Девелопмент як спосіб реалізації проектів розвитку нерухомості – тема наукової статті з економіки
У статті розглядаються характеристики девелопменту як способу реалізації проектів розвитку нерухомості, прийоми підвищення ефективності реалізації проектів девелопменту.
Розвиток як спосіб розробки в реальному стані розвитку
Матеріали дискусія є характерними рисами розвитку, як спосіб розробки в реальному стані розвитку і способів, щоб зробити цей процес більш ефективним.
Текст наукової роботи на тему "Девелопмент як спосіб реалізації проектів розвитку нерухомості"
оскільки вони разом із ринковим попитом визначають дохідність створюваного об'єкта нерухомості. Серед інших факторів, що впливають на прибутковість продукту девелопменту, слід зазначити також ресурсний потенціал земельної ділянки («потенціал плями», як іноді виражаються девелопери), що визначає можливі обсяги виходу готової продукції (одиниць житла, площ комерційних приміщень), які можуть бути створені з урахуванням правових обмежень цьому земельному ділянці. Істотне значення має також такий чинник, як «конкурентний диференціал», під яким розуміється певна перевага даної земельної ділянки перед іншими при тому чи іншому варіанті забудови. Як таке може бути розташування торгового об'єкта на перетині провідних магістралей у місті, розширені можливості для паркування тощо.
Завдання девелопера полягає в тому, щоб найточніше і найповніше визначити найкращий варіант використання землі і на цій основі — параметри проекту: масштаби, тип забудови, клас створюваногопроекту. Саме тут цілком доречно застосувати поняття синергетичного ефекту, який досягається завдяки оптимальному за обсягом (масштаби інвестицій) інвестицій та за їх формою (варіант забудови) з'єднанню позаземельних факторів із землею, і знаходить своє вираження у максимізації вартості землі, що визначається через капіталізацію ренти, що приноситься нею. максимізації поточної вартості об'єкта, що створюється.
Іншим напрямом діяльності девелопера, що забезпечує максимізацію вартості об'єкта, що створюється, є досягнення його якості, відповідного класу об'єкта і уявленням його потенційного користувача. Якість при цьому виступає як комплексна характеристика, що включає якість архітектурно-планувальних рішень, матеріалів, технологій, виконання робіт, які в сукупності і забезпечують відповідність об'єкта вимогам користувача. Націленість на досягнення необхідної якості має знайти відображення у завдання на проектування, у виборі та умовах залучення підрядників та забезпечуватися протягом усього терміну реалізації проекту через систему контролю та фінансування проекту.
Вибір варіанта забудови, відповідного критерію найкращого використання, і забезпечення необхідної якості об'єкта, що створюється, дозволяють максимізувати вартість девелопменту, тобто. об'єкта нерухомості, що виникає внаслідок реалізації проекту. Однак сама по собі максимізація вартості створюваного ще не забезпечує досягнення мети девелопера - отримання максимального доходу, який є частиною новоствореної вартості - різниці між вартістю (фактично ціною) створеного об'єкта і витратами по його створенню.
Отже, друга група завдань, які розв'язує девело-пер у ході реалізації проекту — мінімізаціяВитрат за проектом, включаючи і витрат, пов'язаних з використанням позикового капіталу (плати за капітал).
Для розкриття шляхів зниження витрат корисним представляється уявлення проекту як процесу використання обмежених матеріальних, трудових, фінансових та інформаційних ресурсів, що розгортається в часі. Тому завдання полягає в тому, щоб, по-перше, скоротити терміни реалізації проекту, а по-друге, використовувані ресурси, які мають бути оцінені і з точки зору можливої втраченої вигоди від їх альтернативного використання.
Вирішення зазначених завдань може бути забезпечене деве-лопером шляхом проведення низки заходів, серед яких ключове значення, на наш погляд, мають такі:
1. Ефективна організація процесу узгодження проекту з державними органами, що передбачає професійне подання проекту узгоджувальним органам, відстоювання параметрів проекту, що дає можливість скоротити терміни реалізації проекту та, одночасно, підвищити його комерційну привабливість, наприклад, через збільшення висотності, площ будівлі, що будується, зниження адміністративного навантаження на проект.
Необхідно відзначити, що отримання дозволів на будівництво належить до найбільш складних проблем при реалізації проектів розвитку нерухомості. В даний час для отримання дозволу на будівництво необхідне проходження 51 процедури, а сукупні терміни їх проходження до отримання такого дозволу становлять в Україні в середньому 423 дні9.
2. Ефективна організація роботи з підрядниками, що включає залучення надійних підрядників з мінімізацією цін і термінів реалізації проектів за допомогою підрядних торгів, здійснення ефективного контролю замовника із залученням інжинірингових фірм,використання фінансових важелів для стимулювання підрядників, що дозволяє скоротити терміни будівництва, підвищити якість виконання робіт, знизити витрати та за рахунок цього збільшити додану вартість за проектом.
