Ділянки біля річки природні ризики
Не рідко дачі виявляються в зоні природних ризиків. Це і підтоплення, і торф'яники, що тліють, і близькість лісу. Як визначити ступінь небезпеки.
Навколишня місцевість, природні умови заміських ділянок чи дач – це одні з основних умов купівлі нерухомості такого типу. Літо 2010 року показало, що природа здатна поводитися не передбачувано і далеко не завжди так, як ви цього хочете.
Люди, які купують земельні ділянки, нечасто думають про якість землі, яку купують. Найчастіше вони дивляться на напрямок, ціну, відстань від МКАД. Ось і виходить, що ділянки, що купуються, часто знаходиться в зонах підвищеного ризику. Одні вважають, що Зона ризику – це територія на поверхні суші, яка схильна до руйнівної дії природних процесів, які можуть призводити як до екологічних проблем, так і до людських жертв. Інші, що до таких зон можна віднести місця, де можливі підтоплення, розриви, повені. Якщо ділянка є сусідами з торфовищами або лісами, це може загрожувати пожежею в спекотний час. Підземні води та властивості землі можуть призводити до небажаної усадки будинку, а також його деформації.
Літо 2010го «в повній красі» показало вплив деяких природних факторів на нерухомість, що знаходиться поруч. Горіли торфовища, ліси. Зайнялися цілі селища та поселення. Втім, деякі вважають, що до минулого літа, такий фактор як ступінь ризику природних лих і зовсім не існував у масштабах ринку, за винятком торфовищ. Якщо говорити про ділянки, що знаходяться поблизу торфовищ або інших джерел можливої пожежі, то ними й раніше був підступний ринковий відбір. Це сприяло тому, що на південному сході та сходіПідмосков'я мало сучасних заміських ділянок та нерухомості.
Вода, вода, навколо вода.
Багато покупців заміської нерухомості мріють про ділянки біля річки. Вважається, що загалом великі повені не характерні для Московської області, як у східних областях України сусідні з великими річками. Так що рис підтоплення можливий лише тоді, коли ділянка знаходиться біля річки або поблизу водоймища і за умови, що нерухомість знаходиться на низькому березі. "Але як показує практика, малоймовірно, щоб забудовники зводили котеджні селища в таких зонах - скоріше це характерно для територій поза межами поселень або неорганізованих поселень", - зазначають експерти.
Додатковим орієнтиром також може стати близькість річки, ставка, озера, струмка чи болота. Щоб точно визначити небезпеку ризику затоплення землі, можна замовити платне дослідження. Для забудовників інформація про можливе підтоплення вдвічі неприємніша новина, тому вони самі зацікавлені вирішити цю проблему. Наприклад, можна прибрати струмок у трубу, в результаті заболоченість, ймовірно, зникне і на раніше заболоченій землі можна будувати безпечно вдома.
Усі дані про затоплення можна дізнатися у місцевих гідрометеорологічних центрах, у місцевих управліннях водного господарства та в інших організаціях, які проводять моніторинг погодних умов, а саме: підвищення рівня води водних об'єктів, обсяг опадів, що випали у всіх видах, розміри затоплених територій. Всі дані відображені в кліматичних картах, СНиПах, довідниках по клімату, які базуються на даних, які виходили в результаті багаторічних досліджень та спостережень,гідрологічних архівах, у зведеннях метеорологічних станцій, у спеціальній літературі.
Селища на торфовищах.
Але якщо, наприклад, піщані чи глинисті грунту є індикатором небезпеки, то торф'яні – це вже сигнал про можливу небезпеку. У Московській області більшу кількість торфовищ зосереджено Сході, і навіть на південному сході області.
Статистика (на сході та на південному сході області знаходиться):
- 30% котеджних селищ
- 25% садових товариств
Усі вони перебувають у різних стадіях реалізації. При цьому багато садових товариств, що знаходяться в цій галузі, з'явилися в 50-х роках попереднього століття, були розташовані саме на торфовищах, і багато людей отримували ділянки за трудові заслуги навіть не знали про це: відколи були осушені болота, в цих місцях виріс повноцінний ліс. До літа 2010 ця проблема була глибоко під землею і не давалася взнаки.
