Чим загрожує новий податок на нерухомість українцям БезФормату
З 2014 року в Україні нарешті почнуть вводити податок на нерухомість. Про це повідомили у Мінфіні РФ. Перехідний період розтягнеться на 5 років – до 2018 року. За цей час чиновники у різних регіонах мають визначитися з оптимальною для них ставкою податку. Як розраховуватиметься новий податок на нерухомість? І чим загрожує його запровадження для простих українців?
РОСРЕЄСТР ВСІХ ПОЛІЧАВ
Нагадаємо, зараз у нас є два різні податки: на майно та на землю. Хоча вони обоє стосуються сфери нерухомості: квартир, будинків та земельних ділянок. Ще кілька років тому в уряді вирішили змінити цю практику та запровадити єдиний податок. Справа залишалася за малим. Щоб вирахувати оптимальну ставку, треба було спочатку з'ясувати, скільки в Україні нерухомості та яких грошей вона коштує. Цією інвентаризацією протягом кількох немає і займалися в Росреєстрі, наводячи явно занижену вартість житла за БТІ до кадастрової (тобто близької до ринкової) оцінки. Робота завершилася наприкінці минулого року. Співробітники Росреєстру склали нові списки, в який виявилося вдвічі більше об'єктів, ніж зараз.
– Сьогодні під оподаткування майна фізосіб потрапляє приблизно 30 – 35 млн. об'єктів, у нових реєстрах таких об'єктів 70 млн, – пояснив Сергій Шаталов, заступник голови Мінфіну. - Потенційна максимально можлива сума податку, яку можуть отримати муніципалітети, може досягти 100 – 120 млрд рублів у порівнянні з 20 млрд рублів, які збирають сьогодні. Не завершено ще повною мірою вивіряння власників цих об'єктів нерухомості. Тут ще існують певні проблеми. Але ми вважаємо, що з 2014 року цей податок може бути запущено. Регіони зможуть приймати рішення щодо запровадження податку до 2018 року. Оподаткування будездійснюватися на основі оцінки, близької до ринкової вартості відповідних об'єктів – нерухомості, земельних ділянок.
Причому це граничні ставки. Місцеві органи влади самі зможуть обирати, як обкласти власників житла.
- Ми виходимо з презумпції розумності муніципальної влади і сподіваємося, що вони стримано підходитимуть до цього оподаткування, - вважає Шаталов.
А ось, на думку експертів, навряд чи варто чекати від місцевої влади щедрості по відношенню до власників нерухомості. Переважна більшість муніципальних бюджетів є збитковими, а підвищення податкового навантаження все одно виходить не критичне. Тим більше, що практика введення плаваючих ставок (наприклад, з транспортного податку) завжди призводить до того, що їх встановлюють на максимально можливому рівні.
Як підрахували у Федеральній податковій службі, навіть без урахування можливих послаблень з податку з боку місцевої влади навантаження на громадян зросте приблизно у 2,8 раза. Якщо сьогодні податок на майно фізосіб в середньому по країні становить 686 рублів на рік, то після введення єдиного податку він зросте до 1892 рублів. Що цілком підйомно навіть для регіонів. Тим більше, що влада передбачила в законопроекті й різні податкові відрахування, які дозволять знизити тягар.
ПОДАТКОВІ ВІДЛІКИ
Кадастрова переоцінка житла у більшості регіонів уже пройшла. У результаті один квадратний метр квартири в середньому по Україні оцінили в 32 тисячі рублів. У Москві – трохи більше 165 тисяч рублів. Виходячи з цих цифр (або ринкової вартості вашої квартири), ви можете приблизно розрахувати, скільки грошей вам доведеться платити державі, коли цей податок введуть.
Однак, щоб розрахунки вийшли коректними, в них потрібно запровадити ще одну змінну – метражквартири. Справа в тому, що в законопроекті (поправки вноситимуться до Податкового кодексу країни) прописаний і невеликий ліміт, який взагалі не оподатковуватиметься на нерухомість. У Мінфіні пропонують дозволити «безкоштовно» мати у власності 20 квадратних метрів житла (для пільговиків – 30 квадратів). Таким чином, якщо молода сім'я з однією дитиною (де всі три особи є власниками) живе у двокімнатній квартирі площею 60 квадратних метрів, то ніякого податку їм платити не доведеться.
