Як продати комунальну квартиру (кімнату в комуналці)
Більшості українців, які не переступили поріг тридцятиліття, взагалі не відомо, що таке «комуналка», а ті з громадян, хто застав часи колишнього Радянського Союзу, згадують цю «спадщину» соціалістичного суспільства - хто з ностальгією, а хтось з жахом. Сучасне житлове та цивільне законодавство прямо перешкоджає поділу існуючих квартир на частки, які розглядаються як самостійні предмети купівлі-продажу. Це цілком зрозуміло та логічно. Проте, у складі житлового фонду, за різними оцінками ріелторів, у вільному продажу частка комунального житла (кімнат у багатоквартирних квартирах) становить близько 6%. Особливо багато такого житла у великих містах, що мають житлові будинки старої забудови віком 50 і більше років. Незважаючи на невеликий обсяг у структурі житлової нерухомості та значні складнощі, пов'язані з продажем/покупкою комунального житла, попит на нього залишається стабільним, так само як і структура покупців, яких при всій незручності користування таким житлом цікавиться саме кімната, а не вся квартира цілком. Розглянемо деякі нюанси, пов'язані з продажем/купівлею комунальної квартири.
Що таке «комуналка»
У сучасному розумінні комунальне житло – один з різновидів пайової власності, при якій кожен з учасників має самостійний виділений особовий рахунок та оплачує комунальні послуги залежно від площі житлового приміщення, яке він займає у квартирі, та частці спожитих енергоресурсів (електрика, водопостачання, опалення, водовідведення) що визначаються індивідуально для кожного з власників. У цьому полягає відмінність комунального житла від простого пайового володіння в квартирі, при якому власник володіє певною часткоювласності у спільній квартирі, але оплата за користування нерухомістю та рахунків за комунальні послуги провадиться за єдиним документом, що виставляється на все житлове приміщення, незалежно від кількості мешкаючих у ньому. Поява комуналок відноситься до початку XX століття, точніше - до постреволюційного періоду 1917 року, коли робітники, що вирвалися з напівпідвалів і заводських бараків, і прислуга почали захоплювати квартири і палаци своїх колишніх панів. Великі за площею квартири та особняки виявилися розділені на безліч мізерних приміщень, у кожному з яких проживала одна людина або ціла сім'я. Зазвичай межі приміщення встановлювалися в межах існуючих – окрема кімната, але нерідко траплялися випадки, коли великі кімнати (парадні, вітальні, їдальні) просто розділяли фанерною/дощатою перегородкою. Місця загального користування – коридори, туалети, ванні кімнати, кухні – були загальними.
Кожен із мешканців оплачував лише ту кількість квадратних метрів житлової площі, яка припадала на нього. Лічильників обліку спожитих енергоресурсів або взагалі не існувало, або встановлювався один електролічильник на всю квартиру. Це викликало постійні конфлікти між мешканцями, тому що визначити, хто і скільки користується освітленням або водопостачанням було складно. навіть міста отримали назву «хрущовок». З середини 60-х власне комунальне житло вже не будувалося. А потрапляли до розряду комуналок вже існуючі квартири, які спочатку значилися на балансі підприємств (власників) як службові чи відомчі гуртожитки/готелі. Найбільший житловий фондкомунальне житло зберігалося у великих промислових містах плоть до 90-х років минулого століття. З початком програми приватизації житла переважна більшість таких квартир була розселена або викуплена одним власником та втратила статус комунального. Таким чином, до теперішнього часу залишилися ті 5-6% які, через різні обставини, так і не розселені.
Хто продає і хто купує «комуналки»
Як продати квартиру в комуналці
Існує думка, що продаж комунальної квартири - дуже складна процедура. Почасти воно вірне. Причому основні труднощі виникають не стільки з юридичним оформленням угоди купівлі-продажу як такої, а з підготовчим періодом, що передує продажу. Другим чинником виступає те, що далеко не всі ріелторські агенції беруться за супровід подібних угод, тому що не хочуть зв'язуватися зі збором необхідних документів і затягувати терміни продажу. Основною складністю є отримання згоди всіх власників до комунальної квартири на продаж. Згідно із законодавством для здійснення будь-якої операції з нерухомістю, що перебуває у частковій власності, необхідна згода всіх власників. Другий ускладнюючий фактор - власники частки (кімнати) в комунальній квартирі мають переважне право на купівлю частки, що продається за ціною продажу. Третій фактор - вартість кімнати в комунальній квартирі значно нижча від вартості аналогічної за площею нерухомості в відокремленому приміщенні.
Перший варіант. Якщо власники, що проживають у квартирі, зацікавлені в отриманні грошей від продажу і не пов'язані тим, що кімната в комуналці – їх єдине житло, найраціональнішимє продаж всієї квартири цілком. Це значно підвищує її вартість і дозволяє виручити великі кошти (приблизно на 30-40% дорожче). Для цього необхідно скласти угоду про продаж своїх часток у комунальній квартирі. Визначиться із вартістю та виручені кошти розділити пропорційно розміру часток у квартирі (з урахуванням приміщень загального користування).
Другий варіант. Власник, який бажає продати свою кімнату, заручається згодою інших мешканців на продаж своєї кімнати. Ця згода оформляється так: Визначається ринкова вартість кімнати в комунальній квартирі з урахуванням місця розташування, поверховості, наявністю додаткових зручностей, коефіцієнтом зносу житлового будинку та іншими факторами. Власникам інших кімнат надсилається лист із повідомленням про продаж. Зробити це необхідно листом із повідомленням про вручення. Це важливо у тих випадках, коли виникають суперечки про продаж і потрібні докази в суді. Для цього необхідно заручитися актом оцінки ріелторського агентства або незалежного оцінювача, або зафіксувати ціну, засвідчивши повідомлення у нотаріуса. Протягом цього часу жоден із мешканців комунальної квартири не виявить бажання викупити кімнату – вона надходить у вільний продаж.
Документи, необхідні для продажу комунальної квартири (кімнати у комуналці)
Перелік документів включає стандартний пакет, який збирається для оформлення угоди купівлі-продажу будь-якої квартири:
Існує позиція, згідно з якою, припродажі частки (кімнати) у комунальній квартирі одному з власників направляти повідомлення не треба. Це дійсно тільки в тому випадку, якщо власників кімнат у комуналці двоє. Якщо їх кількість більша – надсилати повідомлення необхідно кожному з власників (за винятком неповнолітніх дітей, за яких здійснюють угоди батьки/опікуни).
Виду значних складнощів при продажу, пов'язаних з отриманням згоди на продаж від інших мешканців, та ймовірністю судового вирішення спору між мешканцями - здійснювати угоду з продажу комунальної квартири (кімнати) самостійно слід лише в тих випадках, коли ви маєте відповідні навички у складанні документів, маєте досить вільного часу на збирання, посвідчення та оформлення всіх супутніх угоді документів.
Читайте також:
Ідея сайту виникла на основі численних скарг у сфері комунальних послуг та відсутності потрібної інформації в одному джерелі! Це єдиний у своєму роді житловий сайт, який поєднує справді важливі та актуальні матеріали.