Як не потрапити на гроші з новобудовою Що робити, якщо площа купленої квартири виявилася меншою

Що робити, якщо площа купленої квартири виявилася меншою

потрапити

Ми отримуємо чимало листів від читачів із проханнями допомогти розібратися у тому чи іншому спірному питанні у сфері нерухомості. Сьогодні ми розглядаємо одну з найпоширеніших ситуацій, що зустрічаються у редакційній пошті.

Класичний капкан на покупця

Людина купує квартиру на первинному ринку на ранній стадії будівництва будинку за договором пайової участі (ДДУ), вчасно вносить усі належні платежі в необхідному обсязі. А на момент здачі новобудови в експлуатацію стикається з тим, що після обміру представниками бюро технічної інвентаризації площа придбаного житла виявляється меншою, ніж вказувалося в проектній документації.

У покупця виникає резонне питання – а на чиєму боці тут правда? І чи взагалі можна повернути гроші, сплачені за неіснуючі метри?

Спочатку ми вирішили з'ясувати, а наскільки поширена така ситуація на ринку первинного житла? Чи є вона для ринку нормою, чи це, скоріше, виняткові випадки?

Як розповів нам директор департаменту продажів ДК «Гранель»Рустам Арсланов, випадки, коли після обміру БТІ зазначена в ДДУ площа квартири змінюється, трапляються часто. «Проектна площа може відрізнятись від фактичної у той чи інший бік, — каже він, — але нічого страшного в цьому немає. У типових серіях житлових будинків відхилення фактичної площі від проектної мінімальні, похибка в середньому може становити від 0,1 до 2%. А серйозні розбіжності зазвичай зустрічаються в будинках, зведених за індивідуальним проектом».

Якщо після обміру БТІ площа квартири зменшилася чи збільшилася, продовжує Рустам Арсланов, тозабудовник повинен зробити перерахунок — повернути гроші пайовику за квадратні метри, що бракують, або попросити доплати за додаткову площу. Перерахунок вартості відбувається за ціною квадратного метра, яка вказана в ДДУ. Щоправда, за словами експерта, покупець не зможе розраховувати на зміну ціни договору, якщо квартира купувалась у рамках «військової іпотеки». Винятки можуть становити випадки, коли похибка є несуттєвою, в межах 0,1-0,5%.

«Зазвичай у ДДУ, — доповнює колегуОлена Валуєва, директор з маркетингу Mirland Development, — є відповідний пункт про це. Наприклад, у деяких компаніях спеціально обумовлюється різниця площ один квадратний метр». Якщо ж різниця більша, продовжує фахівець, і становить, наприклад, 5-10 квадратів (тоді як загальна площа об'єкта — 50), це означає, що документація в процесі будівництва зазнала суттєвих змін.

Однак так гладко все виглядає лише теоретично. Насправді ж, зазначає директор одного з ріелторських агентств східного Підмосков'яСвітлана Блаженова, все, зрештою, природно, впирається у гроші. Особливо в Москві, де вартість квадратного метра досягає просто надхмарних висот. Тому забудовники наловчилися страхувати себе від повернення грошей громадянам. Наприклад, вони оперують поняттями «кінцева вартість квартири» та «кінцева вартість договору», вказуючи окремим пунктом, що остання є остаточною та зміні не підлягає навіть після обмірів БТІ (один зразок є у розпорядженні«СП» ), а різниця сприймається як законний прибуток забудовника.

«Хоча у нормальній компанії, — підкреслює Арсеній Васильєв, генеральний директор санкт-петербурзької ДК «УНІСТО Петросталь», —передбачено перерахунок вартості квартир у разі зменшення чи збільшення площі квартири після вимірів БТІ. Навряд можна вважати нормою, якщо компанія робить перерахунок. Але, в будь-якому випадку, всі умови угоди чітко прописуються в договорі, що укладається. Тож насамперед слід уважно вивчати документ, може, покупець спочатку виявляє неуважність».

Якщо ж вищезгаданий пункт у договорі є, і йдеться не про 5-10 метрів різниці, то, як правило, розраховувати отримати гроші із забудовника — справа явно безнадійна, зазначає підмосковний юрисконсультГалина Волкова. Тому що на практиці зазначають інші представники юридичної спільноти, для винесення судового рішення визначальною обставиною є факт добровільного підписання договору сторонами. Особливо якщо автограф покупця вже стоїть під передавальним та дефектним актами.

Побічно підтверджує цю думку та реальний приклад, наведений Світланою Блаженовою. «Одного разу ми купували квартиру в одній з великих і красивих столичних новобудов, які зводилися ще заЛужкова фірмою під керівництвом його дружини. З менеджерами проекту розмовляли дуже серйозні та забезпечені люди, які вирішували питання з нафтою, які саме збиралися позиватися з цього приводу із забудовником. Так ось, інформації про те, що надміру сплачені гроші їм повернули, я не маю».

Мабуть, резюмує вона, якщо йдеться не про 30-40 тисяч, а про мільйон-другий, то єдине, на що залишається сподіватися громадянинові, то це на Федеральний закон № 214-ФЗ. За логікою речей, після кількох редакцій у ньому мають бути якимось чином передбачені такі варіанти розвитку подій. А оскільки він має статус федерального, то його норми мають превалювати надбудь-якими документами нижнього рівня, до яких належить ДДУ.

Отже, відвоювати свої кровні таки можна?

Як відзначають юристи, домогтися свого все ж таки можна. Тільки справа ця клопітна і накладна. Забудовники зазвичай дуже активні, якщо йдеться про перевищення проектної площі після обмірів БТІ, а в інших випадках вважають за краще зволікати. І якщо вимагати різницю через суд, то громадянин має бути готовий як мінімум до витрат на проведення незалежної судово-будівельної експертизи щодо невідповідності житла проектної документації. Це може обійтися учаснику ДДУ в копієчку, та й до того ж забудовник може висунути кандидатуру свого експерта. І що в цьому випадку буде ув'язнено — велике питання. Саме ці висновки для суду стають визначальними.