Як і кому можна продати квартиру з боргами - розбираємо чи можна продати приватизовану та
Заборгованість за послуги комунальних служб може виникнути через низку причин, включаючи як поважні, так і пов'язані з безвідповідальність власника квартири. У будь-якому разі борг накопичується та потребує погашення. Через заборгованість, що утворилася, власник неодмінно зіткнеться з проблемами при необхідності продажу квартири. Тому для того, щоб уникнути можливих наслідків, потрібно знати, як продати квартиру з боргами.
Чи можна продати квартиру з боргами: розбираємо різні ситуації
Приватизовану
Найчастіше продати квартиру із заборгованістю з комунальних послуг можливо, але уникнути відповідальності за несплату не вдасться.
Згідно з українським законодавством новий власник житла несе відповідальність за оплату комунальних платежів:
- з дати оформлення та отримання свідоцтва про державну реєстрацію права власності;
- відразу після отримання приміщення у своє розпорядження.
Однак якщо передачу заборгованості за комунальними платежами було обумовлено між сторонами, то така угода може бути укладена. Згода на погашення боргу новим власником має бути зафіксована письмово. Крім того, буде потрібне письмове підтвердження керуючої компанії, відповідальної за надання комунальних послуг.
Всі зобов'язання сторін повинні бути завірені у нотаріуса з обов'язковим зазначенням суми заборгованості на момент купівлі/продажу квартири.
Необхідно розуміти, що заборгованість по квартплаті покладається на людину, а не об'єкт нерухомості. Тому продаж квартири із заборгованістю є можливим, алесупроводжується певними труднощами оформлення правочину.
Для оформлення продажу квартири з боргами потрібні такі документи:
- паспорт чи будь-який інший рівноцінний документ, що засвідчує особу;
- нотаріально завірена довіреність (якщо продажем об'єкта займається посередник);
- свідоцтво про народження та дозвіл на продаж від імені опікунської ради (якщо співвласником квартири є неповнолітня);
- свідотство про власність;
- підстава отримання прав на квартиру (заповіт/дарівна/договір купівлі-продажу або обміну тощо);
- кадастровий паспорт та план;
- технічна документація;
- витяг з ЄДРП (для підтвердження юридичної чистоти угоди);
- нотаріально засвідчену згоду на правочин від імені всіх власників житла;
- довідка із додому книги;
- виписка з особового рахунку.
При пред'явленні претензій до потенційного покупця житла його послідовність дій полягатиме в наступному:
- звернутися до керуючої компанії за довідкою про наявність боргу;
- повідомити керуючу компанію про зміну власника квартири, написавши заяву та доклавши копії правовстановлюючих документів;
- повідомити продавця про вимоги про сплату заборгованості.
Конфлікти, які сторони не можуть залагодити самостійно, вирішуються у судовому порядку.
У деяких випадках найбільш оптимальним варіантом буде знизити вартість об'єкта на суму заборгованості по квартплаті.
Однак за будь-якого виходу з ситуації всі нюанси угоди мають бути зафіксовані на папері. Окремим пунктом необхідно прописати переведення боргу продавця на покупця.
У випадках, коли придбання квартири з обтяженням через борг за комунальними платежами не передбачає переведення заборгованості на нового власника, обов'язок погашати заборгованість виникає з дати реєстрації нового права власності.
Передача заборгованості здійснюється виключно за письмовою згодою сторін.
Неприватизовану
Згідно з українським законодавством неприватизовану квартиру незалежно від того, чи рахуються борги за мешканцями чи ні, продати неможливо.
У такому разі квартира є власністю держави, а значить, і розпоряджатися не можуть. Лише після процедури приватизації квартиру можна буде виставити на продаж.
Однак часом можна позбутися квартири, яка не перебуває у власності, можна шляхом її приватизації спільно з покупцем або здійснивши обмін одного житла на інше.
Муніципальну
Одним із варіантів продажу квартири із наявними заборгованостями по квартплаті є внесення покупцем застави. Дана сума згодом має бути відправлена на погашення боргу за комунальними платежами, без чого дозвіл на реалізацію нерухомості отримати буде неможливим.
Чи можуть пристави продати квартиру за борги?
Якщо власник житла своєчасно не сплачує за комунальні послуги, то за значної суми боргу співробітники ЖКГ можуть подати позовну заяву до суду для стягнення заборгованості.
