Як оформити право власності на земельну ділянку, на якій розташовані приватизовані
Право на земельну ділянку з розташованим на ньому державним чи муніципальним майном
Громадянин чи юридична особа має право придбати будівлі, споруди, що належать до муніципального чи державного майна. Це робиться, зокрема, за допомогою аукціонів, на яких виробляється розпродаж майна, яке з якихось причин стало непотрібним. Наприклад, ліквідується чи переміщається до іншого місця військова частина, після неї залишаються казарми, склади та інші приміщення, які можуть бути реалізовані всім бажаючим.
Останнім часом, звісно, приватизація стала щодо рідкісним явищем (на відміну, наприклад, від початку 90-х минулого століття). Водночас не можна сказати, що актів приватизації не відбувається зовсім. У зв'язку з цим виникає важливе питання: що робити із земельною ділянкою, на якій розташовані об'єкти, що приватизуються (будівлі, споруди)? Кому і на яких правах він належатиме? Які права має покупець об'єктів нерухомості?
Відповідно до ст. 35 Земельного кодексу РФ, покупець будівель, споруд набуває права використання відповідної частини земельної ділянки, де вони розташовані. Проте ця норма не уточнює – які саме права. "Мінімальним" правом є використання. Тому, як мінімум, покупець має право використовувати таку земельну ділянку.
Відповідно до п. 1 ст. 28 178-ФЗ, приватизація будівель, будівель та споруд, а також об'єктів, будівництво яких не завершено та які визнані самостійними об'єктами нерухомості, здійснюється одночасно з відчуженням особі, яка набуває такого майна, земельних ділянок, які займають таке майно танеобхідні їх використання, якщо інше не передбачено федеральним законом.
Вказана норма таким чином ясно встановлює, що при приватизації об'єктів нерухомості має переходити право власності на земельну ділянку. Важливо, що йдеться не тільки про ділянку, яку займають ці будівлі та споруди (як можна зрозуміти з конструкції ст. 35 ЗК РФ), а й про ту його частину, яка призначена для їх обслуговування.
Насправді бувають два варіанта.
Перший – коли відповідна земельна ділянка має свій індивідуальний кадастровий номер, коли на ній, окрім будинків, що приватизуються, ніякої іншої нерухомості не розташовано. Тоді весь він перейде у власність покупця будівель, споруд.
Другий - коли ділянка має великі розміри і на ньому, крім придбаних покупцем будівель, містяться ще й інші об'єкти нерухомості. Тоді, очевидно, перш ніж придбати відчуження відповідної частини земельної ділянки, потрібно спочатку її виділити та провести постановку на кадастровий облік. Це виробляється, своєю чергою, шляхом межування, яке виконують кадастрові інженери.
До складу проекту межування має входити експертний висновок, у якому кадастровий інженер обґрунтовує конкретні розміри та місце розташування земельної ділянки, необхідної для використання в процесі обслуговування приватизованих будівель. Аргументами тут є різні нормативи (СНиП, СанПін, РД та інших.), і навіть деякі федеральні закони.
Зокрема, БНіП встановлюють мінімальні розміри від будівель, споруд (залежно від їх призначення) до меж земельних ділянок.
Виділення (виділення) земельних регулюється земельним кодексом. Як встановлює п.1 ст. 11.2 ЗК РФ, земельніділянки утворюються при розділі, об'єднанні, перерозподілі земельних ділянок або виділі із земельних ділянок, а також із земель, що перебувають у державній або муніципальній власності. У цьому випадку йдеться про останній.
До речі, ні в якому разі не про виділення, що регламентує ст. 11.5 ЗК РФ. На виділ іноді любить посилатися Адміністрація.
