Договір купівлі-продажу земельної ділянки перевірити перед угодою

Статті на тему

Договір купівлі-продажу земельної ділянки оформлюють при придбанні землі у власність. Що потрібно знати про специфіку угоди.

Читайте у нашій статті:

За договором купівлі-продажу земельної ділянки компанія отримує у власність майно, що є об'єктом нерухомості. Купівля-продаж ділянки землі відноситься до угод щодо придбання нерухомості. На такі угоди поширюються загальні правила для угод з нерухомістю, але є умови, які не можна включати до договору купівлі-продажу землі. Перед угодою потрібно оглянути ділянку та перевірити документи продавця.

Перед угодою перевіряють документи продавця та умови договору купівлі-продажу земельної ділянки

Угоду з придбання землі готують так само, як інші угоди з нерухомістю:

Залишилися питання щодо земельних відносин? Відповідь знайдеться у Системі Юрист

Проводять переговори із продавцем.
Перевіряють ділянку за документами та візуально. Також перевіряють продавця та його правоздатність продати цей об'єкт.
Складають договір купівлі-продажу земельної ділянки.
Формують пакет документів для реєстрації.
Реєструють право власності у Росреєстрі.

До проведення купівлі-продажу ділянки землі перевіряють відомості з ЄДРН

Під час підготовки угоди з купівлі-продаж земельної ділянки покупцю необхідно перевірити, у стані перебуває майно. Насамперед перевіряють документи, що встановлюють право продавця, і запитують виписку з ЄДРН. Зокрема, цей документ покаже:

хто фігурує як власник ділянки;
чи немає обтяжень. Наприклад, чи не знаходиться данавласність під арештом чи під заставою, чи не обмежена сервітутом.

Покупцеві потрібно мати на увазі, що продавець земельної ділянки має додаткові обов'язки. Ділянка має перебувати на кадастровому обліку. Постановка на облік – обов'язок продавця. Не можна укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки щодо об'єкта, що не пройшов облік (ст. 37 ЗК РФ). Облік проводить Росреєстр (ст. 70 ЗК РФ).

Також сумлінний продавець зобов'язаний повідомити під час підготовки угоди з купівлі-продажу ділянки землі про обтяження чи обмеження використання. Інформація від продавця повинна співпадати з даними витягу з реєстру. Якщо продавець представить свідомо недостовірні відомості, покупець має право наполягати на зниженні вартості угоди або розірванні договору та відшкодування своїх збитків (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

Перед підписанням договору купівлі-продажу ділянки землі перевіряють його умови

Існує три умови, які не можна включати до договору купівлі-продажу земельної ділянки (ч. 2 ст. 37 ЗК РФ):

У договорі купівлі-продажу ділянки землі не можна включати положення, що продавець має право викупити дане майно назад за своєю волею.
Договір не повинен обмежувати можливості покупця розпоряджатися ділянкою. Наприклад, не можна заборонити покупцеві здавати ділянку в оренду.
Договір не може обмежувати відповідальність продавця у разі, якщо виявиться, що треті особи мають права на ділянку.

Суд визнає такі умови договору недійсними.

Контрагента перед купівлею-продажем земельної ділянки перевіряють так само, як в інших угодах

Перед укладанням договору купівлі-продажу земельної ділянки проводять перевірку контрагента. Зокрема, перевіряють:

правоздатність контрагента розпоряджатися даним майном,
повноваження представника продавця на здійснення купівлі-продажу ділянки землі.

Знайдіть контрагента для перевірки

Сервісперевірить контрагентапо державним реєстрам – ЄДРЮЛ та ЄГРІП, Росстату, картотеці арбітражних справ, базі виконавчих проваджень ФССП України, сервісів податкової служби та інших. Сформує досьє компанії та виписку з ЄДРЮЛ за підписом ФНП.

Пам'ятки для працівників юридичних відділів

До укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки об'єкт перевіряють візуально

Під час купівлі-продажу земельної ділянки потрібно перевірити не лише документи та продавця. Необхідно провести додаткову перевірку:

оглянути об'єкт нерухомості;
упевнитися, що призначення ділянки землі відповідає меті її придбання;
переконатися, що продавець не порушив переважне право, яким володіють суб'єкти України або муніципальні утворення в угодах купівлі-продажу земельних ділянок.

Перед тим, як підписати договір купівлі-продажу земельної ділянки, покупцю слід оглянути майно, яке він купує. Потрібно переконатися, що ділянка відповідає опису. Наприклад:

реальна площа ділянки не відрізняється від величини, зазначеної в документах;
збігається вид дозволеного використання. Так, якщо в паперах відзначили вид використання «під індивідуальний житловий будинок», на ділянці не повинно бути чи магазину майстерні з ремонту машин;
становище меж території відповідає зазначеному;
на ділянці немає ділянки конструкцій ЛЕП, трубопроводів чи інших об'єктів, правовий статус якихускладнює використання ділянки;
на ділянці немає об'єктів нерухомості, що належать третім особам. Якщо об'єкти є, їх власники можуть вимагати частину ділянки (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 1 ст. 552 ЦК України).

Також варто звернути увагу:

Ці фактори також здатні ускладнити використання ділянки.

Угоду купівлі-продажу земельної ділянки здійснюють, якщо майно відповідає цілям угоди

Держоргани мають переважне право на договір купівлі-продажу ділянки землі сільськогосподарського призначення

У повідомленні про продаж власник повинен зазначити:

Повідомлення держорганам мають передати під розписку або рекомендованим листом із повідомленням про вручення. Угоду з купівлі-продажу ділянки землі можна оформляти з приватною особою, якщо:

пройшло 30 днів після повідомлення держорганів;
держорган не відповів або відмовився від покупки.

Важливо переконатися, що приватна особа набуває сільгоспділянки за ціною він нижчою за ту, яку продавець вказав у повідомленні держоргану. Якщо ціна буде нижчою, продавець має знову повідомити держорган і чекати на 30 днів (п. 3 ст. 8 Закону № 101-ФЗ).

Якщо продавець тим чи іншим чином порушить переважне право, договір купівлі-продажу земельної ділянки з приватною особою визнають нікчемною (п. 4 ст. 8 Закону № 101-ФЗ).

Читайте у рекомендаціях Системи Юрист

Безкоштовні конференції у регіонах

Найпопулярніші рекомендації в Системі Юрист цього місяця

Вісім небезпечних умов договорів оренди, послуг та підряду Дивіться, які умови суди найчастіше оцінюють по-різному. Візьміть у договір безпечні формулювання таких умов. Використовуйте позитивну практику, щоб переконати контрагента включити умову до договору, а негативну– щоб переконати відмовитись від умови.

Як позиватися до приставів: алгоритм роботи Заперечуйте постанови, дії та бездіяльність пристава. Звільняйте майно від арешту. Стягуйте збитки. У цій рекомендації все, що потрібно: чіткий алгоритм, добірка судової практики та готові зразки скарг.

Як податкова насправді перевіряє відомості в ЄДРЮЛ Читайте вісім негласних правил реєстрації. Засновано на свідченнях інспекторів та реєстраторів. Підійде для компаній, яким ІФНС поставила мітку про недостовірність.

20 нових правових позицій судів щодо стягнення судових витрат Свіжі позиції судів щодо неоднозначних питань стягнення судових витрат в одному огляді. Проблема в тому, що багато деталей досі не прописано в законі. Тому у спірних випадках орієнтуйтеся на судову практику.

Огляд практики по повідомленню контрагентів Надсилайте повідомлення на стільниковий, по e-mail або бандероль.