Якщо квартира перебуває у власності, то відібрати її можуть у рахунок погашення боргів за комунальні послуги у таких випадках:
- квартира не є єдиним житлом боржника;
- квартира віддана у заставу за іпотечним договором;
- винесено судове рішення щодо проведеннястягнення.
Якщо квартиру передано боржнику від держави за договором найму, а борги утворилися з об'єктивно неповажних причин, то через півроку прострочення квартиру можуть відібрати, а сім'ю виселити у примусовому порядку.
Безумовно, на вулицю ніхто нікого не вижене, і мешканцям нададуть житло натомість. Однак площу квартири буде підібрано з розрахунку 6 квадратних метрів на одного члена сім'ї.
Позбавити житла не зможуть, якщо є хоча б одна з нижчевказаних поважних причин:
- хвороба члена сім'ї;
- наявність неповнолітніх чи інвалідів у складі сім'ї;
- затримка виплати заробітної плати;
- вимушене безробіття боржника.
Виселення можливе лише в тому випадку, якщо боржнику неодноразово надходили попередження про необхідність термінового погашення боргу, але мешканці ігнорували дані повідомлення та платежі не вносили.
Якщо власник є боржником за аліментами
Якщо боржник за аліментами є власником житла, і при цьому житло не заарештовано судовими приставами, то продати квартиру можна. При цьому борг залишиться за старим господарем, а новий власник не матиме ніякого відношення до нього.
Однак якщо арешт на житло вже накладено, то продати квартиру неможливо.
Чи можна продати квартиру з боргом за кап ремонт?
Продати квартиру з наявними боргами за комунальними платежами, квартплатою чи капремонтом можна. Але необхідно розуміти, що факт заборгованості перед новим покупцем приховати не вийде, оскільки оформлення прав власності відбувається на підставі пакета документів, куди входить виписка з особового рахунку, що відображає стан оплати за ЖКП.
У такому разі залишається тількиспробувати домовитися з покупцем про внесення авансу для подальшого погашення заборгованості або про передачу боргу новому власнику, попередньо зменшивши вартість житла на сумісну суму.
Маючи борги у банку
Якщо житло є запорукою кредиту, то без згоди банку продати таку квартиру не можна.
Чи можна продати квартиру, якщо вона в іпотеці з материнським капіталом?
В даному випадку процедура продажу квартири мало чим відрізняється від продажу квартири, яка просто взята в іпотеку. Проте будь-яке житло, придбане за допомогою материнського капіталу, може бути продано лише з дозволу органів опіки. Таким чином, щоб продати квартиру, взяту в іпотеці під материнський капітал, необхідно отримати дозвіл не лише від органів опіки, а й від кредитора.
Як відбувається процес продажу квартири із боргами?
Існує кілька способів продажу квартири за взаємною згодою сторін. Один із них полягає у складанні проміжної угоди про отримання авансу. У цьому документі мають бути прописані всі умови угоди та цілі, на які піде сплачена покупцем сума.
У такому разі, якщо новий власник навіть не вживе заходів для погашення боргу за ЖКП, він не уникне проблем з компанією, що управляє. Проте з юридичної точки зору він не нестиме жодної відповідальності за накопичений борг.
У цій ситуації заборгованість рахуватиметься за колишнім власником до закінчення терміну позовної давності. Після закінчення трирічного терміну з колишнього господаря кошти у рахунок сплати боргу зможе стягнути навіть суд.
Через заборгованість по комунальних платежахсудові пристави можуть накласти на квартиру обтяження, яке не дозволить продати квартиру до повного погашення боргу.
Хто займається покупкою квартир із боргами?
Як показує практика, деякі громадяни цілеспрямовано купують квартири із боргами за комунальними платежами. Зумовлений цей інтерес тим, що такі квартири сильно падають у ціні, завдяки чому потенційний покупець може заощадити суттєву суму грошей.
Крім звичайних громадян, подібні заходи нерідко практикують деякі агентства нерухомості, купуючи житло на максимально вигідних для себе умовах, погашаючи борги, а потім продаючи його з значною більшою націнкою.
Підсумовуючи, хочеться відзначити, що продаж квартири з боргами за комунальними платежами можливий, але вимагає знання деяких юридичних тонкощів. Залучення фахівців у сфері нерухомості та юриспруденції допоможе суттєво полегшити процедуру та уникнути неприємних наслідків оформлення такої угоди.
Москва та область:+7 (499) 110-71-84
Санкт-Петербург та область:+7 (812) 407-15-68
Москва та область:+7 (499) 110-71-84
Санкт-Петербург та область:+7 (812) 407-15-68