Договір довічного утримання (ренти) в Україні

Договір довічного утримання (догляду) укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. Договір довічного утримання (догляду), яким передається набувачу у власність нерухомого майна, підлягає державної реєстрації речових (Стаття 745 ДК). У разі недотримання встановленої форми укладання договору довічного утримання (догляду) він вважається недійсним.

Момент виникнення прав та обов'язків між сторонами, передбаченими договором утримання (догляду), настає з нотаріального посвідчення договору. У цей момент також виникає i право власності у набувача за майном, яке йому передасться за договором, крім нерухомого майна, виникнення права власності щодо якого чинне законодавство пов'язує з державною реєстрацією правочину (ст. 334 ЦК). право власності на майно, що підлягає державній реєстрації, має бути зареєстроване у відповідних державних органах, про що у договорі здійснюється відповідний запис.

Особливості договору довічного утримання

Частиною 4 Стаття 746 Цивільного кодексу України передбачено, що договір довічного утримання (догляду) може бути укладений відчужувачем на користь третьої особи.

Предметом договору може бути:

Житловий будинок чи його частина.
Квартира чи її частина.
Інше нерухоме майно (земельна ділянка, садовий будинок, дача, гараж, нежитлова будівля, нежитлове приміщення, виробничий комплекс, рухоме майно, на яке поширюється режим нерухомого майна тощо).
Рухова майно, що має значну цінність.Законодавство не встановлює вартісного вираження значної цінності такого майна чи зразкового переліку таких речей. Таким рухомим майном можуть бути: транспортні засоби, антикварні речі, витвори мистецтва, культурні цінності, коштовності, колекції з перерахованих предметів, обладнання, цінні папери, нематеріальні активи, зокрема об'єкти права інтелектуальної власності тощо.

Суттєвими умовами договору довічного догляду є:

найменування (назва), місце проживання сторін (місцезнаходження сторін), ідентифікаційний номер – для фізичних осіб та ідентифікаційний код за даними ЄДРПОУ – для юридичних осіб;
предмет договору довічного утримання (житловий будинок, квартира або її частина, інше нерухоме або рухоме майно, що має значну цінність);
відомості про документ, що підтверджує право власності на майно, що відчужується за договором;
вартісна оцінка відчужуваного за договором. Оцінка вартості майна, що відчужується, визначається за згодою сторін. При встановленні оцінки вартості нерухомого майна, що є предметом договору, необхідно виходити з того, що вона не може бути меншою за інвентаризаційну оцінку такого майна, визначеною технічною документацією бюро технічної інвентаризації, відповідним органом державного земельного кадастру;
розмір (вартість) та форма надання змісту та (або) догляду, періодичність виконання обов'язків набувача. У договорі може бути зазначено: коли саме, з якою періодичністю набувач має здійснювати надання допомоги на користь відчужувача майна;
термін дії договору (термін дії договору довічного утримання(догляду);
місце виконання договору. Якщо ж місце виконання не встановлено у договорі, то виконання провадиться (за зобов'язаннями про передачу нерухомого майна) за місцезнаходженням такого майна;
у разі зобов'язання набувача забезпечити відчужувача або третьої особи житлом у будинку (квартирі), який йому передано за договором довічного утримання (догляду), у тексті договору вказується конкретно певна частина приміщення, в якому відчужувач чи третя особа має право проживати;
чітко встановлені права та обов'язки сторін та інші умови, встановлені за домовленістю сторін договору;
умови та підстави припинення або зменшення обсягу обов'язків набувача перед відчужувачем; підстави та порядок розірвання договору довічного утримання (догляду),
момент виникнення права власності на майно, передане за договором;
відомості щодо забезпечення виконання договору (накладення заборони відчуження на майно).

Сторони договору довічного утримання, їх права та обов'язки

Відповідно до Стаття 746 ЦК сторонами за договором довічного утримання (догляду) є відчужувач та набувач.

Відчужувачем може бути будь-яка фізична особа, тобто незалежно від віку та стану здоров'я (частина 1 Стаття 746 ЦК). За загальним вимогам за чинністю правочину (ст. 203 ЦК), особа, яка його здійснює повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Стаття 747 ЦК передбачає можливість укладання договору довічного утримання (догляду) щодо майна, що перебуває у спільній сумісній власності (наприклад, подружжя). Якщо відчужувачем є один із співвласників майна, що належить їм на праві спільної сумісної власності,договір довічного утримання (догляду) може бути укладений після визначення частки цього співвласника у спільному майні або визначення між співвласниками порядку користування цим майном.

