Не можеш платити за кредит Домовляйся з банком!
У кризу завжди так. Найбільше від нього страждають саме позичальники. Якщо їм скорочують зарплату, можливостей платити за кредитом меншає. Зростає прострочення, набігають пені та штрафи. А якщо йдеться про іпотеку, то дехто навіть може втратити квартиру. Як уникнути таких ситуацій? І що робити, якщо ви в ній все ж таки опинилися? Які програми реструктуризації зараз пропонують кредитори для своїх позичальників?
НАСЛІДКИ КРИЗИ
Ситуація з простроченнями в сегменті іпотечних позик – найсприятливіша. Це зрозуміло. Відбір позичальників банками для тривалих кредитів - процедура серйозніша, ніж видача споживчих позик. Та й відсотки нижчі.
Як зазначають у банках, серед карбованцевих іпотечників теж чимало тих, хто зіткнувся з фінансовими труднощами і потребує реструктуризації їхніх кредитів.
ЧИМ ШВИДШЕ, ТИМ КРАЩЕ
Експерти та банкіри єдині на думці. Чим раніше позичальник звернеться до банку, коли в нього виникли труднощі, тим легше їх вирішити.
- Алгоритм дій простий, - каже Олександр Щеглов, заступник генерального директора Агентства з іпотечного житлового кредитування (АІЖК). - Необхідно звернутися до кредитора, повідомити причини проблем з обслуговуванням іпотечного кредиту. Важливо надати всі необхідні документи як підтвердження скорочення доходу або інших причин, через які позичальник не може вносити платежі за кредитом. Після цього домовитися з банком про подальшу схему обслуговування кредиту та повернення боргу. Головне, щоб це було на ранніх стадіях появи прострочення (в ідеалі взагалі до її утворення, тобто превентивно), тому що в цьому випадку варіативність застосування інструментів надання допомоги є значною.вище, ніж великих термінах прострочення.
Іншими словами, ховати голову в пісок у разі виникнення фінансових труднощів не варто. І тим більше не варто уникати зустрічі з банком. Це може бути сприйнято кредитною організацією як спроба шахрайства. І такому позичальнику у майбутньому навряд чи підуть на поступки.
- Безумовно, у разі обставин, за яких позичальник неспроможна погашати заборгованість, необхідно відразу звернутися до банку, - пояснили у прес-службі Банку Москви. - Звернення позичальників розглядаються в індивідуальному порядку, а умови рефінансування/реструктуризації визначаються спільно із позичальником.
– Підтримка позичальників у важкий економічний період – це одне з найпріоритетніших і найважливіших завдань кожної кредитної організації, – каже Ірина Простакова, начальник Управління іпотечного кредитування Московського кредитного банку. - Порада завжди одна — максимально оперативно вийти на контакт із банком та чесно розповісти про те, чому виникли проблеми з виплатами. Залежно від кожної конкретної ситуації, ми допоможемо виробити оптимальний план дій.
ІНСТРУМЕНТИ РЕСТРУКТУРИЗАЦІЇ
Можливостей зниження кредитного навантаження досить багато.
– У банку практикується використання платіжних канікул, які дозволяють позичальникам тимчасово знизити боргове навантаження, – пояснили у Банку Москви. – Розмір платежу залежить від терміну канікул. Міра ефективна для клієнтів, які зіткнулися з тимчасовими фінансовими труднощами, такими як втрата роботи, декретна відпустка.
- У нас існує низка інструментів, розроблених спеціально для сумлінних клієнтів, які мають ті чи інші труднощі з виплатами, - каже Ірина Простакова. - Наприклад, платіжні канікули та збільшення терміну кредиту, атакож інші способи вирішення проблем, залежно від кожної конкретної ситуації.
Ще один варіант - скасування накопичених пені та штрафів у тому випадку, якщо позичальник погасив прострочену заборгованість. Наприклад, в АІЖК існує налагоджений та автоматизований процес, у рамках якого агентство з власної ініціативи зменшує пені до суми, еквівалентної 50% щомісячного платежу, при погашенні позичальником прострочення в повному обсязі. Останні два роки АІЖК проводило акцію зі скасування всіх нарахованих пені при погашенні позичальниками простроченої заборгованості. Так, наприклад, наприкінці 2014 року в акції взяли участь близько 13,5 тис. позичальників агентства, які сплатили заборгованість на загальну суму 784 млн. рублів. АІЖК у свою чергу скасувало нараховані пені на суму близько 42 млн. рублів.
ПРОДАЖ - КРАЙНЯ ЗАХОДА
І нарешті, крайній захід - продаж квартири. У цьому випадку позичальнику важливо, щоб її реалізували за ринковою вартістю. У деяких випадках клієнт може залишитися жити у своїй квартирі.
- Якщо стає очевидним, що подальше виконання зобов'язань за іпотечним договором неможливе, АІЖК допомагає своїм позичальникам у добровільному продажу предмета іпотеки, - пояснює Олександр Щеглов. - Це дозволяє скоротити фінансові втрати боржників, пов'язані з примусовою реалізацією застави (на публічні торги житло, як правило, надходить за зниженою щодо ринкової оцінки ціною). Крім того, Агентство реалізує для своїх позичальників пілотну програму «Наймання з правом викупу» (докладніше – див. «До речі»), яка залишає за позичальниками не лише право проживання у квартирі на умовах довгострокового найму, а й право зворотного викупу квартири протягом встановленого терміну.
