Як повернути аванс у разі відмови від угоди
Більшість продавців квартир, які отримують від покупців аванс у рахунок майбутньої угоди купівлі-продажу, упевнені, що ці гроші є серйозною та непохитною гарантією попередньої домовленості. Але на практиці все зовсім не так. Чому у разі зриву угоди з вини покупця продавцям доводиться не лише повертати аванс, а й виплачувати відсотки за незаконне користування грошима? Про це розповідає адвокат Олега Сухова («Юридичний центр адвоката Олега Сухова»).
Чому утримання авансу продавцем є незаконним?
Насправді протиборство розвивається за стандартним сценарієм. Між продавцем та покупцем нерухомого майна укладається договір, за яким покупець квартири вносить аванс, розмір його може коливатися від кількох десятків тисяч рублів до кількох мільйонів. Продавець вважає, що у разі відмови від купівлі він зможе забрати внесені гроші покупця собі як компенсацію, тому що в договорі авансу йдеться, що якщо угода зірвана покупцем, то продавець повинен отримати суму авансу. Але ця гарантія не працює. Як же так?
Утримання авансу продавцем нерухомості є незаконним. У разі коли основна угода про купівлю-продаж не укладена, договір про внесення авансу не є причиною фінансового зобов'язання. На відміну від задатку аванс, що є грошовою сумою, сплаченою до виконання договору в рахунок майбутніх платежів, жодної забезпечувальної функції не виконує, і при розірванні попереднього договору одержувач авансу повинен повернути гроші.
Чому покупець може повернути гроші із відсотками?
У разі відмови покупець може подати позов до суду із проханнямвизнати договір про виплату авансу безсилим та стягнути спірну суму. Відповідно до ст. 395 ЦК Україна покупець також може вимагати від сторони, що ухилилася від повернення грошей, додаткову сплату за розпорядження чужими фінансами. Розмір відсотків визначає чинна облікова ставка банківського відсотка, зафіксованого в момент виплати авансу або його відповідної частини (приблизно 9% річних). Правило може бути застосоване у разі, якщо інший процентний розмір не встановлений іншим способом – законом чи договором.
Чому суд приймає бік покупця?
Якщо справу все ж таки розглядає суд, сторона, що продає, просить визнати аванс завдатком, але згідно зі ст. 380 ЦК Україна завдаток — це сума грошей, яка передається однією стороною договору іншою як доказ укладання угоди за виконання певних зобов'язань. Стаття 381 ЦК Україна встановлює, що якщо договір не виконано стороною, яка дала завдаток, то гроші залишаються протилежною стороною. Але суди вважають, що включати до угоди про передоплату пункти про зобов'язання контрагентів не можна за ст. 421 і 422 ДК РФ, та положення договору визнаються недійсними.
Розглядаючи такі спори, суди посилаються на ч. 3 ст. 487 ДК РФ, за якою, якщо одержав аванс продавець не передає товар покупцю в прописаний у договорі термін, покупець може вимагати повернути гроші. Оскільки основна угода про купівлю-продаж нерухомості не була укладена, то передбачені договором авансу зобов'язання втрачають чинність, а аванс повертається позивачу за ст. 1102 ДК РФ, причому для суду неважлива причина, через яку не було оформлено договір купівлі-продажу. Як показує практика «Юридичного центру адвоката Олега Сухова», у 80% подібних суперечок суди аванси повертають.Як правило, суд не бере до уваги докази продавців про те, що угода про аванс розглядалася ними як правочин купівлі-продажу або договору отримання завдатку.
«Покупцям я порадив би взагалі не давати аванс. Чому? Якщо людина готова придбати певне житло, то йому слід відразу виходити на угоду, а це виключає авансові відносини (через те, що аванс оплачується з метою резервування за собою об'єкта нерухомості на період перед угодою). Період очікування покупцям не потрібен, якщо квартира їм підходить за всіма критеріями. Час, необхідний перевірку юридичної чистоти угоди, можна назвати у процесі оформлення договору та перебування їх у реєстраційної службі. І якщо буде виявлено негативні обставини, то від угоди завжди можна відмовитися до переходу права власності, незважаючи на подані до Росреєстру документи.
Щодо продавців, то для них може бути рекомендований єдиний спосіб залишити за собою кошти, що приймаються від покупців — оформлення договору завдатку, який поверненню не підлягає. Однак і в цьому випадку необхідно дотримуватися граничної уваги, оскільки якщо від угоди відмовиться сам продавець, йому доведеться повернути подвійну суму завдатку».