Дострокове розірвання договору оренди

Орендне зобов'язання може бути припинено та достроково. Підставою для цього за загальним правилом є угода сторін (п. 1 ст. 450 ЦК). Дещо складніше вирішується питання з достроковим припиненням договору оренди у разі припинення його сторони. При ліквідації юридичної особи (як орендодавця, і орендаря) договір оренди безумовно припиняється (ст. 419 ДК). Що стосується смерті орендодавця договір оренди, навпаки, не припиняється: правничий та обов'язки орендодавця переходять для його спадкоємцям.

Смерть орендаря також припиняє договори оренди: правничий та обов'язки орендаря переходять до спадкоємцям (ст. 418 ДК). Орендодавець немає права відмовити таким спадкоємцям у вступі в договір на термін його дії, що залишився, за винятком випадку, коли укладання договору було обумовлено особистими якостями орендаря. Єдина можливість змінити це правило договором або законом передбачена для оренди нерухомого майна: орендодавець у цьому випадку може виключити випадки збереження договору після смерті орендаря (п. 2 ст. 617 ЦК).

договору

Нарешті, відзначимо, що зміна власника орендованого майна, не пов'язана зі смертю (ліквідацією) орендодавця, не тягне за собою припинення договору оренди, навіть якщо його укладання було обумовлено особистими якостями орендаря (п. 1 ст. 617 ЦК).

Договір оренди може бути припинено достроково та в односторонньому порядку на вимогу будь-якої з його сторін про його розірвання всупереч волі іншої сторони. Підстави при цьому розглядалися вище при характеристиці елементів та змісту договору; тут же можна підбити певний підсумок.

На вимогу орендодавця договір оренди може бути достроковорозірвано судом у випадках, коли орендар: 1) користується майном із суттєвим порушенням умов договору чи призначення майна або з неодноразовими порушеннями; 2) суттєво погіршує майно; 3) більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором строку платежу не вносить орендної плати; 4) не провадить капітального ремонту майна у встановлені договором оренди строки, а за відсутності їх у договорі у розумні строки у тих випадках, коли відповідно до закону, іншими правовими актами чи договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря (ст. 619 ЦК)* (228).

На вимогу орендаря договір оренди може бути достроково розірвано судом у випадках, коли: 1) орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користуванню майном відповідно до умов договору чи призначення майна; 2) передане орендареві майно має перешкоджаючі користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем під час укладання договору, не були заздалегідь відомі орендареві та не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна або перевірки його справності під час укладання договору; 3) орендодавець не робить капітальний ремонт майна, що є його обов'язком, у встановлені договором оренди строки, а за відсутності їх у договорі, у розумні строки; 4) майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться у стані, непридатному для використання (ст. 620 ЦК) * (229).

Договором оренди можуть бути встановлені інші підстави дострокового розірвання договору в судовому порядку на вимогу орендодавця або орендаря відповідно до п. 2 ст. 450 ЦК. Ці підстави можуть бути пов'язані з іншими порушеннями договору, крімзазначених у ст. 619-620 ЦК, наприклад одноразове невнесення орендарем орендної плати (п. 26 Огляду про оренду), так і взагалі не пов'язані з будь-якими порушеннями, наприклад виникнення у орендодавця необхідності самостійного використання майна, що здано в оренду (п. 25 Огляду про оренду).

У літературі іноді висловлюється думка, що сторони в договорі оренди можуть прямо виключити будь-яку з підстав його дострокового розірвання на вимогу однієї із сторін. Цей висновок робиться виходячи з автономії волі щодо умов договору, і навіть те, що дострокове розірвання договору є правом сторін, а чи не обов'язком*(230). З цією думкою важко погодитися. Статті 619-620 ЦК дають можливість лише додати перелік підстав для дострокового розірвання договору оренди, але не звузити його. Якщо ж у договорі буде прямо закріплено виключення будь-якої з підстав, перерахованих у ст. 619-620 ЦК, то цю умову слід визнавати нікчемною як такою, що суперечить ст. 422, 619, 620 ЦК. Щодо автономії волі сторін та їх права, а не обов'язку розірвати договір, то ці принципи цілком дотримуються, оскільки кожна зі сторін вільна сама вирішувати, чи звертатися їй до суду з вимогою про розірвання договору з тієї чи іншої підстави чи пробачити контрагента.