При цьому, як пояснюють банки, у нихнемає мети збанкрутувати позичальників. Навпаки, кредитній організації вигідніше отримувати постійний відсотковий дохід. Тому банки зацікавлені у тому, щоб клієнт планомірно погашав заборгованість за кредитом. А забрати квартиру та продати її — це крайній захід, до якого банк може вдатися, якщо інші способи не допомагають виправити ситуацію.
ЗАКОН Є ЗАКОН
Кому з іпотечників допоможуть влада
Також за програмою допомоги передбачено зменшення ставки до 12% річних весь термін кредиту (для рублевих позичальників). Валютну іпотеку банк повинен конвертувати в рублі за курсом ЦП на дату реструктуризації. При цьому реструктуризація кредиту буде проведена за ставкою не вищою відсоткової ставки за поточним кредитом. Комісія за реструктуризацію кредиту не стягується.
Відшкодовуватиме до 50% втрат банків від реструктуризації проблемних іпотечних кредитів Агентство з іпотечного житлового кредитування. Гранична сума відшкодування за кожним кредитом становить 200 тис. рублів. З бюджету цього виділяється 4,5 млрд. рублів. Проте радіти про всепрощення не варто. Суть постанови - допоможуть тільки позичальникам, що потребують потреби, причому незалежно від того, в якій валюті оформлений кредит. Щоб отримати пільгу, треба відповідати низці критеріїв.
Перший - те, ким є позичальник. Серед тих, хто може претендувати на допомогу:
- учасники пільгових держпрограм із купівлі житла;
- Сім'ї, де більше двох дітей;
- сім'ї, де одна дитина, але обидва батьки (або один, якщо другого з батьків немає) не старше 35 років;
- Ветерани бойових дій;
- інваліди та сім'ї з дітьми-інвалідами;
На додаток до цього іпотечна квартира має бути єдиним житлом (точніше мати частки в інших квартирах)позичальник та члени його сім'ї можуть, але не більше 50% у сумі). Метраж іпотечної квартири має бути не більше 100 квадратних метрів, житлового будинку – не більше 150 квадратних метрів (плюс є обмеження на кожну людину залежно від того, скільки людей проживає у квартирі). Наприклад, якщо ви живете в квартирі площею 50 "квадратів" один, то допомога вам належить, якщо більше – то ні.
Прострочення за іпотечним кредитом має бути не менше 30 днів і не більше 120 днів. Хто не платить за житловою позикою більше 4 місяців, допомога не отримає.
Вартість квартири не повинна перевищувати середню у регіоні більш ніж на 60%. Для порівняння, за даними Росстату, зараз один "квадрат" коштує у Москві 190 тисяч рублів. Отже, господарям квартир, де «квадрат» коштує понад 300 тисяч, розраховувати на допомогу державі не варто. За Україною середня вартість житла становить 58 тисяч рублів за метр.
За підрахунками Уряду, у рамках програми планується надати допомогу не менше ніж 22,5 тис. позичальників. Усі документи на надання допомоги потрібно надавати у банки-кредитори.
ПОРАДА АІЖК
Щоб уникнути виникнення заборгованостей про кредит, слід керуватися двома правилами при оформленні іпотеки:
- щомісячний платіж за кредитом не повинен перевищувати 40% сімейного доходу;
- «Подушка безпеки» на випадок непередбачених обставин має становити до 6-ти щомісячних платежів про кредит.
ДО РЕЧІ
Як іпотека перетворюється на оренду
Пілотна програма «Наймання з правом викупу» реалізується АІЖК спільно з дочірньою компанією АФЖС та дає можливість позичальникам Агентства зберегти житло у разі виникнення труднощів з обслуговуванням іпотечного кредиту, оформленого за стандартами АІЖК. У рамкахПрограми АФЖС пропонує викупити у позичальників АІЖК нерухомість за ринковою вартістю із збереженням у позичальника та членів його сім'ї права проживання в ній на умовах довгострокового найму. Надалі, у міру стабілізації своєї фінансової ситуації, позичальник може викупити нерухомість назад за зафіксованою у договорі ціною.
За рахунок коштів від продажу нерухомості в АФЖС повністю погашається іпотечний борг позичальника, тим самим припиняється збільшення прострочення та пені. Різниця між вартістю продажу квартири та залишком іпотечного боргу вноситься як аванс за договором найму та може бути використана в рахунок оплати рентних та житлово-комунальних платежів.
Ціна купівлі нерухомості, а також щомісячний платіж за наймом у перший рік дії договору найму визначаються на підставі результатів, отриманих незалежним оцінювачем. Надалі щомісячний платіж за наймом щорічно індексується на величину інфляції. Ціна зворотного викупу квартири визначається як ціна придбання нерухомості АФЖС у позичальника, збільшена на прогнозний індекс інфляції до дати викупу.
Читайте також
Експерти засумнівалися у нацпроекті «Житло»
Робоча група Держради визнала програму нездійсненною