дорожче. Наприклад, у Теплиці чотириповерховий особняк ХIХ століття площею 4500 м² виставлений на продаж за 1520000 євро. А неподалік Маріанське-Лазне продається готичний замок-готель за ціною 2,2 млн євро.
У Німеччині попит на замки та старовинні заміські вілли великий, тому ціни тут від 3 млн євро. Наприклад, у передмісті Дюссельдорфа можна купити маєток-фортецю, заснований у XIII столітті, за 3450000 євро.
руйнівна нерухомість
Головний недолік володіння старовинною нерухомістю – високі витрати на капітальний ремонт. Часто будинок доводиться повністю реставрувати, особливо якщо власник має намір розмістити в ньому готель чи ресторан. Витрати реконструкцію можуть становити приблизно 20 % вартості об'єкта. Тому іноді інвестиції в історичну нерухомість окупаються лише за перепродажу.
Потенційних покупців відлякує те, що найчастіше замки знаходяться далеко від міст, у сільській місцевості з поганим транспортним сполученням, далеко від установ. Хоча для когось це стане перевагою: власник замку може дозволити собі відмовитися від міської метушні та насолоджуватися спокійним життям.
Обмеження на ремонт
Ще одна вада історичних будівель полягає в тому, що існують обмеження на їх ремонт. Власник пам'ятника немає права вести у ньому роботи без безлічі погоджень. Часто під час укладання угоди покупця покладається обов'язок відновити будинок, якщо він перебуває внепридатному стані, та підтримувати у належному вигляді надалі.
Заборонено зносити історичні будівлі, змінювати їхню конструкцію, прибудовувати додаткові поверхи. Будь-яка зміна об'єкта, чи то заміна вікон чи покрівлі, потрібно заздалегідь узгодити з муніципальною владою, а у Франції – з міністерством культури.
Те саме стосується будівництва будинків на землі, що становить історичну чи архітектурну цінність. Так, у Великій Британії, у місті Сіренчестер (графство Глостершир), є території, на яких у давнину знаходилися римські поселення. Щоб побудувати тут будинок, потрібно отримати дозвіл, а перед цим провести експертизу, щоб з'ясувати, чи є ділянка історичною цінністю. Робота археолога коштує приблизно 25 000 фунтів стерлінгів. Цю суму не буде повернено навіть у тому випадку, якщо місцева влада відмовиться видавати дозвіл на будівництво.
Ремонт історичних будівель коштує дорого, тому що звичайні будівельні компанії не можуть виконувати роботи такого роду. Потрібні послуги кваліфікованих робітників із архітектурно-будівельного бюро, що спеціалізується на ремонті пам'яток. До того ж, при реставрації потрібно використовувати матеріали, ідентичні епосі будівництва. З обережністю слід ставитися навіть до заміни вікон та дверей, а також оригінальних меблів. Для цього теж потрібен дозвіл. Загалом ремонт старовинного замку може коштувати 40–45 тис. євро, а іноді й кілька мільйонів, залежно від його статків. Реставрація продовжується, як правило, від трьох місяців до року.
Власники, які не стежать за будівлею належним чином або ремонтують її без дозволу влади, можуть бути притягнуті до кримінальної відповідальності. Якщо попередній власник займався незаконним ремонтом абобудівництвом, то нестиме відповідальність той, кому належить будинок в даний момент. Тому перед покупкою історичної будівлі потрібно провести її експертизу.
Проте є й позитивна сторона: реконструкція пам'яток архітектури – вигідне вкладення коштів. Ремонт старовинного будинку часто обходиться дешевше, ніж будівництво нового будинку. Повністю відреставровану будівлю можна продати вдвічі-втричі дорожче. Наприклад, у Великій Британії старий будинок вартістю 200 000 фунтів стерлінгів після ремонту було продано за 465 000.
Податкові пільги
Не завжди ремонт історичних будівель руйнує власника. У Великобританії на реставрацію об'єктів класу 1 (Grade 1), які мають особливу історичну чи архітектурну цінність, видається грант із фонду English Heritage.
А у Франції існують пільги для власника, який провів капітальний ремонт у історичній будівлі. При сплаті податку нерухомість можна отримати відрахування від 35%. Крім того, передбачені різні субсидії, розмір яких залежить від типу та стану будівлі.
Враховуючи престижність та унікальність історичної нерухомості, обмежену пропозицію таких об'єктів, а також можливість отримання пільг від держави, можна дійти невтішного висновку, що пам'ятка архітектури — клопітне, але досить прибуткове придбання. При виборі об'єкта важливо враховувати як стан будівлі та витрати на його реконструкцію, а й місцезнаходження та період будівництва.