Історія пригоди бабусі-інвестора, або Як заробити на іпотеці
Щоб стати інвестором, не обов'язково мати в наявності суму, що дорівнює вартості квартири. І навіть якщо така сума є, не обов'язково вкладати її в одну квартиру
Якщо для одних іпотека – це кабала, в яку впрягаються хоч і за своєю волею, але частіше від безвиході, то для інших іпотека – це фінансовий інструмент, за допомогою якого вони заробляють не лише на квартиру, а й на машину та багато інших радощів життя . Як це можливо? На думку експертів, це звичайна математика та вміння використовувати навколишню дійсність собі на благо.
Ні для нікого не секрет, що ціна однієї і тієї ж квартири в новобудові на початковому і кінцевому етапі істотно відрізняється один від одного: різниця за рахунок стадії будівництва становить 30-70%. «Найпростіший і очевидніший спосіб заробити інвестору, який має 1,5-3 мільйони рублів, - купити новобудову на етапі котловану і потім продати її на більш просунутій або зовсім кінцевій стадії готовності, - каже Марія Літинецька, генеральний директор «Метріум Груп». - Але для того, щоб стати інвестором, не обов'язково мати в наявності суму, що дорівнює вартості квартири. І навіть якщо така сума є у кишені, не обов'язково вкладати її в одну квартиру».
Отже, якщо у вас є 20% власних коштів від вартості цікавого та перспективного з погляду інвестицій об'єкта, то на 80%, що залишилися, можна оформити іпотечний кредит. Чому саме 20%, а чи не менше? Тому що, маючи 20% коштів, вибір банків, у яких можна оформити кредит без додаткових страховок та комісій, значно ширший, ніж із меншим початковим внеском. Крім того, ймовірність схвалення вашої заявки буде більшою.
«І не варто боятися - при грамотному інвестуванні ви окупите всі витрати і щезаробите , - продовжує Марія Літинецька. - Просунуті інвестори купують в іпотеку та по 3-5 квартир у різних банках. Головне, щоб їхній дохід дозволяв виплачувати кілька кредитів. Як правило, такий інвестор платить іпотечний кредит протягом року, але не в тому сенсі, що за рік він гасить всю суму кредиту, а просто протягом року поступово вносить ануїтентні платежі. Потім через рік чи трохи більший термін він продає квартиру (головне – спіймати зручний та вигідний момент для продажу). При відніманні з отриманого доходу залишку за кредитом, сплачених відсотків та раніше внесеної суми початкового внеску отримуємо розмір прибутку. У поточній ринковій ситуації цей прибуток набагато вищий за дохідність за вкладом».
Варто зазначити, що іпотечні кредити повністю не погашалися, квартири продавалися з іпотечними кредитами, що діють, що не накладало фінансового навантаження на сім'ю бабусі.
«Зрозуміло, дані доходи не завжди досяжні, – зазначає Роман Строїлов. - Точніше не на кожному проекті. Бабуся-інвестор вкладалася на стадії котловану та була першою серед двохсот покупців у ЖК на одну тисячу квартир. Я впевнений, що така норма прибутковості є недоступною для районів комплексної забудови. Коли девелопер будує одразу 5-10-15-20 корпусів, отже, він прийшов на територію надовго. І фізичній особі – приватному інвестору – буде дуже важко конкурувати із забудовником весь період будівництва. Наведені розрахунки актуальні для будинків, що окремо стоять, розрахованих на одну - максимум дві черги (вважай - точкова забудова) з високими темпами будівництва. Причому оптимальна точка виходу із проекту - 1 рік, максимум – 1,5. Далі витрати на іпотеку починають з'їдати маржинальність, тому що квартира вже не зростає в ціні такими високими темпами. Відсотки поіпотеці стають вищими, ніж темпи зростання прибутковості по придбаній квартирі».
Так, цей спосіб інвестування можна назвати ризикованим. Тим не менш, той, хто розуміється на ринку новобудов, може оцінити надійність забудовника і не боїться використовувати фінансові інструменти (такий, як іпотека), заробляють дуже непогані гроші. Тому переважно такими інвесторами стають професійні учасники ринку, ріелтори, банківські співробітники, але не тільки вони. Нерідко такий побічний «бізнес» ведуть і віддалені від цієї сфери люди.