Договір купівлі-продажу нерухомості визнаний удаваною угодою

Відмовляючи в задоволенні заявлених вимог, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що подані суду докази свідчать про намір сторін угоди укласти саме договір купівлі-продажу квартири, підстави розглядати укладений договір купівлі-продажу як удавану угоду відсутні, оскільки визнання зазначеного договору удаваною угодою можливо за умови переслідування цілей, що прикриваються обома сторонами, а наявність таких намірів не доведено.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСЬКИЙ МІСЬКИЙ СУД

АПЕЛЯЦІЙНЕ ВИЗНАЧЕННЯ

Судова колегія у справах Санкт-Петербурзького міського суду у складі

головуючого Шиловської Н. Ю.

суддів Кудасової Т. А. та Іллінської Л. В.

за секретаря Ц.

Заслухавши доповідь судді Шиловської Н. Ю., пояснення позивача Р.С.І., третіх осіб М.Д.М. та П.А.А., що діють також як представники відповідача Є.А.А., представника відповідача О.С.П. - З., судова колегія у цивільних справах Санкт-Петербурзького міського суду

встановила:

В апеляційній скарзі Р.С.І. просить скасувати рішення, як незаконне, посилаючись порушення норм процесуального і матеріального права.

На розгляд справи до суду апеляційної інстанції О.О.О. та О.С.П. не з'явилися, про час та місце судового засідання повідомлено належним чином (л.д. 159).

У судове засідання суду апеляційної інстанції представники третіх осіб ВАТ «МТС-Банк» та Управління Росреєстру не з'явилися, про час та місце судового засідання повідомлено належним чином (л.д. 159 – 160), клопотань та заяв про відкладення слухання справи, документів Які підтверджують поважність причин своєї неявки, до судової колегії не подали.

Судова колегія вважає за можливе розглянути скаргу без осіб, які не з'явилися на судове засідання, сповіщених про час розгляду скарги належним чином, враховуючи, що інтереси сторін у судовому засіданні апеляційної інстанції представляють за довіреністю уповноважені особи.

Вислухавши пояснення осіб, перевіривши матеріали справи, оцінивши доводи апеляційної скарги, судова колегія вважає рішення суду таким, що підлягає скасуванню з таких підстав.

Судова колегія, перевіривши матеріали справи, оцінивши подані докази, дійшла висновку про невідповідність висновків суду першої інстанції, викладених у рішенні суду, обставинам справи, що в силу п. 3 ч. 1 ст. 330 Цивільного кодексу України є підставою для скасування рішення суду в апеляційному порядку.

У зазначеній квартирі перебувають на реєстраційному обліку за місцем проживання Р.С.І. та член її сім'ї Р.Н.В. (Том 1, л.д. 27).

З договору вбачається, що кошти за квартиру було отримано Р.С.І. до підписання договору.

Житлове приміщення купувалося О.С.П. за рахунок власних коштів та позикових коштів, наданих їй за договором позики ВАТ «МТС-Банк» (том 1, л.д. 57 - 58).

З договору випливає, що не пізніше ніж через 5календарних днів після закінчення терміну дії договору орендар зобов'язаний купити, а орендодавець зобов'язаний продати орендарю особисто, або за допомогою дій третьої особи на власний вибір зазначений у договорі об'єкт нерухомості. Термін дії договору становить 36 місяців із правом пролонгації.

З договору випливає, що після закінчення терміну суборенди, у разі своєчасної та повної оплати орендних платежів, або в інший погоджений з орендодавцем термін, орендар має право викупити у орендодавця найману квартиру за ціною руб. (Викупна ціна), що на момент укладення договору становить доларів США.

Про Товариство "Кредитний консультант" дізналася з газети "Центр".

Позивач пояснила, що звернулася до «Кредитного консультанта» з метою укласти договір позики грошових коштів, наміру продати квартиру, що належить їй, не мала, договір купівлі-продажу квартири, який вона підписала спочатку, містив умову «оборотного викупу», розмір якої дорівнює сумі боргу. рублів, розцінювала укладений договір як договір позики під заставу нерухомості.

Судова колегія вважає, що доводи позивача про відсутність наміру продати квартиру, що належить позивачеві, підтверджені встановленими судом обставинами, а дії сторін свідчать про наявність між сторонами іншого договору.

