Договір дарування квартири або частки квартири
Договір дарування квартири або частки квартири(або дарча, як називають цей документ у побуті, що юридично є не зовсім правильною назвою) - це так званий правовстановлюючий документ, який відображає факт укладання безоплатної угоди.
У нашій юридичній консультації ви можете замовити укладання договору дарування, особисту консультацію, складання позову про оскарження договору дарування або представництво в суді з цього питання.
Розглянемо аспекти укладання договору дарування квартири чи частки у квартирі від загального до приватного.
- Теорія договору дарування квартири.
- Практика
- Особливості
- Заперечення договору
1. Теорія договору дарування квартири.
Дарування квартири або частки квартири, та укладання договору про це – все це регулюється цивільним законодавством, а саме – Цивільним кодексом. Дарування - це угода, а угоди передбачені та описані в розділі 3 Цивільного кодексу РФ. Укладання договорів (загальні положення) – статті з 420 до 453 ЦК. А безпосередньо суть дарування розкривається у розділі 32 ЦК (статті з 572 по 582).
Договір дарування не обов'язково повинен укладатися письмово, якщо дарується незначне майно; але якщо йдеться про квартиру або її частку – то договір має бути не лише укладений письмово та містити підписи обох сторін, а й пройти державну реєстрацію. Це пряма вимога закону.
Скасування дарування, яке, зазвичай, вкрай цікавить спадкоємців (якщо дарувальник подарував квартиру, наприклад, перед смертю одному з дітей, інші діти залишилися без своєї частки) у житті буває вкрай рідко. Закон передбачає скасування дарування та повернення квартири, тільки якщо дарувальнику заподіяно навмисну шкоду здоров'ю, тілесні ушкодження з боку обдаровуваного. Причому факт цього можна довести лише вироком суду, якого, зазвичай, практично не доходить; так що скасування дарування – річ малоймовірна, я б навіть сказав, ризик цього (а для когось – і шанс) прагне до нуля.
2.Практика договору дарування квартири
Договір дарування квартири, в принципі, не є особливо складним договором, його складання не викликає суперінтелектуальних навантажень і не вимагає поглибленого знання теорії та практики юриспруденції. Але основні ази дотримуватися все ж таки треба.
Щоб полегшити правочин і не створювати собі додаткових труднощів, можна дати пораду вказати в тексті договору дарування квартири фразу: «На момент підписання договору квартира фактично передана обдаровується без складання акта приймання-передачі». В іншому випадку, якщо буде передбачено складання окремого акту прийому-передачі квартири, державний реєстратор може зажадати у Вас цей акт, і вкотре зганяти Вас у регпалату.
Договір дарування квартири краще (практичніше) зробити на одному аркуші, текст роздрукувати з двох сторін, якщо він не входить на одну сторону. Таким чином, підпис під договором кожна сторона будеставити один раз. Якщо ж текст роздрукувати на кількох сторінках, то реєстратор вимагатиме зшити договір, запевнити зшивку, що при подачі договору теж буде додатковим непотрібним клопотом, адже навряд чи у когось при підписанні договору є при собі голка з ниткою.
Ну і паспортні дані, прізвище ім'я та по-батькові дарувальника та обдаровуваного, їх місце проживання (читай: реєстрації) - само собою повинні бути зазначені в договорі.
Виникають іноді питання – чи може договір дарування бути написаний вручну, чи він обов'язково має бути надрукований на друкарській машинці чи принтері? Закон із цього приводу не містить обов'язкових вимог (вимога одна – договір має бути письмово); тобто рукописний варіант цілком підійде. Щоправда, переписувати всі кадастрові номери зі свідоцтва, та ще й паспортні дані обох сторін, та ще в трьох примірниках буде вкрай моторошно, але така можливість є.
Про три екземпляри договору дарування я вже згадав: при здачі документів на реєстрацію угоди приймальник забере всі три екземпляри та видасть розписку про отримання документів. Потім, коли дарування буде зареєстровано, по одному примірнику договору з печаткою регпалати буде видано дарувальнику та обдаровуваному, і третій примірник зберігатиметься в архіві служби держреєстрації.
При подачі договорів у регпалату краще виділяти більше часу, можливо, що цілий день. Великі черги в обласних та районних відділеннях служби державної реєстрації стали звичайним явищем.
Не прийняти на держреєстрацію договір дарування квартири, як і інші документи, при початковій подачі приймальник документів не має права. Непоодинокі випадки, коли одразу виявляються деякі порушення: неповний або неправильний комплект документів, не вказанівсі істотні умови в договорі, або зроблено помилку в характеристиці об'єкта дарування і т.д.; Так от, приймальник документів може Вам вказати на ці порушення усно, але відправити Вас додому - ні. Прийміть це на замітку, що доведеться виправити недоліки, але договір дарування в тому вигляді, в якому він зараз є, нехай прийме. По-перше, термін реєстрації вже піде і Ви заощадите час. А по-друге, донести додаткові документи або виправлену угоду зазвичай легше, ніж подавати все з нуля. У багатьох відділеннях служби держреєстрації навіть передбачено окремі вікна для прийому додаткових або виправлених документів, і черга у ці вікна зазвичай менша.
