Як продати іпотечну квартиру основні схеми та правила - Нерухомість РИА Новости
Важке фінансове становище, бажання заробити або плани з розширення житлоплощі — хоч би якими були причини продажу іпотечної квартири, процес матиме свої особливості та труднощі. Експерти нагадали сайту "РІА Нерухомість", що важливо знати під час продажу квартири з-під застави.
Привід для продажу
Має сенс продавати іпотечну квартиру в тому випадку, якщо людина розширює житлову площу, переїжджає з "однушки" в "двушку", і їй залишилося виплатити по іпотеці відносно невелику суму, розмірковує керуючий партнер M9 Development Максим Морозов.
"Ще один момент - це невеликий кредит на покупку квартири на етапі котловану. Після того, як квартира вже буде побудована, її вартість може зрости на 70-80%, і ціна продажу перекриє іпотечний платіж. Але тут є ризик того, що будинок не зможуть збудувати вчасно, виникнуть проблеми із забудовником", - додає він.
Продавці іпотечної квартири, як ніхто, зацікавлені в отриманні максимального прибутку від продажу своєї нерухомості. Як мінімум їм необхідно розплатитися з банком, а по можливості виручити якомога більшу суму залишку, стверджує директор департаменту вторинного ринку "Інком-Нерухомість" Сергій Шлома. І тут продавці рідко йдуть зниження ціни. Розглянути варіант знижки має сенс у тому випадку, якщо власник продає куплену в іпотеку квартиру через неможливість далі виплачувати кредит, оскільки він зацікавлений у швидкому знаходженні клієнта.
Як правило, дисконт при продажі іпотечної квартири завжди присутній, щоб урівноважити ризики покупця, зазначає керуючий партнер "Міель-Мережа офісів нерухомості" Марина Толстік, розбіг становитьвід 5% до 25%.
Змінюємо іпотеку на іпотеку
Після того, як покупець визначився, потрібно вирішити, як саме здійснюватиметься продаж. Наприклад, якщо покупець сам хоче оформити іпотеку для придбання квартири, можна запропонувати йому взяти кредит у своєму банку. "У такому разі банк буде більш лояльний до покупця квартири, адже замість позичальника, що вибуває, він отримує нового", - зауважує Вишняков.
В окремих випадках банки, у заставі яких перебуває нерухоме майно, пропонують суттєві преференції для придбання цих об'єктів в іпотеку. Зокрема, ВТБ 24 видає у такій ситуації пільгову іпотеку під 12% річних, незважаючи на те, що ставки банку за стандартною програмою на вторинному ринку починаються від 14%, наводить приклад Шлома.
Відомий також продаж не квартири, а кредиту. "У цьому випадку підписується угода про переоформлення кредитних зобов'язань на іншу людину, яка згодом стає і власником житла та боржником за кредитом. Тобто відбувається угода перекредитування за участю трьох сторін: банку, початкового та нового позичальників", - пояснює юрист Катерина Нечаєва. Отже, початковий позичальник звільняється від кредиту. Однак новому боржнику в момент підписання потрібно уважно вивчити умови договору, щоб вони не виявилися для нього вкрай невигідними, наголошує співрозмовниця агентства.
Схеми для "живих" грошей
Якщо ж покупець купує квартиру за "живі" гроші, то в цьому випадку є кілька варіантів продажу.
Так, банк може самостійно займатися продажем квартири. "Тоді покупець вносить суму, необхідну для погашення кредиту та викупу квартири, до банківського осередку того банку, який видавпозичальнику (продавцю) кредит. Банк самостійно доводить до реєстраційної служби відомості про виплату позики та передає туди заставну. Після цього здійснюється реєстрація договору купівлі-продажу та перехід прав власності до нового покупця", - описує схему Нечаєва.
Втім, цю схему, за її словами, можна виконати і без участі банку. Потрібно просто знайти покупця, який погодиться укласти попередній договір купівлі-продажу, виплатити залишок боргу банку, а вже після цього укласти основний договір купівлі-продажу квартири. Таким чином банк може і не знати про намір позичальника продати квартиру. Щоправда, у цьому випадку необхідно, щоб у кредитному договорі було прописано умову про дострокове погашення боргу без додаткових штрафних санкцій, уточнює юрист.
Крім того, для продажу квартири, яка перебуває в заставі у банку, необхідно, щоб договір про іпотеку передбачав право на продаж нерухомості без згоди заставоутримувача, додає керівник юридичного відділу бюро "Падва та Епштейн" Тетяна Манакова. Але за такої схеми для покупця заставної квартири може спрацювати "міна уповільненої дії", попереджає Шлома, а саме ризик того, що після зняття застави продавець зникне, і перехід права власності не відбудеться.
Тому ідеальним варіантом, запевняє експерт, буде отримання у банку дозволу на продаж та узгодження з ним схеми правочину, нюансів взаєморозрахунків, процедури зняття застави.
Після згоди банку на дострокове погашення, покупець та продавець укладають договір завдатку, який дорівнює сумі боргу продавця перед банком, інструктує генеральний директор компанії "Міель-Новобудови" Софія Лебедєва. Щоб убезпечити себе, сторонам краще запевнити такий договір у нотаріуса.
УУ договорі задатку повинні бути обов'язково зазначені зобов'язання продавця, зокрема, що він зобов'язаний продати квартиру покупцю після зняття обтяження з квартири в реєстраційній палаті, пояснює співрозмовниця агентства. Крім цього, у договорі вказується сума квартири та порядок розрахунків, термін, у який продавець зобов'язаний продати квартиру, та строк, у який банк зобов'язується зняти обтяження з неї.
"Далі сторони йдуть до банку для погашення заборгованості продавця. Банк видає довідку про відсутність заборгованості та заставну на квартиру. Потім необхідно звернутися до реєстраційної палати разом із представником банку та пакетом документів для зняття обтяження з квартири. Після цього укладається договір купівлі-продажу та оформляється власність на користь нового власника", - описує процес Лебедєва.