За договором довічного утримання відчужувач має такі права:

Визначити умови забезпечення його житлом, зокрема до будинків (квартир), яким передано набувачу за договором;
Визначити всі види матеріального забезпечення, догляду (піклування), які надаватиме йому чи третій особі набувач.
Вимагати виконання умов договору щодо надання змісту (догляду), у тому числі безпосередньо набувачем;
У разі потреби має право порушувати питання про заміну майна, переданого за договором довічного утримання (догляду), на іншу річ;
Розірвати договір у разі неналежного виконання набувачем своїх зобов'язань у судовому порядку.

Набувачем у договорі довічного утримання (догляду) може бути тільки повнолітня дієздатна фізична особа або юридична особа (ч. 2 ст. 746 ЦК).

Набувач стає власником майна, переданого йому за договором довічного утримання (догляду) з моменту посвідчення такого договору або з набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не засвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір довічного утримання (догляду) підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

Набувачами може бути кілька осіб. У такому разі виконувати обов'язки за договором вони будуть солідарними. Відповідно, солідарною буде і відповідальність набувачів у разі невиконання умовдоговору.

За договором довічного утримання набувач має такі права:

У договорі довічного утримання передбачаються обов'язки набувача:

Набувач не має права за життя відчужувача передавати його у власність іншій особі на підставі будь-яких угод (крім заповіту), укладати до неї договір іпотеки (застави). На таке майно за життя відчужувача може бути звернено стягнення. Втрата, знищення чи пошкодження майна, переданого за договором набувачу, не є підставою для припинення або зменшення обсягу його обов'язків перед відчужувачем.

Заміна набувача за договором довічного утримання

Стаття 752 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі неможливості подальшого виконання фізичною особою обов'язки набувача за договором довічного утримання (догляду) на підставах, що мають важливе значення, обов'язки набувача можуть бути передані, за згодою відчужувача, члену сім'ї набувача або іншій особі з них згоди.

Таким чином, під час вирішення питання про заміну набувача пріоритет мають члени його сім'ї. Інша особа може стати набувачем лише за згодою відчужувача та первісного набувача.

Відмова відчужувача у наданні згоди на передачу обов'язків набувача за договором довічного утримання (догляду) іншій особі може бути оскаржена до суду. У цьому випадку суд бере до уваги тривалість виконання договору та інші обставини, які мають важливе значення.

Підстави та правові наслідки припинення договору довічного утримання

Відповідно до статті 755 ЦК договір довічного утримання може бути розірваний за рішенням суду:

На вимогу відчужувача або третьої особи, на користь якої він був укладений, у разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов'язків незалежно від його провини;
На вимогу набувача.

Договір довічного утримання (догляду) припиняється зі смертю відчужувача.

Припинення договору довічного утримання (догляду) у разі смерті відчужувача (або третьої особи) оформляється нотаріусом, який засвідчив договір довічного утримання (догляду).

Для цього покупець подає свідоцтво про смерть та екземпляри договору. Нотаріус знімає заборону шляхом вчинення відповідного посвідчувального напису на всіх примірниках договору.

У разі розірвання договору у зв'язку з неможливістю його подальшого виконання набувачем на підставах, що мають суттєве значення, суд може залишити за набувачем право власності на частину майна, з урахуванням тривалості часу, протягом якого він належним виконував свої обов'язки за договором.

Припинення договору в цьому випадку оформляється за заявою заінтересованої особи - сторони договору та на підставі рішення суду про розірвання договору довічного утримання (догляду).

Стаття 757 ЦК встановлено, що за договором довічного утримання (догляду) можливий перехід обов'язків набувача у разі його смерті до спадкоємців, до яких перейшло право власності на майно, передане відчужувачем.

У разі смерті фізичної особи - набувача за договором довічного утримання (догляду) за відсутності у неї спадкоємців або при відмові їх від договору довічного утримання (догляду) нотаріус за письмовою заявою відчужувача зупиняє дію цього договору, про що навсіх його примірниках робить відповідний напис.

Відчужувачу повертається приєднаний до примірника договору довічного утримання (догляду) первинний правовстановлюючий документ на майно або його дублікат, що міститься у справах нотаріуса. Разом із листом нотаріуса про припинення дії договору довічного утримання (догляду) цей правовстановлюючий документ (або його дублікат) подається до відповідного реєструючого органу для перереєстрації.

У разі припинення юридичної особи - набувача з визначенням правонаступників до них переходять права та обов'язки за договором довічного утримання. У разі ліквідації юридичної особи – набувача право власності на майно, передане за договором довічного утримання, переходить до відчужувача (Стаття 758 ЦК).

У разі ліквідації юридичної особи - набувача, за умови відсутності у неї правонаступників, нотаріус на підставі витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців та письмової заяви відчужувача, припиняє дію договору довічного утримання та повертає відчужувачу первинний.