Справа в тому, що п.1 ст.11.5 позначає, що виділ земельної ділянки здійснюється у разі виділу частки або часток із земельної ділянки, яка перебуває у частковій власності. При виділенні земельної ділянки утворюються одна або кілька земельних ділянок. При цьому земельна ділянка, з якої здійснено виділ, зберігається у змінених межах (змінена земельна ділянка). Це означає, що для реалізації виділу потрібна попередня наявність, як мінімум, двох пайових власників землі. Однак, новоявлений власник будівель та споруд, звичайно, не є і не може бути пайовим власником – з тієї простої причини, що його частка не визначена – ні рішенням суду, ні угодою з власниками. А визначитися вона не може тому, що зараз він власником ще не є; він має лише «право на набуття права» власності. Зазначений аргумент використовується Адміністрацією для того, щоб обґрунтувати відмову в відчуженні земельної ділянки на користь покупця будівель, споруд. Подібні відмови найчастіше задовольняються судами. Тобто. покупцю не варто посилатися на виділ. Зрештою, конструкція статті 11.2 містить, крім виділу (розділу, об'єднання, перерозподілу) ще й можливість утворення ділянки із земель муніципальної чи державної власності. Саме на це слід посилатися в суді.
П.4 ст. 11.2 встановлює, що освітаземельних ділянок допускається за наявності у письмовій формі згоди землекористувачів, землевласників, орендарів, заставоутримувачів вихідних земельних ділянок. Оскільки, окрім покупця будівель, споруд, швидше за все, будуть інші землекористувачі та землевласники (наприклад, муніципалітет чи держава, яка реалізувала ці об'єкти нерухомості, а також інші сусіди), то з ними необхідно буде укладати письмову угоду. Яке вони, найімовірніше, якщо й укладуть, то лише на дуже вигідних для себе умовах.
Тому в Земельному кодексі передбачено (ч.2 п.4 ст. 11.2), що така згода не потрібна, якщо утворення земельних ділянок на підставі рішення суду, що передбачає поділ, об'єднання, перерозподіл чи виділ земельних ділянок в обов'язковому порядку.
Відповідно до ст. 11.3, оскільки спочатку земельна ділянка перебувала у державній або муніципальній власності, її утворення може здійснюватися відповідно до одного з трьох документів:
1) проект межування території, затверджений відповідно до Містобудівного кодексу України;
2) проектна документація лісових ділянок;
3) затверджена схема розташування земельної ділянки чи земельних ділянок на кадастровому плані території, що передбачена статтею 11.10 ЗК РФ.
Таким чином, покупцю слід підготувати схему розташування земельної ділянки з урахуванням наявних на ньому придбаних ним будівель та споруд (П. 4 ст. 11.10 ЗК РФ). Звичайно, робити це слід не самостійно, потрібно звернутися до кадастрового інженера.
Так ось, при затягуванні або відмови у відповідності до схеми у покупця будівель, споруд виникає право оскаржити таку відмову до суду в порядку глави 22 КАС (кодексадміністративного судочинства). Слід врахувати, що у КАС (на відміну громадянського процесуального кодексу – ЦПК РФ) термін оскарження становить лише три місяці… Тобто. якось треба встигнути, інакше потім буде все набагато складніше.
До речі, подібна можливість поєднання вимог може бути використана в тих випадках, коли термін позовної давності щодо КАС уже минув, а щодо ЦПК (3 роки) – ще немає. Зрозуміло, що такі вимоги мають бути аргументовано поєднані одна з одною: що розгляд одного неможливий без розгляду іншого. А не просто хаотично викладено наприкінці позовної заяви.
З огляду на ст. 35 ЗК РФ, а також ряду інших норм, правова доля земельної ділянки, за рідкісним винятком, невіддільна від долі будівель, споруд, що знаходяться на ньому. Тому в договорі купівлі-продажу будівель, споруд повинен обов'язково бути присутнім пункт, що стосується земельної ділянки. Але, як правило, цей пункт обмежується формальністю, щось на кшталт «покупець набуває прав на земельну ділянку, на якій розташовані будинки, споруди, відповідно до законодавства України». І що покупець, мовляв, самостійно оформлює своє право власності на нього.
Що, правду кажучи, юридично неправильно. Адже п.1 ст. 28 закону N178-ФЗ ясно регламентує зробити відчуження земельної ділянки, за відчуженням будівель на користь їх покупця.
Тому, якщо таке відчуження не було зроблено, у покупця з'являється можливість оскаржити договір купівлі-продажу будівель, споруд. Який може бути визнаний нікчемним через не виконання зазначеної норми.
Спочатку необхідно сформувати земельну ділянку (якщо, звичайно, вона не сформована продавцем будівель, споруд).
Поставити ділянку на кадастровий облік, отриматикадастровий паспорт.