Як подружжю ділити нерухомість
Насамперед, купуючи нерухомість, кожному подружжю необхідно чітко усвідомлювати, що відповідно до пункту 1 статті 34 Сімейного кодексу України (далі - СК РФ) майно, нажите подружжям у період шлюбу, є їхньою спільною власністю незалежно від того, на ім'я когось із подружжя воно придбано. Це означає, що якщо, припустимо, чоловік, який займається бізнесом, купує квартиру, то незважаючи на те, що саме він виступає покупцем за договором і право власності зареєстроване на нього, квартира водночас автоматично, через закон, надходить і у власність подружжя-домогосподарки (п. 2 ст. 34 СК РФ).
Тут слід зазначити, що зазначений режим не поширюється на майно, отримане одним із подружжя в дар або успадковане ним. Також не є спільною власністю та приватизоване житло, якщо другий чоловік не брав участь у його приватизації (п. 1 ст. 36 СК РФ).
Встановлене законом положення про спільну власність подружжя на майно може бути змінено шлюбним договором (п.1 ст. 42 СК РФ) або угодою про розподіл спільного майна (п. 2 ст. 38 СК РФ).
Різниця між цими двома угодами у тому, що шлюбним договором може бути змінено режим майна, набутого подружжям до шлюбу, у шлюбі, і навіть майбутнього имущества. Шлюбний договір підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.
Угодою про поділ спільного майна може бути змінено режим лише того майна, яке придбано подружжям у період шлюбу. До такої угоди закон не встановлює вимог про обов'язкове нотаріальне посвідчення.
Шлюбний договір та угода про розподіл спільного майна є підставами для внесення відповідних змін до Єдиного державного реєстру.прав, ведення якого здійснюється установами юстиції: у Санкт-Петербурзі – Міським бюро реєстрації, а щодо майна, що знаходиться на території Ленінградської області, – Ленінградською обласною реєстраційною палатою.
Зміна режиму спільної сумісної власності дає надалі суттєві переваги, зокрема, унеможливлює надання нотаріально посвідченої згоди другого чоловіка при розпорядженні нерухомістю, а також дозволяє уникнути проблем із визначенням спадкової маси у разі смерті одного з подружжя та відкриття спадщини.
Якщо ж подружжя хоче, щоб нерухомість і надалі перебувала в їхній спільній власності, все ж таки, виходячи з наведених вище доводів і тих проблем, які на практиці породжує спільна спільна власність, доцільно змінити її вигляд, визначивши шляхом укладання угоди частку кожного чоловіка в праві на майно, перейшовши цим від спільної спільної до спільної часткової власності.
Незважаючи на те, що чинне законодавство дозволяє досить просто вивести майно з режиму спільної сумісної власності, багато подружжя вважають, що простіше укласти договір купівлі-продажу або дарування між собою, і проблема буде вирішена.
Ця думка є помилковою і тягне за собою марну трату часу та грошей, оскільки при зверненні за реєстрацією такої угоди буде відмова. Підставою до цього рішення буде невідповідність цієї угоди чинному законодавству, яка полягає у наступному. При укладанні між чоловіком і дружиною договору купівлі-продажу майна, придбаного в період шлюбу, відбувається уявна угода, яка не породжує правові наслідки, оскільки майно як було у спільній сумісній власності, так і залишається.Така угода є відповідно до пункту 1 статті 170 ЦК України незначною.
При здійсненні правочину дарування одним чоловіком іншому майна, набутого під час шлюбу, відбувається таке. Оскільки майно є їхньою спільною спільною власністю, то в даному випадку обдарований отримує дар у тому числі й те, чим він і так володів чинністю закону. У цій ситуації можна говорити про удаваність правочину, оскільки договір дарування в даному випадку має на меті виведення майна з режиму спільної сумісної власності, тобто прикриває угоду про поділ майна і є в силу пункту 2 статті 170 ЦК України також незначною угодою.
Ще одна помилка, яка допускається подружжям вже при придбанні нерухомого майна, полягає в наступному. У пункті 3 статті 182 ЦК України встановлено, що "представник не може здійснювати угоди від імені особистого, що подається стосовно себе".
Насправді найчастіше подружжя, ухваливши рішення про купівлю нерухомості, роблять угоду, попередньо оформивши доручення від імені продавця однією з них. У результаті той чоловік, який виступає від імені продавця, є тим самим представником, який здійснює угоду щодо себе і особисто, оскільки майно, що купується, як уже неодноразово говорилося вище, надходить у спільну власність, у тому числі і його.
Отже, у разі порушується пряма заборона норми Цивільного кодексу РФ, що тягне у себе нікчемність здійснюваної угоди з статті 168 Цивільного кодексу РФ.