Іпотека - підводне каміння та ризики для покупця

Зміст

Легальний грабіж

Купівля будинку відразу у власність – варіант ідеальний. Однак, зібрати повну суму можуть лише одиниці і на допомогу приходять банкіри. Умови кредитора є відверто грабіжницькими, але вибору немає і люди підписують договір під божевільні 12-17% річних, при тому, що західними економістами доведено: ставка понад 4% збільшує ризик неповернення на 80%.

Легальне пограбування давно підкріплене законами України та міжнародного права, тому банківська система ставить себе на чолі фінансової системи та диктує свої умови. Особливо небезпечною є доларова іпотека. Так, крім відсотків банку доведеться покривати залежність української фінансової системи від нафто-долара.

За 20 років іпотеки сума виплати перевищить вартість вашого житла в 2,5 рази. Тобто взяли 5 мільйонів — віддали 12,5. А за валютної іпотеки, будьте готові раз на 10 років випробувати подвійне збільшення суми боргу в рублевому еквіваленті.

Які підводні камені та ризики у іпотеки

Почати варто з того, що поки що діє договір іпотечного кредитування будинок і земельна ділянка належить банку. Його не можна продати, обміняти чи передати у спадок без участі кредитора. Хоча хтось вам може сказати, що будинок в іпотеці можна продати — і це правда. Тільки іпотеку спочатку доведеться закрити самому або знайти покупця, готового погасити за вас борг перед покупкою.
Але хочу одразу попередити — охочих сплатити чужий кредит буде небагато. Навіщо покупцю, який має гроші оплачувати чужі борги? Він купить або відразу у власність (без обтяження вашими боргами), або вам доведеться знизити ціну так, щоб пропозиція стала ліквідною (відсотків так на 10-20).
Крім того, банківський договір складено таким чином, що спочаткуви сплачуєте відсотки, а потім гасите тіло кредиту (основний борг). Розірвання іпотечного договору навіть через 5 років та повернення майна банку може залишити вас боржником.

Ставка на життя чи іпотечне страхування

А тепер давайте поговоримо про страхування життя, яке нав'язують разом із іпотекою. Точніше ми повинні купувати страховку, як і ОСАЦВ, згідно із законом. Щоб зрозуміти, як нас дурять — трохи звернемося до історії.

В Англії, а пізніше і США, звідки родом страхова система, дуже люблять укладати парі та робити ставки. Люди сперечаються на гроші з приводу, ходять у казино, де роблять ставки і взагалі часто перебувають у стані азарту. То до чого тут казино та страхування та життя?

Справа в тому, що страховка - це документ, в якому прописано приблизно наступне: ви (гравець) ставите 30 000 рублів на те, що цього року можливо ви більше не зможете платити за кредитом. Страхова компанія вашу ставку приймає і каже: "ОК, якщо ви помрете, то ми заплатимо 1,5 мільйона рублів і покриємо за вас борг за кредитом". Виходить, що ви уклали парі на свою смерть з коефіцієнтом 1:50. Будь-яке страхування - це узаконене парі, яке ви укладаєте зі страховою компанією.

Плюси та мінуси кредиту на земельну ділянку

Варіант купівлі земельної ділянки в кредит чи іпотеку можна розглядати лише у разі вигідної «гарячої» пропозиції. Тільки так відсотки за кредитом покриє різниця між вартістю купівлі та середньою ринковою ціною земельної ділянки.

Чому я не раджу брати кредит на землю

Перед початком будівництва будинку важливо мати повну суму. Однак, в умовах щоквартального зростання цін на будматеріали, заготовлених на будівництво грошей, все одно не вистачить. Тому, щоб уникнути"довгобуду" - людям доводиться брати гроші в кредит і добудовувати на позикові кошти.

А тепер уявіть, як платити кредит за будівництво будинку, коли ще не закрито кредит на купівлю земельної ділянки?

Коли вигідно брати іпотеку

Купівля у кредит готового доходного житла. Наприклад, з метою перепродажу на вигідніших умовах та дострокового погашення тіла кредиту. Або здавання житла в оренду та погашення іпотеки регулярними платежами рівними сумі оренди.
Іпотека для будівництва будинку. Так ви отримаєте готовий будинок за ціною 15-20 тисяч карбованців за квадрат. Тобто, навіть з урахуванням виплати відсотків за іпотекою протягом 20 років, ви отримаєте будинок за ринковою ціною: 20 т.р*2,5 рази = 50 тисяч рублів за квадратний метр.
Купівля житла за ціною, нижчою від ринкової. Цей спосіб схожий будівництво будинку з використанням позикових коштів. Сенс - це погашення відсотків за іпотекою за рахунок різниці ціни купівлі та ринкової вартості житла. Тобто різниця між ринковою ціною та фактичною ціною повинна покривати суму переплати за відсотками.

Альтернатива іпотеці

Якщо ви не хочете будувати, а грошей на покупку готового будинку не вистачає, то я рекомендував би наступне:

Споживчий кредит для придбання будинку. Різниця між кредитом та іпотекою становитиме лише 3-4%, але сума буде обмежена вашим офіційним доходом. Так ви зможете уникнути обтяження на продаж та отримати будинок одразу у особисту власність, а у разі форс-мажору спокійно продати нерухомість та закрити борг за кредитом.
Відстрочення від покупця. Законом передбачено продаж нерухомості з іпотекою на користь продавця. Тобто свідоцтво про власність у графі обтяження матиме відповідну позначку на основі зареєстрованого уРосРеєстр додаткової угоди між продавцем і покупцем. У додатковій угоді прописується графік та сума платежів. Так ви зможете взяти іпотеку на вигідніших умовах або уникнути відсотків повністю.
Купівля у безвідсоткову розстрочку від забудовника. В основному такий бонус надають забудовники котеджних селищ або добре знайомі продавці. Але хочу вас одразу попередити, що, найімовірніше, відсотки будуть закладені у початкову вартість ділянки.

Реальність така – хто є господарем грошей, той і є власником. 85% нерухомості та автомобілів у США перебувають у заставі у банків, а значить банкам і належать. В Україні цей відсоток нижчий за рахунок приватизації спадщини СРСР та утворення цілого кластеру власників житла за рахунок держави. Будинки та квартири переходять у спадок, полегшуючи фінансове навантаження населення, проте українські банки явно прагнуть такої ситуації виправити.