Деякі юридичні аспекти управління будівлею, Статті, Головна, Науково-культурологічний журнал
Відносини власників з приводу спільного майна в будівлі являють собою складний інститут, що динамічно розвивається, правове закріплення якого в даний час далеко до завершення. Значною мірою врегульованими можна вважати відносини власників у багатоквартирному будинку, але оскільки такий об'єкт є лише окремим випадком будівлі, таке регулювання загалом не можна назвати повним. З іншого боку, практика активного будівництва будівель нежитлового призначення з множинністю власників, а також розростання числа власників у вже існуючих будівлях значною мірою ускладнюють громадянський оборот у цій сфері, породжуючи необхідність додаткової уваги законодавця.
Справді, відносини власників щодо управління будівлею являють собою реалізацію прав власника (розпорядження, користування та володіння) щодо майна, що перебуває у частковій власності. Застосування до таких відносин аналогії закону не є допустимим, оскільки п.1 ст.6 ЦК України передбачає застосування аналогії закону лише у тому разі, якщо такі відносини не врегульовані правом. Тим часом, відносини з користування, розпорядження та володіння спільним майном, правом врегульовані (ст. 246, 247 ЦК України). Застосування аналогії права також є неприпустимим, бо така аналогія має бути спрямована на заповнення пропуску у праві, якого в цьому питанні не вбачається.
З іншого боку, реалізація прав власників щодо спільного майна у формі зборів може розумітися як окремий випадок угоди власників, її спеціалізованим, видовим аспектом. І якщо Пленум ВАС №64 мав на увазі аналогію саме видових відносин, не торкаючись при цьому родових, то така аналогія може бути доречною. При цьомупитання, чи можна застосовувати аналогію на видові відносини, якщо родові право врегульовані, залишається відкритим і може бути предметом дискусій.
Існують бар'єри як теоретичного, а й практичного властивості, здатні стати перешкодою застосування аналогії під час реалізації прав пайової власності у вигляді зборів до конкретних правовідносин. Практика управління будівлею нежитлового призначення в нашій країні пішла у формі квазікеруючих компаній, які фактично надають послуги з управління, регулюючи такі відносини двосторонніми договорами надання послуг із кожним власником окремо. В цьому випадку аналогія не може бути застосована, оскільки законом у 6 ст. ЦК України встановлено презумпцію угоди сторін. Але навіть відсутність такого договору або його розірвання залишає бар'єри для використання аналогії з Житловим кодексом, оскільки господарська діяльність квазікеруючої компанії в такій будівлі заснована на повноваженнях із обстановки та має елементи дії в чужому інтересі без доручення, що з огляду на повсюдний характер таких відносин нині , слід розуміти як діловий оборот, що склався. Наявність ділового обороту перешкоджає застосуванню аналогії, з тієї причини - презумпції ділового обороту, встановленої ст.6 ДК РФ.
Так чи інакше, аналогія у відносинах з управління будівлею є в даний час доконаним фактом, про що свідчить у тому числі судова практика. Зокрема, із матеріалів справи А53-7807/2010 випливає, що власники бізнес-центру провели збори за аналогією до Житлового кодексу, на таких зборах було обрано форму управління в будівлі. Ці збори були оскаржені зацікавленими власниками, проте суди першої та апеляційної інстанцій підтвердили законністьтаких зборів.
Тим часом використання законодавцем як критерій можливості реалізації безпосереднього управління такий об'єкт як «квартира», а не «приміщення», дає серйозні підстави для незастосування цього положення за аналогією до інших будівель, оскільки в будівлі нежитлового призначення кількість квартир дорівнює нулю, що менш ніж 12 а аналогія на об'єкти права не поширюється, оскільки її застосування обмежено відносинами.
У проекті нового Цивільного кодексу РФ, відносини власників щодо спільного майна будуть врегульовані (див. ст.298.5. Проекту ДК - «Спільне майно будівлі»), а також можна розраховувати на регулювання спільною власністю у будівлі у формі зборів (глава 9.1 Проекту ДК - «Збори»), яка у новому ЦК України буде формою виникнення права та допускає встановлення прав та обов'язків будь-яких учасників громадянсько-правової спільноти.
При порівнянні зазначених норм із положеннями Житлового кодексу слід звернути увагу на відсутність таких важливих елементів регулювання інституту зборів, як кваліфікована більшість при прийнятті життєво важливих рішень, а також відсутність участі органів влади та місцевого самоврядування в управлінні будинком. Крім того, викликає сумнів пропозиція встановити відкриту компетенцію зборів, що на тлі ускладнених підстав для їх оскарження може стати приводом для зловживань.
Логіка розвитку будь-якого законодавства рухається у бік адаптації правової мови до рівня цивільно-правової свідомості суб'єктів регульованих правовідносин. Сучасна суспільна свідомість не ототожнює власників нежитлових приміщень з такими учасниками громадянсько-правової спільноти, як кредитори при банкрутстві або учасники юридичної особи, оскількиостанні значною мірою мають ознаки суб'єктів підприємницької діяльності. Отже, ідеальним для цих відносин було б спеціальне, а не загальне регулювання, яке дозволить об'єднати такі відносини із близькими їм правовідносинами у житловій сфері.
Особлива необхідність у регулюванні має сфера управління будинками. Права власників на участь в управлінні в нежитлових будинках нині повсюдно ущемлені свавіллям квазі-керуючих компаній, які нав'язують свої інтереси за допомогою свого монопольного становища. Захист таких прав за допомогою антимонопольного законодавства практично не реалізується через невідповідність порушеного права інструментам його захисту. Найбільш ефективним у цьому сенсі може бути поширення на будівлі нежитлового призначення форми управління, аналогічною товариству власників житла.
Таким чином, існуюча в даний час аналогія у відносинах між будівлями нежитлового та житлового призначення має неочевидну правову природу і заплановані заходи щодо регулювання у цій сфері в проекті нового Цивільного Кодексу навряд чи здатні вирішити всі проблеми, що накопичилися в цій сфері. Найбільш ідеальним видається регулювання відносин у будинках нежитлового та житлового призначення єдиним спеціальним законом.