Грубих помилок при операціях з нерухомістю може уникнути навіть непрофесіонал - Ринок житла - газета
Текст: Андрій Грязнов Фото: Олексій Олександронок
Прикро, коли довгоочікувана купівля чи продаж квартири не складається через якусь дрібницю. Деякі угоди на вторинному ринку розвалюються з цілком об'єктивних причин, на які важко вплинути. Але найчастіше – з вини її учасників.
БН розбирався, які суб'єктивні причини найчастіше перешкоджають проведенню угоди або ставлять продавців із покупцями у свідомо невигідні умови і як цього уникнути.
Небезпечно для продавця
Найпоширеніша помилка продавця, через яку його квартира безрезультатно може шукати свого покупця довгі місяці, є досить банальною. Це – підвищення ціни об'єкта.
Як правило, такий продавець орієнтується на ціни схожих квартир, які виставлені на продаж, часто не звертаючи уваги на позначку «торг можливий». Або не розуміючи, що подібний торг має на увазі серйозну – 5-15% – знижку.
Ну і, нарешті, однією з найчастіших причин зриву угоди стає відсутність порозуміння за схемою майбутніх розрахунків. Недосвідченість, сумнів у власних силах і взаємне недовіру сторін угоди нерідко призводять до того що, що боку, від гріха подалі, вирішують взагалі почекати з її проведенням. Хоча вихід із ситуації гранично простий. Для проведення розрахунків цілком можна залучити когось із фахівців: ріелтора, юриста чи нотаріуса.
Небезпечно для покупця
Головна небезпека для покупця квартири полягає у недостатній перевірці пакету документів продавця та зневаженні питаннями ретельної оцінки юридичної чистоти квартири.
Якщо для об'єктів первинного ринку це не так актуально, то для квартири на вторинному ринку, історія якої моженараховувати кілька змін права власності, ці питання стають справою першорядної ваги.
На цьому етапі навряд варто відмовлятися від допомоги фахівців. І хоча навіть ретельна перевірка об'єкта нотаріусом чи юристом не може дати абсолютної гарантії, більшості ризиків вона дозволить уникнути.
Інші причини купівлі, що не відбулася, лежать вже в галузі психології.
Відомо чимало випадків, коли сторони відмовляються від своїх планів виключно через те негативне враження, яке одна з них (або обидві) справила на свого контрагента.
Так покупці, наслухавшись «компетентних» порад, нерідко починають посилено лаяти квартиру, сподіваючись отримати максимально можливу знижку.
Але продавець замість знижки часто просто вказує такій людині на двері і не для того, щоб підкреслити переваги житла. За словами ріелторів, непомірна критика дуже рідко допомагає збити ціну, більше того, навіть спочатку готовий до торгу продавець із принципу може зайняти оборонну позицію і не поступитися жодною копійкою, а то й зовсім відмовитися від продажу.
Як не дивно, але аналогічного результату іноді досягають і ті, хто навпаки щиро нахвалює квартиру, що сподобалася. Продавець відразу переконується, що його ідея запропонувати знижку була докорінно невірною, а найвразливіші вирішують, що помітно продешевили з ціною.
У свою чергу, поведінка продавця – зарозумілість, гордість або, навпаки, крайня розв'язність та панібратство – також цілком може відштовхнути покупця, навіть якщо квартира йому сподобається. Справді – квартир багато, є з чого вибрати, особливо якщо спілкуватися з таким неприємним типом немає бажання.
У всіх цих випадках радити щось важко, талант переговорникає не у всіх, а обзавестися ним за короткий час навряд чи вдасться. Тож якщо ви вирішили провести угоду самостійно, не залучаючи до неї ріелторів, а спілкування – не ваш коник, то попросіть допомогти вам хоча б родича чи знайомого, якому контакти з людьми вдаються кращими.
Небажано для всіх
Ціла низка помилок, що в результаті призводять до зриву угоди або затягують її на невизначений час, пов'язана з неправильно побудованими взаємини покупців і продавців з агентством нерухомості.
У результаті власник як мінімум втрачає час на порожні зустрічі, а якщо в результаті погоджується прийняти допомогу, то змушений працювати з посередником, який діє не найсумліннішими методами.
Інші продавці надходять навпаки: погоджуються співпрацювати з кількома агентствами без підписання ексклюзивного договору. Адже чим більше агентів продаватимуть їхню квартиру, тим швидше продадуть, так?
На жаль, негаразд. Чим більше агентів конкуруватимуть один з одним, тим активніше вони будуть плутати потенційних покупців. Плюс до того, намагаючись встигнути продати раніше за своїх колег, вони намагатимуться умовити власника знизити ціну, навіть якщо це робити і не обов'язково. І, нарешті, в атмосфері поспіху дуже легко упустити будь-який аспект, критично важливий для забезпечення безпеки угоди.
У свою чергу покупці, що діють самостійно, досить часто вирішують, що якщо у продавця є агент, то він заодно допоможе розібратися в незрозумілих питаннях та другій стороні угоди.
Це помилка. Агент діє на користь свого замовника, який оплачує його послуги. Безумовно, він зацікавлений, щоб угода відбулася, але з усіх спірних питань він намагатиметься створити найвигідніші умови самедля клієнта. У результаті покупець може залишитися у невіданні щодо всіляких прихованих дефектів квартири, її ліквідності, реальної ринкової вартості та сумнівних аспектів юридичної чистоти.