При цьому судова колегія виходить із наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 424 ЦК України виконання договору оплачується за ціною, встановленою угодою сторін.

Відповідно до п. 1 ст. 454 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) зобов'язується передати річ (товар) у власність іншій стороні (покупцю), а покупець зобов'язується прийняти цей товар і сплатити за нього певну грошову суму (ціну). Це положенняв силу п. 5 цієї статті застосовується і до договору купівлі-продажу нерухомості, пов'язаного з обов'язком передати у власність покупця земельну ділянку, будівлю, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно.

Частина 1 ст. 485 ЦК України передбачає обов'язок покупця сплатити товар за ціною, передбаченою договором купівлі-продажу.

Відповідно до ст. 556 ДК РФ, передача нерухомості продавцем і прийняття її покупцем здійснюються по передавальному акту, що підписується сторонами, або іншому документу про передачу.

Якщо інше не передбачено законом чи договором, зобов'язання продавця передати нерухомість покупцю вважається виконаним після вручення цього майна покупцю та підписання сторонами відповідного документа про передачу.

Як випливає з матеріалів справи, та не оскаржено сторонами, передавальний акт Р.С.І. та Є.А.А. не становили, фактично квартири від продавця покупцю не передавали.

Відсутність акта приймання-передачі об'єкта нерухомості від продавця до покупця, фактичне проживання та реєстрація за місцем проживання позивача та її родички дотепер у спірній квартирі, оплата позивачем усіх комунальних та інших платежів за спірну квартиру також свідчить про відсутність волевиявлення сторін на укладення та виконання договору купівлі-продажу квартири.

Доводи відповідача про те, що позивачка звернулася до фірми з метою термінового продажу квартири, оскільки їй необхідні були гроші на лікування родички, у зв'язку з чим і було встановлено низьку ціну за квартиру та про досягнуту усну домовленість про те, що позивач та її родичка кілька місяців залишаться проживати у проданій нею квартирі, а після продажу будинку в Україні позивач зможе викупити цю квартиру, на думку судовоїколегії, також підтверджують доводи позивача про укладання спочатку договору купівлі-продажу за умови « зворотного викупу», який позивач розцінювала як договір позики із заставою квартири.

Позивач не заперечувала наявність боргових зобов'язань, визнавала суму, отриману в борг, у розмірі рублів, а також фактичне часткове виконання зобов'язань щодо повернення суми боргу, на підтвердження чого представила вищезгадані розписки.

Судова колегія так само бере до уваги, що у матеріалах справи є розписка Р.С.І. про отримання від Е.А.А. грошових коштів у сумі рублів, доказів, безперечно свідчать про одержанні позивачем коштів у вигляді рублів, тобто. суми, зазначеної у договорі купівлі-продажу, у матеріалах немає, а позивач заперечує факт отримання коштів у сумі рублів.

При цьому судова колегія бере до уваги пояснення відповідача О.С.П., яка пояснила суду, що при укладенні договору купівлі-продажу спірної квартири, Є.А.А. подав довідку про реєстрацію, в якій були відсутні відомості про зареєстрованих та фактично проживаючих у квартирі Р.С.І. та Р.М.В.

Цей факт судова колегія вважає встановленим, оскільки підтверджено справжніми документами (довідка про реєстрацію та характеристика житлової площі), представленими на огляд судової колегії представником ЗАТ «МТС Банк», дані документи зберігаються у відповідній кредитній справі банку, а також умовами кредитного договору, з яких слід, що банк не повідомляли про осіб, що проживають і зареєстровані в квартирі (т. 1 л.д. 245).

Відповідач О. С.П. також пояснила, що після укладання з Є.А.А. Договору купівлі-продажу спірної квартири було встановлено, що квартира практично не вільна, в ній проживають Р.С.І. і їїродичка, у зв'язку із чим вона звернулася до Є.А.А. із вимогою про розірвання договору.

Також пояснила, що фактично спірна квартира від Є.А.А. за передавальним актом не отримувала, хоча формально і підписала його, у володіння квартирою не вступала, оскільки у квартирі фактично мешкають Р.С.І. та Р.Н.В., комунальні та інші платежі за користування квартирою не сплачує.

