Як Німеччина вирішила квартирне питання - українська газета
Де взяти грошей на велике будівництво
За визнанням виконувача обов'язків обербургомістра Лейпцига Андреаса Міллера, об'єднання Німеччини прискорилося багато в чому. через загострення житлової кризи у колишній НДР. У східних землях гостро не вистачало житла. Можливо, тому відразу після руйнування Берлінської стіни уряд країни, що об'єдналася, негайно оголосив про масштабну житлову програму.
Під забудову виділялися великі ділянки, інвестори отримали безпрецедентні податкові пільги - країни вибухнув справжній будівельний бум. Платоспроможний попит на житло держава підтримувала, розвиваючи як іпотеку, а й кредитування через будівельно-ощадні каси. Це в Україні чомусь іпотека поставлена на чільне місце - та ще й за американською, дорожчою моделлю. У післявоєнній же Німеччині – бідній та зруйнованій – ще в середині минулого століття розвивали більш дешевий варіант вирішення житлового питання – через будощадкаси. І після об'єднання успішно "перенесли" його й у східні землі.
За 16 років роботи національної житлової програми дефіцит житла у східнонімецьких містах змінився на його надлишок.
Спосіб полягає в тому, що людина, яка планує купити квартиру, регулярно вносить у касу гроші на цільовий накопичувальний рахунок. Коли сума сягає приблизно половини вартості житла, другу половину вкладник отримує у вигляді довгострокового кредиту – під скромні відсотки. Їхній невисокий рівень забезпечує держава. І держава ж стежить, щоб накопичити стартовий капітал можна було за розумний термін: за регулярне внесення власних коштів громадянин отримує реальні грошові премії. Цей спосіб, на відміну іпотечного кредитування, не вимагає застави нерухомості. А"добропорядність" та стійкість будощадкас (щоб не перетворювалися на "піраміди") прискіпливо відстежує держава.
Сьогодні, лише через 16 років, німці не тільки позбулися дефіциту житла, але навіть визнають, що перегнули ціпок. Вони зіткнулися вже з протилежною проблемою: у тому ж Лейпцигу зараз пустує приблизно 70 тисяч квартир за ціною близько 500 євро за метр.
Щоправда, річ не тільки в тому, що розмахнулися і звели більше, ніж було потрібно. Прорахувалися у двох речах: по-перше, не врахували "мрію простого німецького бюргера" - прагнення багатьох городян перебратися нехай на околицю, зате у свій власний будинок. І, по-друге, неправильно оцінили масштаби того, що багато східних німців відразу захочуть зануритися з головою в "розвинений капіталізм", а тому рвонуть на постійне проживання у західні землі.
Отже, сьогодні житлові програми знову скориговані: відновлено оподаткування при будівництві житла, пільги залишилися лише при реконструкції історичних будівель. А міська влада ламає голову над тим, що робити з порожніми кварталами - це здебільшого старі зношені будівлі післявоєнної споруди та панельні будинки 60-70-х років.
Зносити не можна, санувати
"Нам корисно подивитися на проблему реконструкції застарілих серій через німецькі окуляри, - стверджує глава Росстрою Сергій Круглик. - Адже панельні п'ятиповерхівки, що в Берліні, що в Пермі, - однакові".
Німецький підхід - рахувати кожен пфеніг (тепер євроцент). Якщо витрати на оновлення перевищують 40 відсотків вартості будівництва на цьому місці нової будівлі, - тільки тоді будівлю можна зносити. Втім, зносити німці дуже не люблять: мало того, що дорого, ще й купа побічних проблем – бруд, пил, необхідність будувати спеціальнізаводи для утилізації.
У Лейпцигу, як і в інших східнонімецьких містах, наприклад, досі повно не тільки порожнього "типового" житла, а й дивних "прорадянських" колишніх кінотеатрів - з пролетарськими мозаїчними панно, гаслами. Стоять, чекають свого часу.
А дочекаються, найімовірніше, "санації". Це, здається, найулюбленіше слово у словнику німецьких будівельників (і улюблене їхнє заняття). Буквально санація означає "оздоровлення", а стосовно житла, мабуть, найближче до неї реконструкція з обов'язковим поліпшенням якості життя в таких будинках.
П'ятиповерхівки, наприклад, "санюють" не тільки зміцнюючи фундамент, утеплюючи фасади, вставляючи замість старих рам склопакети і змінюючи сантехніку - все це зрозуміло. Німці ж з п'ятиповерхового сумного "сараю", розібравши частково верхні поверхи, примудряються створити симпатичні "ступінчасті" дво-триповерхові секції.
В Україні, з якою німці від душі (але, втім, далеко не безкоштовно) пропонують поділитися подібними проектами та технологіями, таке сьогодні може здатися явною надмірністю. Нам би "відреконструювати" і "відкапремонтувати" швидше та дешевше, і бажано без відселення мешканців.