Якщо говорити про нові селища, то ще на початковому етапі їх проектування девелопером або на його запит завжди проводяться геологічні дослідження, так само ці дані можна запросити у менеджерів, які продають ці ділянки, або вдома. Також поспілкувавшись зі старожилами можна зняти безліч питань.
Є думка, що торфовища не можна розглядати виключно з позиції небезпеки та шкоди, оскільки такі землі дуже родючі, і на такій землі може зрости добрий урожай. Дехто вважає, що небезпека торфовищ сильно перебільшується. Наприклад: у Шатурському районі були загоряння не просто покладів торфовищ, а саме земель, які зазнавали штучного осушення, тобто тієї землі в природу, якою втручалася людина.
Ліс це небезпечно?
У регламенті прописані відстані відкордонів лісових масивів, і після нинішніх літніх пожеж МНС України стало посилено контролювати як етап при проектуванні селищ, погодження документації щодо дотримання пожежної безпеки, так і процес будівництва об'єктів. А документація щодо дотримання правил пожежної безпеки увійшла до обов'язкового розділу у складі затвердженої документації на котеджне селище.
У законі прописана відстань від забудови, до лісових масивів має становити не менше ніж 15 метрів. До того ж, потрібно утримувати в чистоті та порядку пожежні водоймища, мати під рукою засоби гасіння пожежі та справні пристрої оповіщення у справному стані.
У селищах, які розташовані на деякому віддаленні від води, проектами передбачається штучні водоймища, які виконують відразу дві функції – функцію протипожежного об'єкта, і є штучним суб'єктом рекреаційної інфраструктури – місце відпочинку мешканців селищ.
Крім того, так само важливе ставлення самих мешканців селищ та селищ до проблеми профілактики пожеж. Забудовник і керуюча компанія здатні скільки завгодно закладати буферні зони під час проектування селища, закуповуватись протипожежною технікою, але якщо правильно не поінформувати місцеве населення, всі ці заходи ніяк не принесуть належного ефекту.
Але не варто впадати в паніку і відмовлятися від ділянок поряд із лісом після минулого літа. Сусідство з лісом – це, по суті, сусідство з будинками з дерева. Причому якщо дивитися довкола, то будови від лісу, як правило, знаходяться далі, ніж дерев'яні будови в селищах одна від одної. А щоб отримати додаткові гарантії, при покупці ділянки біля лісу або в лісі, рекомендується віддавати перевагу організованим селищам, з надійними забудовникамипитанню пожежної безпеки серйозно і реалізує всю необхідну протипожежну інфраструктуру.
Ризики та ціни.
Існує багато характеристик від яких залежить ціна на землю. І будь-який негативний фактор у результаті позначається на підсумковій ціні об'єкта. В умовах, якщо пропозиції значно перевищують попит, а така ситуація зараз переважає, вплив факторів ризику не можна недооцінювати. Вогнища природного ризику знижують вартість землі в середньому на 15-39%.
Ріелтори стверджують, що багато покупців вже переосмислюють заявки щодо своєї майбутньої дачі або будинку. . Якщо метеорологічні прогнози на майбутнє літо передрікатимуть можливість спекотного літа, зміщення попиту такі сегменти може бути дуже суттєвими.
Оцінювати ж вплив фактора ризику виникнення пожеж на ціну, на нерухомість і землю в районах розташування торфовищ ще рано, тому що пройшло ще зовсім мало часу. До того ж, крім торфовищ на сході та південному сході Підмосков'я, багато інших джерел забруднень, що вже чимало впливає на ціну землі та нерухомості, яка розташована в даному напрямку – ціна тут найнижча у Підмосков'ї.
Загалом поки що аналізуються ціни на земельні ділянки в періоди до та після пожеж, критична ситуація не сильно змінила їх. Люди намагаються трансформувати страхи та емоції в очікування. «У наступному сезоні покупці будуть обережніше підходити до вибору ділянок, і є велика ймовірність того, що попит на нерухомість у цих районах значно знизиться, а це змусить знизитись і ціни», – прогнозує експерт.