Щоб уникнути можливих конфліктів та ускладнень ситуації надалі, П.А.А. запропонувала оплачувати за О.С.П. ануїтетні платежі банку за кредитним договором та оплату можливих штрафних санкцій з боку банку. Цю домовленість оформили договором оренди житлового приміщення та додатковою угодою до нього (т. 1. л.д. 99, 101), сума орендних платежів відповідно до п. 4.2. договору становила руб. коп. (Т. 1 л.д. 99), що відповідає сумі ануїтетного платежу, встановленого п. 3.3.11 кредитного договору (т. 1. л.д. 236), кошти перераховувалися П.А.А. та Є.А.А. з цього приводу відповідача О.С.П., відкритий на оплату сум за кредитним договором, що підтверджується прибутковими касовими ордерами ( т. 2. л.д. 27 — 36) і оспорюється сторонами.

Зазначені дії відповідача Е.А.А. свідчать про схвалення дій подружжя П.А.А. щодо укладання договору оренди житлового приміщення.

Відповідно до п. 1.6. зазначеного договору після закінчення терміну суборенди, у разі повної та своєчасної оплати орендних платежів, або в інший, погоджений з орендодавцем термін, орендар має право викупити у орендодавця найману квартиру за ціною рублів (т. 1. л.д. 116).

Суд застосовує наслідки недійсності нікчемного правочину у вигляді повернення майна — спірної квартири N у будинку N у Санкт-Петербурзі, позивачу Р.С.І.

При цьому судова колегія не може застосуватиправила, що належать до договору застави нерухомого майна з таких підстав.

Предмет іпотеки визначається у договорі зазначенням його найменування, місця знаходження та достатнім для ідентифікації цього предмета описом.

У договорі про іпотеку повинні бути зазначені право, в силу якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставнику, та найменування органу, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, який зареєстрував це право заставника.

Оцінка предмета іпотеки визначається відповідно до законодавства України за згодою заставника з заставоутримувачем та вказується в договорі про іпотеку у грошовому вираженні.

Зобов'язання, що забезпечується іпотекою, має бути назване в договорі про іпотеку із зазначенням його суми, підстави виникнення та строку виконання. У тих випадках, коли це зобов'язання ґрунтується на якомусь договорі, повинні бути зазначені сторони цього договору, дата та місце його укладання. Якщо сума зобов'язання, що забезпечується іпотекою, підлягає визначенню в майбутньому, у договорі про іпотеку повинні бути зазначені порядок та інші необхідні умови її визначення.

Якщо зобов'язання, що забезпечується іпотекою, підлягає виконанню частинами, у договорі про іпотеку повинні бути зазначені терміни (періодичність) відповідних платежів та їх розміри або умови, що дозволяють визначити ці розміри.

Таким чином, зазначені у названому Законі вимоги до змісту договору про іпотеку не дотримані, а з поданих до матеріалів справи доказів встановити необхідні умови не є можливим.

Крім того, згідно зі ст. 10 зазначеного закону, договір про іпотеку укладається у письмовій формі та підлягає державнійреєстрації.

Недотримання правил про державну реєстрацію договору про іпотеку тягне за собою його недійсність. Такий договір вважається нікчемним.

Договір про іпотеку вважається укладеним і набирає чинності з його державної реєстрації.

Оскільки договір про іпотеку спірної квартири сторонами у письмовій формі не укладався, і відповідно зазначений договір не зареєстрований у встановленому законом порядку, судова колегія не може застосувати наслідки правочину, який сторони справді мали на увазі.

На підставі викладеного судова колегія приходить до висновку про наявність підстав для скасування рішення суду на підставі п. 3 ч. 1 ст. 330 ЦПК РФ, оскільки висновки суду першої інстанції, викладені у рішенні суду, не відповідають обставинам справи.

На підставі пункту 2 ст. 328 ЦПК РФ, суд апеляційної інстанції при розгляді апеляційної скарги вправі змінити або скасувати рішення суду першої інстанції повністю, або в частині та прийняти нове рішення.

З викладеного, керуючись ст. 328 ЦПК України, судова колегія

визначила: