Індивідуальний проект будівництва автосервісу (СТО) з автомийкою у Санкт-Петербурзі та ЛО

Фахівці компанії «Пітер Девелопмнет» мають досвід проектування та введення в експлуатацію автосервісів (СТО), автомийок, комбінованих об'єктів, що поєднують мийні пости та ремонтну зону. У статті ми хочемо розповісти, як побудувати та ввести в експлуатацію цей тип об'єкта приватному інвестору.

КРОК #1 Критерії вибору ділянки для автосервісу

Вибрати потрібну ділянку досить складно, т.к. він повинен задовольняти основним критеріям:

- розташовуватись у зоні легкої доступності (а краще видимості) потенційних клієнтів, мати зручні під'їзди;
- не чинити шкідливого впливу на навколишні об'єкти – необхідна СЗЗ від 50 до 100 метрів, залежно від розміру об'єкта
- мати можливість підключення до інженерних комунікацій;
- місце розміщення має забезпечувати потрібний потік клієнтів. Іншими словами не варто розміщувати точку технічного обслуговування на транзитних магістралях, де водії проносяться без зупинки, в відокремлених місцях промзон (якщо тільки ви не плануєте працювати за договорами з юрособами - наприклад мити машини таксопарку) і т.п. Автомийки потрібно розміщувати ближче до жвавих потоків автомобілістів.
- Вирішити для себе - ваша СТО буде побудована як капітальний об'єкт (оренда на 49 років після введення в експлуатацію) або тимчасовий. Тимчасовий об'єкт будується за договорами термінової (тимчасової) оренди терміном 1 – 3 - 5 років і дозволяє побудувати капітальне спорудження.

В даний час усі гарні місця давно розібрані і тепер придбати гарне місце для будівництва складно, але можливо.

КРОК #2 Де знайти земельну ділянку

Тут можемо дати кілька практичних порад, де можна купити/орендувати місце для розміщення автосервісу, а саме:

- Придбати у міста на торгах Фонду Майна. Мінусів багато, зокрема. від вас можуть вимагати виконати проект планування, буде встановлено жорсткі терміни введення об'єкта в експлуатацію. Плюсом буде можливість збудувати капітальний об'єкт.
- викупити станцію, що збанкрутувала (але питання - чому збанкрутували)
- розміститися на приватній території у промзоні (орендувати чи викупити ділянку).
- розміститися на приватній території гіпермаркетів – на території парковок (як відкритих, так і критих)
- розміститися на майданчиках автозаправних станцій чи поруч із ними.

Таким чином, шанс знайти потрібне місце залишається.

КРОК #3 Оцінка потенціалу земельної ділянки

Прибутковість автосервісу залежить від кількості машин, які він може обслужити та видів робіт, які можна тут провадити.

Звісно, кожен власник самостійно оцінює потенціал свого бізнесу. Прибутковість станції насамперед залежить від асортименту послуг та може бути оцінена у бізнес-плані. Маркетингова оцінка проекту також дуже важлива. Наприклад, кілька років тому проводилося соціологічне опитування – які фактори впливають на ставлення споживачів до автоматичних мийок (тунельних та портальних). Результати опитування зведено у графіку №1.

Графік №1

Фактори, що впливають на вибір споживача послуг автоматичних мийок*

* - %% вказують значимість кожного чинника для цільової групи споживачів послуг. Потрібно відзначити, що вимоги споживачів до ручних мийок сильно відрізняються від вимог до автоматичних.

Залежно від можливості подальшого розвитку бізнесу, обсяг інвестицій та термін окупності СТО може змінюватись, але в більшості випадків власникирозвивають бізнес поетапно. Виняток може бути у випадку, якщо проект будівництва автомийки здійснюється за дилерського центру.

КРОК #4 Оформлення земельної ділянки

Головне питання - брати ділянку в короткострокову оренду (від року до 10 років) або викуповувати у власність (купівля або оренда 49 років). Це має вирішити сам майбутній власник. Якщо СТО буде розміщено в існуючому цеху промзони (як це було в нашому випадку з автобусною автомийкою), це простіше оренда.

Якщо треба будувати будівлю, що окремо стоїть, то короткострокова оренда небезпечна тим, що її можуть не продовжити і тоді всі вкладення в об'єкт зникнуть.

