Іпотечний кредит на придбання житла – основні нюанси

Вітаємо! Сьогодні поговоримо про іпотечний кредит на покупку житла. Ви дізнаєтеся, що таке іпотека на купівлю житла, що потрібно для придбання житла в іпотеку, як правильно вибрати банк і як квартира, що куплена в іпотеку, правильно оформляється.

Що таке іпотечний кредит

Житло належить до базових потреб сучасної людини. Перед кожною дорослою людиною нерідко виникає питання про те, як її купити, якщо ціни надмірно високі, а такої суми на руках немає. Альтернатива у разі – іпотечне кредитування.

Купівля житла в іпотеку має на увазі банківську цільову субсидію, що видається на тривалий термін. При цьому позичальник зобов'язується повернути банку суму основного кредиту плюс встановлені банком процентні ставки користування коштами. Термін кредитування на цей тип послуги – від 5 до 30 років. При цьому об'єкт, що купується, залишається на період кредитування в заставі у кредитної організації.

Ті, хто зважився на такий крок, мають зробити глибокий аналіз параметрів майбутньої іпотеки за кількома критеріями і зробити вибір. Такий вибір супроводжуватиме потенційного позичальника на всіх етапах оформлення кредиту. Це такі параметри:

Вихід із цієї ситуації – вибір квартир тих забудовників, хто співпрацює з банком.

Що стосується вторинного житла, то кожен банк має свою карту, згідно з якою повинен бути розташований об'єкт, що купується. Є низка вимог до технічного стану: аварійні споруди, які можуть бути знесені найближчим часом, не приймаються.

Тип платежу. Основних видів два: ануїтетний та диференційований. Перший варіант передбачає погашення кредитурівними сумами до кінця терміну, а другий відрізняється тим, що відсоткові ставки будуть виплачені спочатку кредиту, а до кінця залишається лише погашення тіла позики. За замовчуванням майже всі банки в Україні використовують ануїтетний тип платежів. Але якщо позичальник має право ініціювати диференційований тип. Питання, який варіант вигідний.

Слід враховувати, що вигідність кредиту складається з багатьох чинників і лише відносно. Але за інших рівних умов диференційоване погашення вигідніше.

Валюта позики. Не слід повторити помилку тих 600 000 громадян, які останніми роками брали іпотеку в іноземній валюті і опинилися в скрутному становищі. Коливання валютного курсу останніх років зіграли злий жарт. У 2014-2015-роках через різницю курсу рубля щодо валюти щомісячні погашення позичальників зросли майже вдвічі. Переможцями із цієї ситуації виходять лише банки, а позичальники втрачають не лише житло, а й внесені за нього раніше кошти.

Як правило, валютні кредити завжди пропонуються за суттєво низькими відсотковими ставками. Але, як показала практика, ризики непомірно високі. Тому вибір має бути зроблено однозначно на користь рубля.

Банки погоджуються на видачу коштів після того, як повністю будуть переконані в мінімізації власних ризиків. Цей показник виявляється у платоспроможності потенційного позичальника і ліквідності житла, що купується.

Що можна придбати в іпотеку

На позикові кошти можна купити житлові та комерційні приміщення, заміські будинки або котеджі, земельні ділянки і об'єкти, що навіть будуються.

Щодо житла, що купується, кожен банк висуває власні жорсткі вимоги. Їх слід уточнити у кожному фінансовомуустанові окремо. Але загальний знаменник вимог ідентичний. Критерії оцінки нерухомості загалом стосуються таких характеристик:

юридична "чистота" об'єкта;
технічні характеристики;
ліквідність.

Іпотека житлових приміщень щодо об'єкта вимагає дотримання наступних юридичних вимог:

Квартира чи будинок не повинні бути об'єктом застави чи судових розглядів;
Якщо власник - літній або неповнолітній або такі перебувають у частці за нерухомість;
Приватизоване житло підлягає ретельній перевірці. Якщо є люди, які мають свою частку, то вони можуть у будь-який час пред'явити право на частину майна;
Власник житлового об'єкта має бути дієздатним;
Квартира або будинок виставлений на продаж відразу після настання права спадщини;
Продаж об'єкту за дорученням.

