Як можна убезпечити себе від ризиків під час укладання договору оренди
Чи замислювалися ви як підстрахувати себе під час укладання договору оренди від різних «сюрпризів» з боку орендодавця, про які він або не знав чи вирішив замовчати? Як заздалегідь убезпечити себе від проблем, які згодом можуть виникнути з об'єктом, наприклад, домагань третіх осіб чи технічних недоліків приміщення? Можливо, у цьому вам допоможе новий інструмент договірного права – запевнення про обставини.
Розповідає Юлія Вербицька, HoReCa-юрист, магістр приватного права
Недостовірні запевнення можуть стосуватися:
1) предмет договору,
2) повноважень на його укладання,
3) відповідності договору застосовного до нього права,
4) наявності необхідних ліцензій та дозволів,
5) фінансового стану сторони за договором,
6) інших важливих обставин, що належать до третьої особи.
Причому цей список не є вичерпним.
Запевнення можуть бути встановлені в самому договорі (згадайте, як майже в будь-якому договорі купівлі-продажу нерухомості продавець гарантує, що об'єкт не закладений та не обтяжений правами третіх осіб), так і повідомлено усно чи письмово стороною за договором. Звичайно ж, краще зафіксувати їх у договорі, інакше потім можуть виникнути проблеми із доведенням.
Ось деякі специфічні приклади запевнень, які можуть убезпечити орендаря:
- Приміщення відповідає всім технічним, санітарним та протипожежним нормам;
- Приміщення не перебуває у обтяженні;
- Приміщення відповідає вимогам міжнародної сертифікації у сфері екології чи енергозбереження;
- На території орендаря відсутні якісь «небажані сусіди» (наприклад, бару в жодному разі не можнамати у себе під боком якусь освітню чи медичну організацію, інакше йому не видадуть ліцензію на алкоголь).
Звичайно, при детальній розробці договору кожне з них варто конкретизувати, а також додати запевнення щодо повноважень, суті угоди та деякі інші. Як бачите, у нас з'являється ще один спосіб убезпечити себе на стадії вибору об'єкта оренди (про те, на що потрібно звертати увагу при виборі приміщення – можна прочитати в минулому матеріалі).
А що робити, якщо об'єкт повністю не підходить для провадження діяльності, хоча орендодавець запевняв зворотне? Наприклад, якщо приміщення, розташоване на цокольному поверсі, за протипожежними вимогами виявляється непридатним для масового перебування людей (понад 45 осіб), і виправити це можна, лише провівши капітальну реконструкцію будівлі. Якщо дослівно процитувати закон, то це будуть «недостовірні засвідчення контрагента, які мають для сторони важливе значення» – п. 2 ст. 431.2. У такому разі, крім збитків, постраждала сторона також може відмовитися від договору (але інше може бути передбачено в самому договорі). Оскільки тут можна буде говорити про винну поведінку орендодавця, то орендар має повне право вимагати повернення забезпечувального платежу (або як його називали раніше, гарантійний внесок, депозит, забезпечувальний внесок тощо).
У деяких випадках замість відмови від договору можна вимагати визнання договору недійсним за правилами ст. ст. 179 та 178 ДК РФ. Це можливо, якщо договір укладено під впливом обману або суттєвої помилки, викликаної недостовірними запевненнями, що були дані іншими сторонами. Який спосіб захисту права вибрати: відмова від договору чи визнання його недійсним, варто вирішити виходячиз причин конкретної справи. Так, якщо договір виповнюється вже не один рік, варто подумати, перш ніж влазити у двосторонню реституцію та інші радості оскарження угоди. Якщо ж договір навіть не почав виконуватися, та ще ви передали забезпечувальний платіж, і щодо нього в договорі є якісь особливі правила, що ускладнюють його повернути у разі відмови від договору, а ще якщо і відмова від договору заборонено, тоді варто задуматися про оскарження всієї угоди.
Отже, тепер ви можете самі перевірити, чи всі потрібні гарантії є у вашому договорі оренди, а якщо чогось не вистачає, то дайте завдання вашому юристу їх у договір включити та погодити нову редакцію. Тим більше, що зараз орендодавці стали більш зговірливими в умовах договору – завдяки спаду попиту на оренду приміщень.