КРОК #5 Проектування, погодження, дозвіл на будівництво

Проект будівництва майбутнього автосервісу чи миття необхідно вести відповідно до вимог Постанови Уряду України №87, в якій зазначено необхідні розділи проектно-кошторисної документації. Якщо немає необхідності в експертизі (а в більшості випадків проходження експертизи не потрібне), воно зазвичай є одностадійним, з окремо виділеною ескізною стадією ПП.

На стадії ПП з кількох варіантів вибираються найбільш підходящі об'ємно-планувальні рішення, фасади, виконується посадка будівлі станції технічного обслуговування на земельній ділянці. Після затвердження Замовником стадії ПП проектувальники компанії «Пітер Девелопмент» переходять до стадії робочого проектування «Р».

Виконання проекту потребує дотримання всіх нормативних вимог. Найбільш складно здійсненним в умовах щільної міської забудови є дотримання санітарно-захисної зони (СЗЗ) від об'єкта. Усі необхідні розділи документації ви можете переглянути у розділі «готові проекти СТО для продажу».

Як приклад, нижче показані зразкидокументації - виконаний та узгоджений належним чиномБудгенплан та один із кресленьПОС (проект організації будівництва) для об'єкта - Автоцентр з ремонтною зоною та мийним постом.

Найцікавіший розділ ТР – технологічні рішення. Саме при розробці цього розділу проектувальник закладає технологічні рішення та обладнання:

типи та кількість витягів;
наявність зварювальної апаратури;
наявність компресора;
тип мийного обладнання, система підготовки та очищення води (для автомийок);

Розділ ПЗУ (схема планувальної організації земельної ділянки) теж важливий для об'єкта цього типу. Насамперед, це розміщення під'їздів, інженерних мереж та стоянок для відстою машин. Крім того, до цього розділу виявляють підвищену увагу ДАІ та КБДХ.

Коли всі розділи документації виконані, ми виконуємо усі необхідні узгодження проекту будівництва майбутньої автомийки. Заключним документів за погодженням, є погодження ОПС КДА.

Отримання дозволу на будівництво об'єктів СТО, автомийки тощо. можливо без експертизи. Раніше дозволи видавали у районному МВК – тепер на Зодчого Россі, але суть не змінилася – експертизу проходити не потрібно.

КРОК #6 Будівництво сервісу з автомийкою.

За бажанням замовника служба замовника компанії «Пітер Девелопмент» виконує весь комплекс робіт з організації будівництва та здачі в експлуатацію автосервісу. Докладніше про послуги служби замовника в компанії «Пітер Девелопмент» Ви можете прочитати на сторінках нашого сайту в розділі «Служба замовника» або у статті «ФІ-ДЕВЕЛОПМЕНТ - робота служби замовника в нових умовах».

Особливо слід зазначити проблеми підключенняінженерних мереж, із якими стикається забудовник. Найважче вирішуються питання щодо підключення електрики та води/каналізації. Про це можна написати окрему велику статтю (мабуть напишемо пізніше).

КРОК #7 Введення в експлуатацію

Введення в експлуатацію здійснює зазвичай будівельна компанія, яка виконує функції генпідрядника на об'єкті, якщо не зазначено інше. Служба замовника компанії «Пітер Девелопмент» під час укладання відповідного договору також може забезпечити здачу об'єкта та введення його в експлуатацію. Коли контроль за прийняттям рішень на будмайданчику знаходиться в одних руках (служби замовника), це зменшує ймовірність помилок, зменшує загальний час будівництва та загалом економить гроші наших клієнтів.

У розділі «реалізовані проекти» ви можете побачити виконані нами роботи:

Проекти введені в експлуатацію та підключені до міських інженерних комунікацій. Час на їх складання та подальші будівельні роботи становило трохи більше року.

На нашому сайті, зайшовши в розділ "законодавство", Ви можете отримати вичерпну інформацію про нормативну базу, що регламентує проектування та будівництво автосервісів у Санкт-Петербурзі. Якщо у вас виникли питання, або вам потрібні послуги служби замовника, ви можете звернутися до нас, заповнивши форму зворотнього зв'язку, або зателефонувавши до нашого офісу.