Якщо Ви звернули увагу, то у цій статті я використав термін «приймач документів». Багато людей помилково називають їх «державними реєстраторами». Насправді це не реєстратори, а фахівці з прийому документів. А державний реєстратор – це людина, яка вивчає та оцінює Ваші документи, і якщо дарування та поданий Вами договір відповідає вимогам закону – робить запис реєстрації, ставить порядковий номер та своїм підписом. З державними реєстраторами люди не зустрічаються і в обличчя їх не знають.
3. Особливості договору дарування частки квартири
Зазвичай частки у квартирі можуть утворитися внаслідок таких подій:
- прийняття квартири у спадок (також на двох і більше спадкоємців);
Це, звичайно, не вичерпний перелік. Власник, який володіє квартирою одноосібно, вправі «відщипнути» від своєї квартири частку і подарувати її будь-якій особі, що сподобалася (не обов'язково родичу). Причому дарма частка може бути будь-якого розміру, хоч 1%, хоч 99%. Але в цій статті ми не досліджуватимемо питання того, як саме ці часткиутворилися, і приймемо як факт: частка у квартирі є, і цю частку треба подарувати. Для цього точно так, як описано вище, попередньому блоці цієї статті, треба скласти договір дарування частки квартири в трьох примірниках, і надати його в службу державної реєстрації.
А ось уже питання, яке відрізняється від простого дарування всієї квартири: чи потрібна згода чоловіка на дарування частки? Адже при купівлі-продажу частки, наприклад, регпалата вимагає, як обов'язковий документ, нотаріальну згоду чоловіка на угоду. Але при даруванні частки такої згоди не потрібно. Цілком можливо, наприклад, якщо двоє подружжя, що посварилося, мають у власності по половині квартири (1/2 частки), то один з них може подарувати свою частку, а другий навіть і не дізнається про факт дарування, поки новий власник, раніше невідома людина, не прийде та не почне заселятися до квартири.
4.Заперечення договору дарування квартири або його частки
Дарування квартири (або її частки, не має значення) є цивільно-правовою угодою, тобто може бути оскаржене за звичайними правилами, передбаченими цивільним кодексом. При цьому ми відштовхуватимемося від того, що будь-яких дрібних формальностей на кшталт відсутності підпису на договорі, помилки у прізвищі чи іншій подібній дрібниці не буде, адже законність договору перевірена державним реєстратором. Це, звичайно, не є панацеєю та залізобетонною гарантією, але все ж таки документи при реєстрації угоди вивчаються досить уважно, і технічні помилки рідкісні, ризик цього мізерний. Тобто договір дарування формально (на перший погляд, скажімо так, за поверхневого огляду) є законним.
Тепер дивитимемося поглиблено, у суть проблеми. Власник має право розпорядження своїм майном. Власник квартири або частки має правоїї подарувати, нікого не спитавши при цьому. Отже, твердження в уявності договору дарування чи його удаваності дуже хиткі і ненадійні. Можна спробувати максимально ускладнити ситуацію і уявити таке: власник квартири, наприклад, є боржником за грошовим зобов'язанням, сума боргу порівнянна з вартістю квартири (інакше її можуть і не відібрати), та інше житло у власності боржника є (інакше, знову ж таки, єдину квартиру не заберуть). Обов'язок прострочений. І ось йому надходять поштою судові документи з повісткою та копією позову про стягнення грошей. У цей же день боржник укладає договір дарування своєї квартири на ім'я своєї матері, угоду дарування проводить за регпалатом, формально право власності втрачає, але продовжує так само жити в цій квартирі, мати в ній свої речі, користуватися нею і так далі. Тобто правочин дарування в даному випадку не породив (по суті) правових наслідків; та й зловживання правом (ст.10 ЦК) є. Тут можна було б посперечатися. Але задля справедливості пояснимо, що така ситуація насправді, з таким великим збігом факторів, малоймовірна.
І заперечення договорів щодо недієздатності теж рідко. Недієздатних громадян здебільшого видно на вигляд, і подання договору в регпалату вже представлятиме деякі складнощі. Та й наявність опікуна перешкоджає безконтрольному даруванню квартир.
Замовити складання договору дарування, особисту консультацію, складання позову про оскарження договору дарування чи представництво у суді: тел. 8 (343) 268-10-38, скайп: BruskovPavel