Чи варто вступати в житловий накопичувальний кооператив на думку адвоката - Нерухомість РИА Новости
Організація житлового накопичувального кооперативу – один із способів залучити гроші громадян на будівництво чи купівлю житла. Однак перш, ніж вступати в дружні лави членів ЖНК, варто поцікавитися, чи прекрасний цей інститут продажу житла як його "малюють".Тактика формування
ЖНК, як і будь-яка організація, має бути зареєстрований податковою службою в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб (далі – ЄДРЮЛ). Лише з реєстрації кооператив вважається створеним. Документи на реєстрацію кооперативу подає голова правління чи інша уповноважена зборами кооперативу особа.
Список документів невеликий: заява про реєстрацію, рішення про створення ЖНК, статут та квитанція про оплату мита.
Для створення кооперативу передбачено мінімальну кількість його учасників – 50 осіб (максимальна кількість членів – 50 тисяч) та відповідне їхнє рішення про створення ЖНК.
Структура та управління
ЖНК має власну структуру правління, чиїми органами є загальні збори, правління, ревізійна комісія та виконавчі органи (наприклад, директор).
Загальні збори є найвищим органом ЖНК і правомочно вирішувати всі питання кооперативу.
Рішення на загальних зборах вважаються прийнятими, якщо за них проголосувало більше половини учасників зборів. У виняткових випадках, зокрема, при затвердженні статуту кооперативу або ухваленні рішення про ліквідацію кооперативу, легітимність рішень буде заснована вже при голосуванні "за" дві третини учасників загальних зборів, що становлять більше половини членів кооперативу.
У порядку незагальної черги
Існування ЖНК підтримується вступними, членськими та додатковими внесками. Акумулювання коштів членів ЖНК для придбання або будівництва житла здійснюється за рахунок пайових внесків та позикових (кредитних) коштів. Кредитні кошти надходять на розрахунковий рахунок кооперативу, і його члени немає права розпоряджатися отриманим позикою: гроші витрачаються виходячи з рішення загальних зборів й у цілях, встановлених їм.
Право на отримання квартири у члена ЖНК виникає з моменту внесення частини пайового внеску, визначеної у статуті кооперативу, у порядку черговості, встановленої статутом або рішенням загальних зборів, та з урахуванням розмірів та строків внесеного паю.
Передача квартири члену ЖНК здійснюється після оформлення їх у власність кооперативу за рішенням органу правління кооперативу.
До повної виплати паю член ЖНК може лише користуватися приміщенням, а після повної виплати приміщення оформляється у його власність на підставі довідки про виплату паю.У чому підступ
Існує кілька приводів добре подумати, перш ніж вступати в члени ЖНК.
По-перше, у договорів, які оформляються через ЖНК, відсутня державна реєстрація, що нерідко призводить до випадків подвійного продажу, коли власниками однієї і тієї ж житлоплощі можуть стати кілька осіб.
Крім того, при вступі до ЖНК нові члени зобов'язані сплатити вступні, членські, цільові, додаткові та інші внески, які здебільшого не повертаються у разі виходу людини з кооперативу. Поверненню підлягають лише цільові внески на будівництво чи купівлю нерухомості. Втім, і в цьому випадку колишній член кооперативу зіткнеться з низкою труднощів. По-перше, у статуті ЖНК можуть бути прописані терміни,після яких і провадиться повернення цільових внесків. А по-друге і по-головних, саме повернення можливе лише за умови наявності на рахунках ЖНК вільних грошей.
І, нарешті, ще одна каверза: оскільки ЖНК є некомерційною структурою (а за фактом - простими зборами громадян), то і сфера його відповідальності мінімальна. Фінансові зобов'язання ЖНК обмежуються сумою внесених самими пайовиками коштів. Крім того, у договорах кооперативів рідко прописуються чіткі терміни надання житла пайовикам, тому останні не застраховані та не захищені законом від прострочень та пов'язаних із цим збитків. Виходить, член ЖНК не має жодних гарантій того, що він отримає своє житло вчасно, не переплативши за нього вдвічі. У разі можливих збитків і неустойок пред'являти претензії не буде кому.
Олег Сухов, адвокат, президент "Гільдії юристів ринку нерухомості"