А ось лендлордам та інвесторам, які здають квартири в оренду, доведеться розщедритися. Особливо у столиці. Так, за розрахунками податківців, власнику трьох московських квартир загальною площею 200 квадратних метрів треба буде виплачувати 28800 рублів на рік. А власник котеджу на Рубльовці вартість 300 млн. рублів змушений буде взагалі розщедритися на 1,5 млн. рублів. І це правильно, вважають експерти.
- Заплановане перетворення податку на нерухомість зробить його більш справедливим, - вважає Олександр Пипін, директор аналітичного центру «ДеЭтотДом.ру». - Ті, хто має дорогу нерухомість, платитимуть більше. У поточній ситуації, оскільки податки стягуються не від ринкової вартості квартир (будинків), а від колись давно розрахованої інвентаризаційної вартості, власник житла в центрі Москви може платити в кілька разів менше, ніж сім'я за квартиру підмосковну в новобудові. Але найдивовижніше, що при існуючій системі податок на житло здебільшого нижчий, ніж на автомобіль, хоча квартира як мінімум у кілька разів дорожча.
- Ставки спокійні, помірні. Вони навіть нижчі від багатьох світових, - каже Аркадій Бризгалін, гендиректор групи компаній «Податки та фінансове право». – Але все залежатиме від кадастрової вартості – від того, як вона будерозраховуватись. Тому що зараз уже суди переповнені справами від юридичних осіб, які незадоволені тим, як оцінили землю, що їм належить. У деяких випадках вартість завищена у кілька разів порівняно з реальною ринковою ціною. А уявляєте, якщо щось подібне станеться з фізособами? Адже ціни на квартири відрізняються дуже серйозно: це залежить і від міста, і району, і від конкретних характеристик житла. Навіть в одному під'їзді ідентичні квартири можуть відрізнятись за вартістю. Тому до оцінки нерухомості Росреєстр має підійти дуже акуратно.
ВПАДЕ ВАРТІСТЬ КВАРТИР?
Звичайно, основна мета запровадження нового податку – це підвищення доходів бюджету. Влада цього і не приховує. І в принципі такий підхід є досить резонним. Порівняно з іншими країнами, власники нерухомості в Україні платять дуже мало. Для порівняння, за 2011 рік бюджет Москви отримав лише 340 млн. рублів (або 0,027% від загальної суми доходів) як податок на майно фізосіб. І це у столиці, де найдорожча в країні земля та нерухомість. Де практично будь-який будинок на Рубльовці, як правило, коштує набагато більше 10 млн доларів.
У масштабах всієї країни прибуток ще менший. український бюджет отримує від майнових податків лише близько 20 млрд. рублів (менше 0,001% від загальної суми доходів консолідованого бюджету).
– Податки на землю та майно зараз справді дуже низькі, – каже Аркадій Бризгалін. – І це при тому, що ці збори сплачують як фізичні, так і юридичні особи. Причому у такій величезній країні, як Україна.
Але має цей законопроект і інша мета. Багато експертів вважають, що запровадження єдиного податку на нерухомість дозволить знизити вартість житла, яка досягла дуже високого рівня та через різніпричин не хоче знижуватись.
На даний момент проект закону, який пропонує Мінфін, перебуває на узгодженні у профільних відомствах. Але, як обіцяють чиновники, конкретні параметри нового податку мають визначитись упродовж першої половини цього року.
ЯК У НИХ
Податок на нерухоме майно існує приблизно у 130 країнах. У більшості їх доходи від нього становлять від 1 до 3% від загальних податкових надходжень на всіх рівнях структур влади. У багатьох країнах база оподаткування становить від 30 до 75% від оцінної вартості нерухомості. І саме із цієї цифри береться податок. Крім того, у розвинених державах надаються пільги власникам нового житла. Протягом кількох років вони звільняються від сплати податку нерухомість чи отримують значну знижку. Але при цьому в деяких країнах за вищими ставками обкладаються власники, які здають житло в оренду.
І нарешті, податок на нерухомість відіграє серйозну роль у місцевих бюджетах. Наприклад, у деяких штатах Австралії надходження від нього становлять понад 90% місцевого бюджету, у США – 75%, у Канаді – до 80%, пише Консалтингова компанія «SV Development».