Одним з важливих інструментів підвищення ефективності управління будівельною частиною (впровадженням) проектів девелопменту є залучення професійних керуючих проектами, які мають знання будівельних технологій і беруть на себе функції технічних менеджерів проекту, включаючи залучення підрядників, організацію контролю за їх роботою, приймання робіт і т.д.
3. Ефективна організація фінансування проекту — формування оптимального за вартістю і надійності портфеля, що динамічно розвивається, фінансування проекту, що передбачає поєднання різних джерел фінансування та зміну співвідношення між ними в міру реалізації проекту. Портфель фінансування має забезпечувати, по-перше, ліквідність проекту, тобто. здатність девелопера усім стадіях проекту відповідати за своїми зобов'язаннями (наприклад, перед підрядниками) і, по-друге, максимізацію доходу власний капітал, тобто. таке використання зовнішнього фінансування у таких масштабах та
девелопера вартості ь.
Максимізація вартості об'єкту
Необхідний рівень якості
Мінімізація використання ресурсів
Мал. 1. Цілі та завдання девелопера при реалізації проекту девелопменту
на умовах, які дозволяють максимально підвищити ефективність власного капіталу з допомогою позитивного фінансового левереджа.
Як джерела фінансових коштів при реалізації проектів розвитку нерухомості використовуються такі як власний капітал девелопера, кошти прямих інвесторів, позикові кошти (у томучислі банківські кредити, кошти фінансових інститутів, таких як пайові інвестиційні фонди (ПІФи), залучені кошти (зокрема, що залучаються за т.зв. договорами пайової участі), збільшення акціонерного капіталу (зокрема з допомогою IPO). Кожне з цих джерел має свої переваги та недоліки, свою сферу застосування та найбільш доцільний період застосування у міру реалізації проекту. Так, власні кошти девелопера, як правило, складають меншу частку у загальному обсязі фінансування проекту доцільно використовувати на ранніх стадіях його життєвого циклу: передпроектну та проектну. Основним джерелом фінансування проекту на стадії будівництва є позикові кошти та кошти прямих інвесторів зі збільшенням частки останньої у міру завершення проекту. Девелопер повинен уміти комбінувати ці джерела в міру реалізації проекту, не допускаючи надмірної залежності проекту від фінансування з одного джерела та мінімізуючи плату за фінансові ресурси, що залучаються.
Важливе значення для ефективної організації реалізації проекту в цілому, в тому числі і для мінімізації використання платних фінансових ресурсів, має вибір початку попередніх продажів об'єкта (у тій чи іншій юридичній формі) та використання гнучкої цінової політики з наданням знижок, розстрочок для залучення коштів майбутніх користувачів.
Завершуючи огляд показників, дозволяють визначити девелопмент як особливий метод реалізації проектів розвитку, подаємо висновки з попереднього аналізу як наступного малюнка (див. рис. 1). Як видно на ньому, метою девелопера є максимізація власного доходу (у тому числі і як інвестора). Джерелом цього доходу є додана вартість, що створюється у процесі реалізації проекту як різницяміж вартістю створеного у процесі девелоп-менту об'єкта та витратами проекту. У зв'язку з цим діяльність девелопера має бути спрямована на максимізацію вартості створюваного об'єкта та мінімізацію витрат.
Основні напрями та способи вирішення цих завдань були представлені вище10.
Рис.2. Три аспекти поняття «девелопмент»
У єдності вказаних складових девелопмент є необхідним елементом будь-якого ринку нерухомості та від його якості значною мірою залежать перспективи українського ринку.
1. Кущенко В.В. Девелопмент: сучасна концепція розвитку нерухомості. - М.: Норма, 2004. - 368 с.
2. Мазур І.І., Шапіро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. М.: Економіка, 2004. - 521 с.
3. Максимов С.М. Девелопмент: розвиток нерухомості - організація, управління, фінансування. - СПб.: Пітер, 2002. - 256 с.
4. Максимов С.М. Девелопмент та її роль економічному розвитку // Вісник ІНЖЕКОНу Сер. "Економіка". - 2011. - Вип. 3 (46). - С. 28-34.
5. Управління інвестиційно-будівельними проектами: міжнародний підхід: керівництво. 2-ге вид., перераб. / За ред. І.І. Мазура. - М.: Омега-Л, 2009. - 736 с.
6. Федотова М.А., Тазіхіна Т.В., Бакуліна А.А. Девелопмент у нерухомості - Фінансова академія при уряді України: підручник - М.: Кнорус, 2010. - 264 с.