Детальну інформацію про відчуження об'єктів нерухомості, наявність орендних зобов'язань або судового арешту можна отримати через МФЦ або звернувшись до ЄДРП. Правовстановлюючі документи видаються у вигляді витягу з відповідних реєстрів. Їхнім збором займається сам продавець перед проведенням угоди.

Показником технічного стану є рік побудови житла. Банки віддають перевагу спорудам, не старшим 1990-х років будівлі. А ось у «хрущовок», незважаючи на їхню практичність і якість, все менше купівельного інтересу, оскільки вже через кілька років вони можуть вважатися старим і позбавляються тієї малої частки ліквідності. У цілому нині технічний знос будинку має становити трохи більше 60%.

Деякі банки не беруть на фінансування квартири студійного типу. У такому разі доведеться підшукати житло з окремою кухнею. Такожфінансуванню не підлягають об'єкти нерухомості, де відсутні мережі комунікацій.

Високу купівельну привабливість мають будинки, що будуються.

Також слід виявити уважність до квартир, де проведено перепрофілювання. Зміна первісного планування квартири у багатоповерховому будинку потребує технічного узгодження та наявності дозвільної документації. На практиці не всі власники дотримуються цих правил.

Якщо робити ставку на житло, що будується, то слід вибрати із пропозицій тієї будівельної компанії, яка має акредитацію в обраному банку. В іншому випадку велика ймовірність, що банк не захоче ризикувати інвестувати.

Ліквідність житла означає її котирування на ринку сьогодні і протягом найближчих десятиліть. Цей параметр визначається на основі експертного висновку ліцензованого оцінювача нерухомості. Фінансові установи схильні довіряти своїм фахівцям з оцінки, ніж тим, кого клієнт віддав перевагу. За цим пунктом доцільно покладатися рекомендації потенційного кредитора.

Як вибрати банк

Українці не мають труднощів при виборі банківських послуг та продукцій. Кількість ліцензованих банків станом на 2017 рік становить 623. Вибір банку в таких випадках визначається тільки за індивідуальними параметрами. Які ці параметри? Перерахуємо по порядку.

Процентна ставка. Щодо цього пункту прогнози фахівців на 2017 рік дуже оптимістичні. Зокрема, варто згадати промову міністра фінансів України Антона Силуанова. На його думку, у найближчі 2 роки очікується зниження відсоткових ставок до 7-8%. А вже у поточному 2017 році населення може виплачувати 10% річні на житло.

Сприятливою умовою дляцього мали послужити ціни на нафту і стагнація ринку нерухомості, що спостерігається в останні роки. Однак ціни на нафту не досягли очікуваного рівня, і ситуація залишається нестабільною.

Проте можна помітити позитивну динаміку в іпотечних пропозиціях провідних банків країни.

Початковий внесок. Зазвичай ця сума становить від 10 до 30% від вартості об'єкта, що купується. Але як бути, якщо такої суми немає?

Ряд банків готові сплатити всю вартість нерухомості. У такому разі, звичайно, відсоткові ставки будуть на порядок вищими. Наприклад, Металлінвестбанк пропонує іпотечну продукцію з аналогічною назвою. Таке фінансування доступне для тих, хто працює за наймом. Процентні ставки становлять 14% річних. При цьому є важлива умова – дохід позичальника має перевищувати суму щомісячних платежів з іпотеки щонайменше вдвічі.

Аналогічні пропозиції є у банку «Відродження» та Промзв'язокбанк дають під 13% річних.

Без підтвердження прибутків. Наступний нюанс стосується тих 30% українських громадян, які працюють у тіньовому секторі економіки. Такі громадяни отримують зарплату в «конвертах», тому вони не мають можливості підтвердити свій дохід офіційними довідками. Деякі банки враховують такі реалії. Банки надають іпотеку за двома документами або за довідкою за формою банку.

Використовуйте наш сервіс «Підбір іпотеки», щоб зробити правильний вибір серед найкращих пропозицій банків.

Етапи іпотечної угоди

Коли вся аналітична частина роботи з вибору іпотеки зроблена, настав час приступити до практичної частини. Іпотечна угода складається з кількох етапів. Процес отримання може тривати кілька місяців.

