Дозвіл опіки на продаж квартири дитини при купівлі іпотечної квартири натомість
Дозвол опіки на продаж квартири дитини при купівлі іпотечної квартири натомість
Обмеженість і зашореність наших судів буває і доброю, і поганою. З одного боку, судді зобов'язані відсікати все зайве лушпиння та ахінею, яку несуть наші громадяни в судах, коли вважають себе скривдженими. Весь словесний сумбур приводити до законних рамок, давати правову оцінку.
Але з іншого боку, закони універсальними не бувають, і на практиці іноді проскакують ситуації, коли начебто прямо не прописано, і треба вирішувати ситуацію з боку здорового глузду та розсудливості, і ось тут щось суддю і заклинює. Починається непередбачуване словоблуддя у мотивуванні рішень із несподіваними висновками.
Ось і до нашої ситуації, яка якраз із цієї опери.
Як відомо, під час продажу квартири, в якій дитина є власником, потрібен письмовий дозвіл органу опіки. А опіка дає цю згоду лише в тому випадку, якщо батьки приносять документи про те, що замість цієї квартири дитині натомість буде надана у власність інша квартира. Власність дитини має страждати під час угод і має зменшуватися – загальне законне правило, яке зафіксовано у статті 37 Цивільного кодексу РФ, федеральному законі «Про опіку та піклування». І це правильно, з цим ніхто не сперечається. Дитина сама по собі ще маленька, дієздатність не набула, сама захищати свої права не може.
На практиці це питання продажу квартири дитини з придбанням іншої квартири натомість вирішується приблизно так: батьки дитини знайшли покупця на квартиру, в якій дитина є власником (або власником частки, що найчастіше зустрічається. Наприклад, якщо квартира була придбана за приватизацією, або у спадок, або куплена зматеринським капіталом і т.д.). Отже, знайшли покупця. Одночасно знайшли квартиру, в яку бажають переїхати та купити. Вона більше першої квартири, тобто вимог закону дотримано, орган опіки дозвіл дав. Обидві угоди (1 – продаж першої квартири, 2 – купівля другої) подаються на реєстрацію. При цьому регпалата спочатку реєструє саме другу угоду, тобто наділяє дитину власністю, і лише потім закінчує першу угоду. Саме така послідовність створює гарантію дотримання інтересів дитини. У цьому ланцюжку виключені ситуації, коли, наприклад, боку угоди (Покупець – Продавець) з хитрим наміром вирішили серед реєстрації розірвати угоду і відновити гроші. Тут все надійно. Друга квартира вже у власності дитини. Розривати нічого, реєстрацію припиняти не має сенсу. Отоді й першу квартиру передаємо від дитини до покупця.
У методичних рекомендаціях опіки та піклування у контексті дозволів на продаж квартири дитини також згадується про попередні договори купівлі-продажу. Мовляв, ви, як батьки, що бажають продати квартиру дитини, підшукуєте іншу квартиру, що продається, укладаєте з продавцем попередній договір про купівлю-продаж (ст.429 Цивільного кодексу РФ), і приносите цей попередній договір нам. І ми як орган опіки вам тоді дозвіл дамо.
І в переважній більшості випадків ці методики працюють, гарантують та захищають права дітей при угодах.
Але практика підносить і родзинки. Ось конкретна ситуація, що виникла в суді, і яка не зовсім вкладається у загальноприйняті законні межі.
Ускладнення №1: батьки дитини у розлученні та разом не проживають. Дитина, як завжди, проживає з матір'ю у квартирі, в якій вони мають по 1/2 частки у власності. Ввічливих,поважних та адекватних відносин між батьками немає. Якщо так – значить, суперечку треба вирішувати строго згідно із законом.
Ускладнення №2: первісна квартира була «чистою», тобто на ній не було жодних обтяжень. Дитина у власності мала надійну частку ½, не було ні застав, ні іпотек, ні арештів, нічого. Мати вже одружується з іншим чоловіком. Вирішила розширитися, що саме собою, напевно, добре. Ось тільки проблема в тому, що квартира, яку вона купує у власність дитини натомість, взята в іпотеку. А іпотечна квартира – це запорука на користь банку.
У першій квартирі у дитини була ½ частки у «двох». Зараз - 8/23 частки в "троячку".
Якщо судити просто арифметично і перевести розрахунки у площину метражу, то у новій квартирі у дитини на 3 квадратні метри більше, ніж у першій. Вартість нової квартири трохи більша, і частка дитини, відповідно, трохи дорожча. Ці аргументи говорять на користь угоди.
Ось тількиіпотекау другій квартирі змушує задуматися, чи все це правильно.
Орган опіки дозволу на цю угоду надав. Документи банку про те, що позичальникам (матері з новим чоловіком) схвалено іпотечний кредит, опіку надано, тобто опіка дала дозвіл свідомо, з урахуванням неповної оплаченості квартири.
Іпотеку взято на 30 років, нову квартиру придбано за 4 мільйони рублів, фактично оплачено в сумі 1,5 млн., а 2,5 млн. – гроші іпотечні.
І що ми маємо у результаті?
Так, дитині надана інша квартира. Так, його частка у новій квартирі більша, ніж у колишній. Так, і метраж більший, і вартість вища.
Ось тільки гарантій погашення іпотеки та повного викупу частки дитини ніхто дати не може – ні мати, ні опіка.
Хто може дати гарантію, що іпотека буде виплачена?
Та ніхто й ніколи. Що з людиною може статися за 30 років – одному Богові відомо. І втрата роботи, і розірвання шлюбу (вже другого), і непрацездатність, і мало чого іншого.
Ось, наприклад, інформація за 2009 рік:
Зверніть увагу: 3000 судових рішень, спрямованих на вилучення іпотечних квартир на користь банків!
Тобто, це загроза зовсім не примарна, а цілком реальна. Якою б не була твердою, надійною та солодкою твоя платоспроможність у момент отримання іпотеки, хоч би якими були довідки про зарплату, ніхто не знає, що буде з твоїми доходами завтра.
І що тоді відбувається із новою квартирою дитини? Стягнення на користь банку, правильно. Жодної пощади.
І залишаємося з фактом: першу та надійну квартиру дитини продано, другу іпотечну – вилучено та продано, гроші забрав банк.
Дитина на вулиці і без усього.
І ось у чому абсурд: адже все це розуміють. І мати дитини, і спеціаліст органу опіки, і суддя. Але в законі це не вказано, і все, хоч трісну. Опіка в суді каже:
– Ми при ухваленні рішення про те, давати матері дозвіл на продаж чи ні, керуємося двома параметрами: це квадратні метри та вартість. І все. А застава та іпотека – так це неважливо, адже законом допускається.
І суддя, знизавши плечима, вторить опіці:
– Ну, правда, не заборонено…
І ухвалює рішення про те, що тут все законно.
От і маємо зашореність. Однобокість розсуду.
Подивимося, що скажуть суди вищих судових інстанцій.