7. Фрідман Дж., Ордуей Н. Аналіз та оцінка приносить дохід нерухомості. - М.: "Справа Лтд", 1995. - 480 с.
1 Див: Максимов С.М. Девелопмент. Розвиток нерухомості: організація, управління, фінансування. - СПб.: Пітер, 2002; Кущенко В.В. Девелопмент: сучасна концепція розвитку нерухомості. - М.: Норма, 2004.
2 Див: Мазур І.І., Шапіро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. М: Економіка, 2004. ФедотоваМ.А., Тазіхіна Т.В., Бакуліна А.А. Девелопмент у нерухомості. - М.: КНОРУС, 2010.
3 Федотова М.А., Тазіхіна Т.В., Бакуліна А.А. Девелопмент у нерухомості. - М.: КНОРУС, 2010. - С. 17.
4 Мазур І.І., Шапіро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Указ.соч. - С. 36.
5 Див: Максимов С.М. Девелопмент та її роль економічному розвитку // Вісник ІНЖЕКОНу. Сер. "Економіка". - 2011. - Вип. 3 (46).
6 Див: Максимов С.М. Девелопмент. Розвиток нерухомості: організація, керування. - С.48.
8 Фрідман Дж., Ордуей Н. Аналіз та оцінка приносить дохід нерухомості. - М.: "Справа Лтд", 1995. - С. 270, 271-272.
9 Доповідь про хід розробки дорожніх карт проектів національної підприємницької ініціативи щодо покращення інвестиційного клімату в Україні результати 1 кв. 2012 р. Агенція стратегічних ініціатив. Електронний ресурс: http://www.asi.ru/initiatives/Доповідь% 20НПІ%201%20квартал^
(На прикладі республіки татарстан)
доцент кафедри економіки підприємництва та будівництва Казанського державного архітектурно-будівельного університету,
кандидат економічних наук
асистент кафедри менеджменту Казанського державного архітектурно-будівельного університету
завідувач кафедри менеджменту Казанського державного архітектурно-будівельного університету,
доктор хімічних наук, кандидат фізико-математичних наук, професор
УДК 338 ББК 65.31
У загальному вигляді умови вирішення цієї проблеми встановлені у статті 40 Конституції РФ: «1. Кожен має право на житло. 2. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування заохочують житлове будівництво, створюють умови для здійснення прав на житло. 3. Малозабезпеченим, . громадянам, які потребують житла, воно надаєтьсябезкоштовно. ».
Відповідно до правила частини 3 цієї статті виникає необхідність поділу громадян на «малозабезпечених» та інших громадян («середньо- та високо забезпечених»), а також проблема виявлення «доступності права власності на житло, що будується».
Розглянемо характеристику доступності будівництва житла громадянам Республіки Татарстан (РТ) в 2003 року. У табл. 1 наведено результати аналізу «доступності будівництва житла», отримані 2003 року татарстанськими фахівцями зі статистичного аналізу.
Показники доступності будівництва житла для громадян РТ у 2003 році
Середня Середня-Коеф-Продовж-
ціна жи- душові фі- житель-
илля, руб. / Грош. доціентність
£ кв.м, пер- ходи насе- доступ- накопи-
вічн. ри- лення, руб./ ності тельного
нок чол. на рік житла періоду
1998 9120 3865, 27 0,13 7,7 років
1999 14971,20 5336,78 0,16 6,3
2000 21830,40 3042, 02 0,20 5,0
2001 29786,40 7356,79 0,22 4,5
2002 38596,60 8739,19 0,25 4,0
Для порівняння наведемо результати таких досліджень європейських аналітиків (табл.2).
З табл. 1 випливає, що, на думку фахівців зі статистики, «середній татарстанець», який отримує «середньодушовий дохід», здатний за рахунок своїх коштів збудувати необхідне для життя житло протягом 4,0-7,7 років. Цей «показник» виявляється «порівняним» із показниками європейських аналітиків щодо доступності житла для європейців. На основі таких показників та порівнянь робиться помилковий висновок.
Характеристики частки власного житла та накопичувального періоду в країнах ЄС
Параметр Німеччина Іспанія Інші країни
Частка власного житла 78% (ЖБК - 16%) 76% Великобританія - 67% Франція - 54%
Продовжить. нагромадить. періоду 6-8 років 2,6 роки 6 років
Автори цієї статті на основі статистичних даних приходять до іншого аналітичного висновку щодо доступності житла для середнього татарстанца (табл.3).
Авторська оцінка доступності житла для мешканців РТ на основі обробки статистичних даних
Роки Довгострокові заощадження при середньодушовому доході Коефіцієнт доступності житла Тривалість накопичувального періоду
Свідоцтво про реєстрацію ЗМІ Ел № ФС77-52970