Як правильно скласти договір оренди квартири
Незважаючи на можливість здати або зняти квартиру без оформлення відповідного договору, професійні ріелтори настійно рекомендують все ж таки укладати договір, який у разі серйозних розбіжностей допоможе виграти судовий розгляд.
Якщо учасники угоди знайшли один одного через агентство, то й договір їм допоможе скласти фахівець. У тому випадку, якщо вони вирішили обійтися без посередників, їм необхідно знати, що має містити цей документ.
Якщо і власник, і квартиронаймач є фізичними особами, то договір називатиметься «договором найму». Якщо хоча б одне з осіб, що у угоді, юридичне, угода називається " договором оренди " . Існує ще "договір піднайму", який укладається, якщо квартира не перебуває у власності наймодавця.
Договір найму чи піднайму укладається у простій письмовій формі та не вимагає реєстрації. Укладаючи договір найму, завіряти його у нотаріуса не потрібно. Щоб він мав юридичну силу, достатньо підписів сторін. Якщо йдеться про договір оренди, тобто одна чи обидві сторони юридичні – реєстрація обов'язкова. Необхідна вона й у тому випадку, коли договір оренди укладається більш як на рік. При укладанні договору обов'язково повинні бути присутніми документи про право власності на квартиру (або ордер). Не буде зайвим прописати паспортні дані всіх осіб, які беруть участь у правочині.
Окремим рядком у договорі прописується орендна плата – фіксована, прив'язана до будь-якої валюти чи рублевому еквіваленті. У договорі необхідно також вказати предмети, за які береться застава – ремонт, меблі, несплата оренди, розмови щодо міжміського зв'язку, дострокове розірвання оренди.Потрібно прописати умови повернення застави, щоб уникнути зайвих розбіжностей після закінчення терміну оренди. При цьому бажано провести опис майна, що знаходиться у квартирі, оцінити справність меблів та техніки.
Відповідно до ДК РФ, у договорі найму житлового приміщення (при здачі житла фізичним особам), мають бути зазначені громадяни, які постійно проживатимуть у цьому житловому приміщенні разом із наймачем. В іншому випадку вселення цих громадян буде можливим тільки за згодою наймодавця, наймача і з дотриманням норми житлової площі на одну особу (п.2 ст.677 ЦК України).
Незважаючи на необов'язковість інших умов договору оренди чи найму, їх вказівка у тексті допоможе зняти можливі спірні питання у майбутньому. Доцільно вказати термін оренди чи найму, порядок внесення орендної плати та строк, протягом якого вона не може бути змінена. Варто також звернути увагу на терміни та умови заїзду мешканців та звільнення ними квартири, умови, час та періодичність відвідування квартири господарем та наявність у нього додаткових ключів.
Строки договору оренди квартири
Строк договору оренди квартири може бути від одного місяця та вище. Довірче управління передбачає укладання договору не менше ніж на один рік. Якщо договір оренди квартири укладається з юридичною особою, то сторони мають право на власний розсуд визначати термін договору. Договір оренди вважається укладеним на невизначений термін, якщо в умовах не вказано терміну дії договору.
Розірвання договору оренди квартири
У разі дострокового розірвання договору краще шукати прийнятне рішення обох сторін. Згідно з Цивільним кодексом, наймач перебуває у набагато вигіднішій ситуації, ніж наймодавець. Для останнього того ж ДК Україна існуєвсього кілька можливих причин для розірвання договору, причому лише через суд: шестимісячна несплата оренди, недотримання умов проживання, використання квартири за призначенням, псування майна.
За ініціативою наймача, за згодою інших громадян, які проживають з ним, договір найму може бути розірваний у будь-який час, але за умови письмового попередження наймодавця за три місяці. Хоча зазвичай люди домовляються та прописують у договорі менший термін – місяць чи два.
Крім цього, договір найму житлового приміщення може бути розірвано у судовому порядку за ініціативою будь-якої сторони договору, якщо приміщення стало непридатним для постійного проживання.
Якщо квартиранти достроково намагаються виселити без пояснення причин, вони мають повне право не підкорятися і жити в цій квартирі до закінчення терміну, зазначеного в договорі. Інше питання, чи готові вони зазнавати неадекватної поведінки господарів і нести витрати, пов'язані з судовим розглядом. Але за статистикою, кожну другу подібну справу в суді виграє орендар.