Чим небезпечна квартира з обтяженням
Незважаючи на безперечні плюси квартир у новобудовах, обзавестися квадратними метрами "з голочки" не завжди дозволяють обставини. За статистикою, більшість операцій з нерухомістю, як і раніше, здійснюються на вторинному ринку. Однак квартири з історією можуть приховувати деякі неприємні сюрпризи, які юристи називають загальним поняттям "обтяження". Як воно виникає і чим може бути небезпечна така нерухомість, корисно знати, навіть якщо ви не збираєтеся купувати квартиру "з посагом". Ця інформація допоможе уберегтися від шахраїв та правильно підійти до питання придбання житла у майбутньому.
Що означає обтяження на квартиру
Говорячи простою мовою, наявність обтяження означає, що власник може розпоряджатися предметом застави лише за згодою заставоутримувача.
Процедура продажу житла з обтяженням
Незважаючи на наявність деяких обмежень, у більшості випадків нерухомість з обтяженням може бути виставлена на продаж. Щоправда, щодо угоди потрібно отримати згоду заставоутримувача, одержувача ренти чи інших осіб, права яких зачіпає обтяження. Головна небезпека для покупця полягає в тому, що нечесний продавець може спробувати приховати наявність у квартири такого "посагу". В результаті разом з житлом ви матимете додаткові зобов'язання перед абсолютно незнайомими людьми або організаціями. Однак, якщо власник не приховує наявність обтяження, ціна на таку нерухомість може бути значно нижчою порівняно з ринковою (на 30-50%), отже відкидати варіант купівлі обтяженого житла відразу не слід.
Як же відбувається продаж квартири з обтяженням? Це залежить від типу накладеного обмеження. Найбільшвідпрацьованою є схема купівлі-продажу нерухомості, яка перебуває у заставі в банку. І тут для здійснення угоди необхідно отримати згоду заставоутримувача і вказати у договорі умови переходу боргу покупцю. Коли новий власник виконає свої зобов'язання перед банком, обтяження квартири можна буде зняти.
Дещо складніша ситуація, якщо продавець став власником квартири за договором довічної ренти, тобто зобов'язаний утримувати колишнього власника квадратних метрів. У цьому випадку для продажу квартири буде потрібний письмовий дозвіл одержувача, а всі зобов'язання за договором ренти перейдуть до нового власника. Такий вид угоди вважається досить ризикованим: багато залежить від особливостей договору, тому кожен випадок слід розглядати індивідуально.
Ще однією серйозною перешкодою для вільного розпорядження квартирою є ситуація, коли в ній прописані громадяни, які не є власниками, але мають право на проживання. Купівля такого житла вкрай небажана: клятві обіцянки виписатися пізніше можуть виявитися порожнім звуком, а вам доведеться виселяти непроханих квартирантів через суд. Якщо ж у квартирі зареєстровано неповнолітніх чи недієздатних мешканців, то провести угоду без згоди органів опіки не вдасться.
Як зняти обтяження з нерухомості
Після виконання умов, пов'язаних із обтяженням, обмеження на користування нерухомістю можуть бути повністю зняті. Процес зняття обтяження відбувається або в судовому порядку, або за згодою заставоутримувача. У разі з іпотекою після погашення кредиту потрібно звернутися до органів державної реєстрації права з наступним пакетом документів: заяви заставника та заставоутримувача, заяви власника заставної, заставна звідміткою про погашення зобов'язань у повному обсязі або рішення арбітражного суду про припинення іпотеки.
Якщо обмеження пов'язані з договором ренти, зняття обтяження можливе лише після смерті її одержувача.
Чи можна здати в оренду квартиру з обтяженням
Нерідким випадком є бажання використовувати нерухомість із обтяженням для отримання додаткового доходу. Як правило, наявні обмеження поширюються на право відчуження майна (продаж, дарування), але не перешкоджає його використанню. Це означає, що ви можете на законних підставах здати квартиру, яка перебуває в заставі, попередньо отримавши згоду організації, яка виступає в ролі заставоутримувача. Якщо ж обмеження щодо розпорядження житлом не обумовлені особливо (наприклад, у договорі з банком), то додаткових дозволів для здачі його в оренду не потрібно.
Де перевірити наявність обтяження на квартиру
Чи варто купувати квартиру, на яку накладено обтяження, слід вирішувати, виважено оцінюючи можливу вигоду та ризики. Однак навіть при покупці "чистої" квартири не слід забувати про обережність і перед угодою перевірити об'єкт нерухомості на предмет обтяжень, про які могли замовчати власники. Зробити це досить просто: всі обмеження фіксуються в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно.