Як побудувати заміський будинок - PRO Нерухомість
Що необхідно для початку будівництва, які види будинків є на ринку в середньому ціновому сегменті, на що звернути увагу під час будівництва?
Будуємо будиночок у селі
Зазвичай клас споруди визначають фірми-ріелтори (чи продавці будинків). Важливо розуміти, що будинок, заявлений у проекті і на кресленнях як будинок бізнес-класу, може різко змінити свій клас як на кращу, так і на гіршу сторону - це залежить від конкретного місця будівництва.
Вибираємо ділянку для забудови
Очевидно, вибір починається з ділянки для забудови. Насамперед відіграє роль розташування, віддаленість від Москви та напрямок.
"Модне" у недавньому минулому Рубльовський напрямок зараз здає свої позиції. Покупці звертають свою увагу на Новоризьке та Калузьке шосе. Швидкісні і менш завантажені траси дозволяють дістатися Москви (і назад) набагато швидше. Останнім часом стало більш привабливим для потенційних покупців та Дмитрівський напрямок.
Найменш "цікаві" зараз Горьківський, Каширський і Рязанський напрямки. Це пов'язано як із недоліками самих трас, так і з менш благополучною екологією цих районів.
Залежно від пріоритетів, коливається і вартість ділянок для забудови. Що ще має значення для вибору ділянки? Зрозуміло, наявність чи відсутність інфраструктури, промислових підприємств поблизу ділянки, можливість підключити електрику, газ, воду. Велике значення може мати конфігурація ділянки та її рельєф. Недоліки рельєфу, наявність валунів та невикорчуваних пнів можуть сильно підвищити витрати на подальше будівництво. Зверніть увагу на забудову сусідніх ділянок: від цього залежить, наскільки комфортно вам буде в новому будинку.
УНині з'явилися спеціалізовані фірми, здатні провести комплексну екологічну експертизу вашої майбутньої ділянки, зокрема за такими параметрами:
- Рівень електромагнітного випромінювання;
- хімічний та мікробіологічний стан атмосферного повітря;
- хімічний та мікробіологічний стан ґрунтових вод;
- хімічний та мікробіологічний стан водойм;
- якість довколишніх лісових масивів.
Ми недаремно докладно перерахували основні параметри екологічної оцінки придатності тієї чи іншої ділянки для будівництва житлового будинку. Адже нині в самих, здавалося б, чистих куточках як ближнього, і далекого Підмосков'я повітря може бути набагато краще, ніж у Москві, а купання у ближній річці виявиться небезпечним здоров'ю.
За даними екологічних організацій, щодобово у водоймища московського регіону скидається 3 млн. (!) кубометрів стічних вод, з них 80% - не очищені; 60% рік області сильно забруднені. А хімічний склад таких річок, як Москва-річка чи Клязьма, наблизився до складу стічних вод. За даними останніх досліджень, внаслідок зміни троянди вітрів західна частина Підмосков'я почала відчувати негативний вплив східних промислових районів.
Тож екологічний аналіз гаданої ділянки забудови буде явно незайвим.
Проектування
Крім того, кваліфіковане проектування дає змогу заощадити до 30% коштів під час будівництва. Будуючи "на око", неможливо точно розрахувати навіть необхідну кількість матеріалу, що неминуче обернеться вищими витратами як на будівництво, так і на подальші переробки. Проект будинку включає дві частини: архітектурно-будівельну та інженерну. Архітектурно-будівельна частина повинна містити докладні креслення із зазначенням усіх розмірів та параметрів матеріалів. Інженерна документація складається з наступних розділів: 1) водопровід та каналізація; 2) опалення та вентиляція, електропостачання.
Вже на стадії проектування варто задуматися про подальші витрати на будівництво та експлуатацію будинку. Насамперед потрібно ознайомитися з місцевими нормами та правилами. Їх порушення може призвести до необхідності переробки вже готового проекту.
Спілкування з архітектором починається із передпроектного завдання. Адже одразу створити такий проект, який вам потрібний, практично неможливо. Звичайно, можна будувати будинок за готовим типовим проектом, який вам запропонують у будь-якій фірмі, що займається будівництвом і продажем таких будинків.
На стадії складання передпроектного завдання необхідно також провести дослідження ґрунту на ділянці (цим займаються спеціалізовані фірми), визначити рівень залягання ґрунтових вод, точку замерзання ґрунту. Потрібно продумати, куди, в які очисні споруди відводитимуть стоки.
Тільки маючи всю цю інформацію, архітектор зможе розробити необхідний вам проект. У середньому створення повного пакета документації займає один-два місяці. Вартість проекту – від $10 до $30 за кв. м загальної площі будинку. Проте приблизну вартість проекту замовник дізнається тільки після того, як архітектор вивчить передпроектне завдання.
Дозвіл на будівництво
Коли у вас на руках готовий проект, можна звертатись за дозволом на будівництво свого будинку. До отримання такого дозволу ваше будівництво вважатиметься нелегальним - з усіма неприємними наслідками.
Основні вимоги щодо порядку видачі дозволів на будівництво передбачені ст.62 Містобудівного кодексу РФ. Підготовку документів для видачі дозволів здійснюють місцеві органи архітектури та містобудування.
За дозволом на будівництво індивідуальних житлових, садових, дачних будинків забудовник (тобто ви самі) звертається до Управління архітектури та містобудування із заявою на ім'я голови району та комплектом документів.
Отримавши від вас пакет документів, Управління архітектури та містобудування району готує документи для погодження зі службами району (ЦДСЕН, ОГПС, газове господарство) та відповідно до постанови голови району видає дозвільну документацію на будівництво (будівельний паспорт).
Об'єкт будівництва підлягає реєстрації у територіальному відділі Головдержархбуднагляду.
Після закінчення будівництва об'єкт має бути прийнятий в експлуатацію комісією, затвердженою розпорядженням голови району. Тільки після цього ваш будинок вважається справді будинком, і ви отримуєте можливість оформити його у власність, а надалі за бажання продати, подарувати і т.д.
Який будинок краще?
Фірми, що займаються будівництвом заміських будинків, можуть запропонувати вам будинки з різних матеріалів - починаючи від традиційних дерев'яних і закінчуючи будинками з нових, екологічно чистих матеріалів, наприклад з геокара.
Починати з фундаменту
Будь-який будівельник скаже вам, що фундамент - це те, на чому справді тримається вся справа. Вартість його становить близько 15-20% вартості всього будинку. Якщо фундамент виконаний неправильно, то виправити його - справа дуже скрутна і дорога. Витрати можуть досягти 50% загальної вартості будинку. Перекіс фундаменту викликає, у свою чергу, перекіс підлог, неможливість нормально відчиняти та закривати вікна та двері, тріщини встіни.
Фундаменти бувають трьох видів: стрічкові, стовпчасті (палові) та плитні (плаваючі).
Стрічкові фундаменти мають однакову форму поперечного перерізу по всьому периметру стін будови (у тому числі під усіма внутрішніми стінами, що несуть). Такі фундаменти зводяться під важкими (кам'яними, цегляними) будинками. Для запобігання будинку від вогкості та затоплення ґрунтовими водами необхідно провести гідроізоляцію. Ця конструкція веде до значного подорожчання будинку.
Стовпчасті - найпоширеніший і найдешевший вид фундаментів для будівель з легкими стінами; вони обходяться в 1,5-2 рази дешевше за стрічкові. Основний елемент – стовп (паля). Стовп може бути дерев'яним, кам'яним, цегляним, бетонним чи залізобетонним. Як паль можуть використовуватися азбестові труби, заповнені бетонною сумішшю.
На стовпчастому фундаменті можна побудувати тільки невеликий (як правило, щитовий садовий) будиночок. Для ґрунтовнішої будови такий фудамент не підходить.
Плитні (плаваючі) фундаменти споруджують на грунтах, що просаджують, наприклад, на торф'яному грунті. Вони мають жорстку конструкцію – одну плиту, виконану під усією площиною будівлі. Такі фундаменти дуже дорогі через велику витрату бетону та арматури. Недоліком такого фундаменту є велика витрата бетону та арматури. А перевагою – універсальність, простота конструкції, можливість заливання плити. Даний тип фундаменту стійкий до навантажень, що виникають при заморожуванні, відтаванні та просіданні ґрунту. При використанні такого фундаменту вимощення не проводиться. На "плаваючій" плиті можливе будівництво будь-якого будинку.