Збір документів

Базовийпакет документів включає такі папери:

загальноцивільні паспорти учасників угоди: подружжя та поручителі (якщо передбачається);
документ, що підтверджує сімейний стан;
довідка про доходи або 2-ПДФО;
документи, що підтверджують трудову діяльність.

Кожен банк має свій встановлений список до документів, тому на практиці доведеться зібрати набагато більше документів. Із цими документами слід йти до кредитного фахівця. У банку потрібно заповнити просту анкету та підписати заявку.

Розгляд документів

Банк приймає документи на розгляд та протягом кількох найближчих тижнів виносить рішення: позитивне або відмова. У першому випадку кредитний фахівець озвучить максимальну суму, на яку позичальник може розраховувати, і повідомить параметри житла, що купується. Рішення банку зазвичай діє протягом 2-6 місяців. Протягом цього терміну необхідно підібрати потрібне житло.

У разі відмови не варто опускати руки. Більшість отриманих довідок дійсна протягом 6 місяців. Заявку слід подавати вже до інших банків.

Підбір нерухомості

Коли житло знайдено, позичальнику потрібно отримати копію наступних документів і віднести до банку:

правовстановлюючий документ на нерухомість: договір купівлі-продажу, міни, дарування, право спадщини чи інше;
виписка із домової книги;
витяг з ЄДРП про юридичну чистоту об'єкта;
копії особових рахунків;
згода співвласників на продаж;
паспорти власників;
кадастровий паспорт;
висновок незалежного оцінювача;
технічний паспорт;
довідка з БТІ.

На угоді беруть участь тристорони: продавець, позичальник та представник банку. Позичальник підписує іпотечний договір. Між продавцем та покупцем підписується договір купівлі-продажу. Продавець отримає свої гроші з рахунку, куди надійдуть гроші від банку. Але користуватися коштами він зможе не раніше ніж 5 днів з моменту угоди.

Усі витрати, пов'язані з правочином, несе покупець. Це можуть бути послуги нотаріуса, страхування, держмито на реєстрацію та інше.

Як закрити та дострокове гасіння

Іпотека дається терміном у середньому від 5 до 30 років. Насправді в середньому іпотека надається 15 років. На думку фахівців, занадто великі терміни (понад 20 років), загрожують великими переплатами. Невеликі терміни створюють навантаження сімейному бюджету і підвищують ризик прострочень.

У будь-якому випадку, кожен позичальник вважає, що чим раніше фінансовий тягар зніметься з плечей, тим краще. Це право передбачено на законодавчому рівні. За прояву ініціативи про дострокове погашення банк не має права відмовляти. Також законодавчо заборонено фінансовим установам стягувати додаткові санкції чи штрафи за дострокове погашення. Слід враховувати, що банки за умовчанням практикують ануїтетні платежі, у якому ризик недоотримання прибутку вже враховано.

Погашення буває наступних видів:

повне погашення іпотеки Після сплати боргу банк видає відповідну довідку та документи на придбаний об'єкт. Історія вноситься до кредитного реєстру. Угода на цьому вважається завершеною;
часткове погашення ануїтету. У цьому випадку позичальник має можливість скоротити термін або суму платежів;
частково дострокове погашення передбачає зменшення диференційованих платежів: процентів та тіла кредиту.

Позичальник повинен повідомити просвоєму намірі дострокової виплати до банку. Це можна зробити різними способами від простого дзвінка до відвідування відділення. Все залежить від банку та його можливостей.

Важливо прорахувати всі варіанти розвитку. Законодавство передбачає різні альтернативні варіанти у разі обтяження іпотечних зобов'язань: рефінансування, перекредитування, банкрутство фізичних осіб чи проста заявка керівництву банку про продовження терміну чи зменшення платежів. Такі права позичальників делеговано законом.

Якщо вам потрібна юридична підтримка по іпотеці та рішення у складній ситуації, то обов'язково запишіться на безкоштовну консультацію до нашого юриста у спеціальній формі.

Також вам буде корисним наш іпотечний калькулятор, який дозволить вам зробити розрахунок іпотечного платежу.

Чекаємо на ваші запитання. Будемо вдячні за оцінку та передплату на оновлення.