А це, мабуть, стратегічна помилка. Принаймні Сергій Круглик зауважив, що це сьогодні в Україні здається неможливим навіть припустити, що на житловому ринку можуть виникнути надлишки, настільки великий у нас дефіцит. Але в міру зростання доходів у людей, можливо, зіткнемося з тим же, що й німці - з'явиться вибір, і купувати стануть просторі квартири в якісних будинках, а старі серії спорожніють.
Будинок починається. з лічильника
Про енергозбереження у нас сьогодні не говорить хіба що німий. Без цього наша комунальна реформа так і залишиться пугалом длянаселення: ціни зростають, а послуги не покращуються. Але ось який парадокс: саме через те, що втрати тепла і води в нашому житловому господарстві величезні, потенціал програми енергозбереження дуже великий. На думку Сергія Сіваєва, директора напряму "Міське господарство" Інституту економіки міста, саме на енергозбереженні можна будувати політику залучення приватного бізнесу до управління житловим фондом.
Схема така. Будинок (товариство власників або просто мешканці) укладає договір з компанією, що управляє, на обслуговування свого житла. У цьому комунальні тарифи фіксуються, скажімо, років у п'ять (крім суто інфляційних витрат). Компанія утеплює горища-підвали, стіни і стики, налагоджує вентиляцію, організує в під'їзді тамбур і ставить на вхідні двері доводчик, а на трубу, що входить до будинку, - лічильник. Одним словом, проводить "комплексні енергозберігаючі заходи". Економія, вважають експерти, може становити до 30 відсотків. Платежі постачальнику тепла відповідно зменшуються, згідно з лічильником, теж на третину. А мешканці ще п'ять років платять, як і раніше. Вся різниця – до кишені управлінця, і йому ж – гаряча подяка мешканців. Питання лише у тому, де такого старанного управлінця взяти.
У Німеччині цей етап здебільшого пройшли. Знову ж таки з скрупульозною точністю підрахували, що одна третина всієї енергії, що виробляється в країні, витрачається саме на опалення та гарячу воду.
До речі, на дорожнечу комунальних тарифів німці нарікають, але чудово розуміють, що інакше не виходить. Обурених демонстрацій, як у нас, немає, мабуть, із двох причин. По-перше, приватизація житла, на відміну від України, у Німеччині безкоштовною не була – мешканцям пропонували свої квартири викуповувати. Так, за допомогою держави (за пільговими ставками, зпільгових кредитів), але - викуповувати. Тому "халявних" настроїв, коли відремонтувати будинок, у якому живуть власники, має хтось, а не мешканці, у німців у принципі не було. Щоправда, на відміну від Укаїни, де держава просто скинула з себе фінансову та іншу відповідальність за стан житлового фонду, вписавши статтю "капремонт" у квартплату, у Німеччині витрати на доведення старих будинків до нормальної кондиції несуть і власники, і муніципалітети на паритетних засадах.
Щось, а економити - хоч на федеральному рівні, хоч на побутовому - у Німеччині (втім, як і в решті Європи) вміють. Мешканці передмість з гордістю демонструють міні-басейни - мало того, що красиво, але ще й дощову воду можна зібрати, а потім використати в господарстві, - без тіні збентеження розповідала мені літня фрау, нарікаючи на немислимі розцінки на воду. (Те, що в її будинку, як і у всіх інших, встановлений персональний лічильник і на воду, і на тепло, а на батареях стоять регулятори, і на ніч батареї автоматично остигають, - це зрозуміло. Це - норма.) недорогих готелях до вимушеної економії підштовхують і гостей: лампочки в коридорах гаснуть одразу після того, як людина зачиняє за собою двері номера, а гаряча вода в душі закінчується через десять хвилин "миття". Щоб привести себе в порядок, цього часу достатньо, розмірковують німці, а ось ловити півгодинний кайф під гарячим струменем - це не німецькою.
Втім, якщо в Україні комунальні тарифи зростатимуть тими ж темпами, що й досі, і ми теж і лічильники поставимо, і затичку в раковину пристосуємо, і припинимо полоскати білизну годинником у проточній воді.
Закордон нас навчить
Просто дивуватися німецькому менталітету було б непродуктивно. наконференції обговорювалися і деталі кількох реалізованих і поки що тільки планованих спільних російсько-німецьких проектів. Квартал п'ятиповерхівок на проспекті Вернадського в Москві буде реконструйований за німецькими принципами та німецькими технологіями. Пощастило і петербуржцям: правда, як "еталонний зразок" тут поки обраний тільки один будинок, що належить житлотовариству. Концепцію його реконструкції та модернізації підготувала організація Ініціатива житлового господарства у Східній Європі.
Найбільший, комплексний і, мабуть, найцікавіший проект стосується життя цілого міста. Портовий, промисловий Азов має багату історію (досить згадати походи Петра I проти турків) та курортний потенціал. Німці обіцяють допомогти підготувати комплексний проект міського розвитку – з відновленням старого житлового фонду, реконструкцією очисних споруд, організацією "зеленого поясу" та зон відпочинку. Одним словом, спочатку на картинці, а потім, дасть Бог, і в житті з'явиться гарне, зручне для життя та відпочинку прибережне місто. І термін поставлений цілком конкретний – до 2015 року.